日前，仲量联行发布了《2015年第四季度北京房地产市场报告》。报告指出，受益于强劲的内资需求，2015年第四季度北京（楼盘）甲级办公楼市场净吸纳量取得了2010年以来四季度的最高值。但长期来看，汇率会成为影响2016年北京房地产市场的主要因素，届时，波动明显的美元及人民币汇率或将促使更多的外资基金试图出售其位于北京的资产。

市场冷热不均

报告统计显示，2015年第四季度北京甲级办公楼市场净吸纳量达到18万平方米，同比增长13.8%。得益于新入市项目逐步提高的入驻，望京、中关村(000931,股吧)以及金融街(000402,股吧)成为净吸纳量的主要贡献者。

仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯说：“内资IT和金融公司是北京甲级办公楼的主要吸纳者，对于已经到来的2016年，他们还将持续对北京甲级办公楼市场起到主要支撑作用。”

工业物业市场租赁方面，报告指出第三方物流企业是支撑市场需求的主要力量。据仲量联行工业地产部董事罗蔷蔷介绍，由于连续三个季度没有新增供给，北京工业地产市场始终处于供不应求的环境，这使得业主方在2015年年末取得了租金的小幅增长。

相比之下，高端住宅市场略显“冷清”。报告显示，2015年第四季度，北京市场豪华公寓的销售量环比减少32%至432套。报告分析认为，是新项目较高的报价抑制了北京高端住宅市场的销售率。同时，环境问题也导致北京高端住宅的租赁需求同期疲软。

汇率比利率影响大

至于对2016年北京房地产市场的预期，有人担心中国政府调整利率的节奏或将影响房地产的销售及租赁项目。

但仲量联行中国华北区研究部总监麦哲文表示，利率的调整预期有限，且局限于住宅市场，并不会对北京整体房地产市场造成压力。与其关注利率，麦哲文强调，汇率才是2016年影响北京房地产市场的关键因素。

麦哲文指出，2016年美元汇率将出现明显波动，同时人民币加入特别提款权（SDR）后，汇率也将迎来更频繁的波动。

在此背景下，一方面这将促使更多的外资基金试图出售其位于北京的资产，尤其是那些持有期即将结束的资产。

另一方面，出于增大其对其他货币资产的敞口从而保持其投资组合的价值的考虑，更多投资者或将考虑进行更多的对外房地产投资。

对此，报告以办公楼这一北京房地产市场最热门分支为例指出：2016年更多的房地产投资者会希望资产配置多元化，考虑到中国经济的放缓而导致中国市场的不确定性或使得投资者无法得到在过去所达到的投资回报，很大一部分的兴趣开始转向境外投资。

不过，仲量联行华北区资本市场部总监秦子凡说：“在外国基金已经在中国持有资产的情况下，由于汇率的利空，他们将会试图尽快减少其资产的持有。由于可出售资产的增加，这将会导致更多的购买机会。这对于其他的一些基金，尤其是已经感受到需要投资于增值型资产压力的基金来说也是个好消息。”