评论对象: 方寸 | 2009/12/25 15:48:00
评论言论:
每经记者曹顺妮曾春发自北京
房价在今年三四季度涨势惊人,其背后是否有海外热钱加速流入的因素?在明年人民币对美元升值压力将进一步加大的情况之下,应该如何防范投机性外资对国内房价的影响?
独立经济学家谢国忠对《每日经济新闻》记者表示,今年热钱主要流入了香港股市和内地银行,目前暂时看不出来是否直接流入了房地产市场。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,今年实际流入房地产市场的热钱很少,这跟2007年的情况有明显的区别,因此今年即便热钱大规模撤离,也不会造成国内房地产泡沫破裂。
但对于明年的房地产走势,专家一致认为,明年人民币升值的压力还将继续存在,热钱大规模流入的可能性仍然较大,防范投机性外资影响国内房价任重而道远。
三季度海外热钱来袭
央行数据显示,今年9月末外汇储备余额攀升至22726亿美元,同比增长19.26%;三季度外汇储备增加1410亿美元,仅9月份就增加618亿美元,对比今年一季度外汇储备增加只有77亿美元来看,三季度新增外汇数量明显增多。
中金报告显示,三季度我国贸易顺差为393亿美元,外商直接投资为208亿美元,两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资收益和汇兑损益,同时考虑到对外投资引起的资金流出,三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。
杨红旭指出,这500亿美元大部分是热钱,其涌入内地的目标很明确:通过投资资产和股权获益,而且多是短线操作。其中股市和楼市是热钱投入的主要领域。
某股份制商业银行外汇专家表示,从今年三季度的统计数据来看,热钱确实有大量涌入境内的可能。
不过近期热钱流入已有放缓之势。上海一位热钱研究专家对《每日经济新闻》记者表示,“三季度热钱流入较多,但四季度流入速度有所放缓。主要原因是美元正在较大幅度升值,市场对美联储升息时间点的预计也有所提前。”
上述银行外汇专家表示,由于美元走强,人民币升值未达到预期,未来热钱流入速度会有所减缓,预计明年有可能会出现热钱大规模流出的情况。
不过他也指出,由于中国内地资本市场尚未完全开放,国家对短期资本的监控较严,实际上中国内地受到热钱的冲击比较小,反倒是中国香港地区面临的风险更大。
“近期,中国内地和中国香港地区都对热钱高度重视,内地采取多项措施遏制高房价,同时也借机打压热钱流入的积极性。此外,近期香港金管局的强势表态,对于热钱炒作具有明显的威慑作用。”该外汇专家说。
银行流动性宽裕助长楼市火爆
今年楼市火爆,其中一个重要原因是银行宽裕的流动性。
“流动性过剩,有可能造成资产价格膨胀,其中就包括房价上涨。”杨红旭说。
杨红旭分析说,热钱流入会制造流动性,而我国流动性过剩,主要有两大源头:一是信贷量过大,比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元;二是外汇储备增加过快,三季度外汇储备增加1410亿美元,对应新增9630亿元人民币。
但谢国忠认为,热钱对于楼市的影响属于间接影响,热钱流入导致外汇储备增加,银行流动性宽裕致使大量信贷资金进入房地产市场。他表示,今年热钱主要流入了香港股市和内地银行,至于热钱直接流入房地产,暂时还看不出来。
“今年房地产资金主要来自于银行贷款,而企业贷款也有部分进入了房地产市场,这成为支撑今年房价上涨的重要因素。”谢国忠称。
上述热钱专家也表示,香港地区的监测数据显示,热钱主要是流入银行,“热钱有流入房地产领域的迹象,但看上去规模还不是很大。”
前述股份制银行外汇专家认为,只要是追逐短期利益的资金都可认定为热钱,因此热钱可分为境外热钱和内生性热钱。今年炒高房价的应该属于内生性热钱。
杨红旭也表示,今年外资机构投资整栋房产的案例较少,大部分都是散户在进行投资。另外,与境内的投资热情相比,境外资金投资的比例还是比较小。
明年楼市或“上上下下”
对于明年房价走势,谢国忠的预测是“上上下下”。
“只要银行有钱,政府就会想办法不让房价大跌”,谢国忠说,房地产市场是中央财政的主要收入来源,现在的情况是,银行信贷支撑房地产,房地产支撑财政,国家通过银行信贷投放间接将资金转化成为了财政收入。
杨红旭认为,为防止境外投机性资金流入房地产市场,明年政府有可能再次重申“171号”文件。
所谓“171号”文件,即建设部等六部委于2006年7月份联合发布的《关于规范房地产市场外资准入
和管理的意见》。
在“171号”文件中,
一个最为关键的要点
是要求符合规定的境外
机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。对于出台实名制的初衷,六部委相关负责人曾公开表示,主要为了防止境外热钱炒作房地产。
“该文件出台之后,对于外资炒房产生了很大的抑制作用,但是2008年文件的执行有所放松,预计明年政府会再次严格执行该文件的各项条例。”杨红旭说。
此外,上述热钱专家还指出,当前中国内地和香港地区均已出台房地产降温政策,可以预期还会有后续政策出台。这些政策将起到抑制房价过快上涨的作用。另外,国家应该密切监控热钱流入房地产动向,以便出台对热钱更有针对性的调控措施。
“总体上还是应该限制热钱跨境流动,这些流动通常不符合现有政策规定”,上述股份制商业银行外汇专家表示,国家已经出台一系列政策遏制部分城市房价过快上涨,这对房地产市场的影响是显而易见的。预计明年二季度之后,政策的作用会逐步显现出来。