以文本方式查看主题 - 炒邮网论坛 (http://bbs.cjiyou.net/index.asp) -- 邮币卡资讯 (http://bbs.cjiyou.net/list.asp?boardid=27) ---- 谈谈香港房地产和大陆一线城市房地产 (http://bbs.cjiyou.net/dispbbs.asp?boardid=27&id=503281) |
-- 作者:cjiyou -- 发布时间:2024/3/9 2:40:00 -- 谈谈香港房地产和大陆一线城市房地产 真正让香港等房子暴跌的原因: 是美联储的逐步加息导致利息太高 香港的房价高点是2022年加息前 现在的低点基本确定就是美联储降息前 以一套1000万左右的房子看 本地人原先买100万首付就够了 先息后本的话贷款900万 以前1%-2%利率还贷1-2万/月 现在4-5%的利率要3-4万/月 以前房子出租出去是可以扣掉房贷还赚钱 现在是出租出去扣掉房贷还亏钱 不是每个人都有正现金流的 一部分缺钱的人就扛不住还款压力必须抛售 因为你不卖还不起贷款法拍之后你也还要还钱 而且卖价还不是你能决定的 所以香港没办法放开了买房限制 让内地人及全球资金来接盘一部分 要不大量的人抛售房产 对香港金融行业有系统风险 香港的楼市均价还是十几万一平米 虽然香港的人均gdp也高 但是这个均价整体也还是偏高的 香港的支柱产业越来越支柱不起来 人均gdp不掉就很好再涨也难 因此长期我是看空香港房产的 但是美元降息周期在即 香港未来2-3年企稳反弹还是大概率事件 长期看就是美元降息对冲了香港楼市走衰 刚好形成了企稳微微上涨 所以综合考虑教育 医疗 制度这些优势 香港买了自住还行但是投资就大可不必了 那北京上海深圳呢? 一个字:涨 过去几年时间美国日本房产都在反弹 全球都在通货膨胀就中国通缩 中国在对抗美联储独自面对了逆周期 这导致中国释放的大量rmb没有进入市场 只是换种渠道流出变成了美股、美债、美元存款 rmb变成了人美元资产导致了本轮人民币的大跌 从6.15到7.35但中国的基本盘没有大的损失 在美联储5月开始降息后 人民币兑换美元的套利进入收割周期 美元从5.25%到1%要降息4% 中国降息的空间要更小一点 人民币会在未来比美元更强势一点 预计会反弹到6.5-6.75区间 这个过程过去几年释放的人民币会回到市场 带动经济复苏投资就业房地产回暖 通货膨胀也会明显抬头 长期看北上的人均gdp还有很大的提升空间 对比香港人均gdp差不多还只是一半的水平 虽然整个中国人均gdp及收入再提升一倍很难 但是北上深的人均gdp及收入提升相对容易 房价上涨的三要素人口流入,高端人口流入 以及经济增长北上深都是继续符合的 其中依然是深圳尤其明显北上稳健 其他新一线 二线人口流出 经济增长乏力 所以长期我只是继续看多北上深的房产 其他城市只能在北上深的带动下微涨流动性也不足 综上: 中美都想降息但都在等合适的时机 中国目前是变相降息 美国拖了一年今年很难再拖5月概率大 内地及香港楼市短期的政策是小利好 大利好就是5月之后的美元降息 一旦美元开启降息中国货币政策空间将会大得多 北上深会全面反弹
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