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标题: 从二手房市场“大房鸭”模式看BAT的互联网+布局
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从二手房市场“大房鸭”模式看BAT的互联网+布局

导读:

二手房交易市场是当下异常火爆的房产领域。近年来,互联网知名企业、传统地产开发商,都纷纷借助投资,挺进住房二级市场。笔者根据对BAT投资房地产业务的不同路径,按图索骥,解读三大巨头的互联网+布局。这份报告分别从大公司布局、创投数据、新机遇等三方面对住房二级市场进行解读,也希望能给关注二手房市场、投资二手房企业的资本方提供一些参考。

互联网+房地产行业的兴起,倒逼传统房屋交易市场的弊病不断暴露,诸如缺乏内部管理制度导致从业人员素质低、信息不对称导致佣金高乃至众多虚假房源等问题愈发明显。平台化、开放化和去中心化是必然趋势,这恰是O2O的用武之处;更兼其亿级市场规模,引得BAT们垂涎欲滴。

种种迹象表明,国内住宅供给将从增量时代进入存量时代,二手房市场日盛,在这个市场中,目前而言,链家地产所向披靡。于是,我们看到,2017年4月,在链家60亿元B轮融资中,三大巨头中的百度和腾讯双双成为链家股东。

但是,两家的动因还是有区别,先来看百度,在完成OTA、餐饮外卖、在线旅行领域布局后,百度四处寻觅下一个机会。BAT中,百度最弱,要改变当下的处境,需趁热打铁,先人一步筑成互联网+帝国版图。

再看腾讯,微信支付一夜之间撬开了移动支付,通过“红包战略”形成和支付宝分庭抗礼的局面;但是,以im社交为擅场的腾讯,要想后发制人,甩开阿里巴巴,并不容易,需要在互联网金融上有大动作。二手房市场的巨大资金体量,是其最佳入口,在此领域,已经打造了在线金融平台的链家则是其不二人选。

总而言之,百度和腾讯的主要动机并非出于对链家的看好,而是迫切要找个现成的“代-理人”,一举拿下房产交易市场这块O2O布局中举足轻重的版图,草船借箭偷渡互联网金融的黄金彼岸。

在房地产领域,阿里的行为逻辑与其他两家迥异,多管齐下,新房、租房、产业地产和商业地产,动作频仍。阿里有这个自信,它以支付宝、将流量引导到项目,精准获取用户,快速到达用户、余额宝为基础,打造适合房产的新金融产品“淘房宝”;强大的营销团队在品牌合作上注入各种新花样,从而形成一个堪称完美的闭环。

然而,就在4月份,在百度腾讯参股链家地产的新闻公布之后,在几乎所有媒体都密切关注和连番报道的时候,阿里巴巴正在接触新晋二手房交易机构“大房鸭”的消息低调传出。这是捕风捉影,抑或确有其事?如果事实真是如此,那么,将预示着百度腾讯在二手房市场也行将坐卧不宁,如意算盘面临新风险,三大巨头将在这一专业市场展开一场鏖战。

笔者就此进行调查,在“大房鸭”官方公布的投资人名单里,阿里巴巴合伙人胡晓明赫然在列。不过,是以个人身份投资pre-A轮。胡晓明何许人也?阿里巴巴集团合伙人之一,现任阿里巴巴集团资深副总裁兼阿里云总裁。在这样的背书下,即便是胡个人投资,也显得意味深长。另外,在调查过程中,腾讯也浮出水面,据知情人士透露,早在2016年底,腾讯高层曾与大房鸭有过多次接触,但结果尚未可知。

在此之前,笔者并未对大房鸭有所耳闻。查看其资料,该公司成立于2015年5月,至今刚满两年。初期为国企混合所有制改革试点。2016年,国海证券(000750,股吧)、益盟股份和胡晓明投资Pre-A轮,当时估值1亿。此次正在洽谈的A轮,估值会翻一倍、二倍还是数倍未尝可知。

在BAT争相为明天排兵布阵的关键时刻,阿里和腾讯两家为何对一个低调的创业公司另眼相看?是什么样的底气,让它的估值在两年内达到数亿?纵观房地产二手市场,尽管二手机构数量并不多,但前有传统中介如链家挡道,后有爱屋吉屋、房多多等“烧钱模式”穷追猛打的悍将,大房鸭是以什么作为立身之本的?

从本质上说,共享经济模式下诞生的大房鸭,不仅可以在短期内有效满足巨头们当下的迫切需求,将触角伸向炙手可热的住房二级市场,又具备引领明天的市场新格局的可能性;对资本而言,它并不像“前辈们”那么“烧钱”,市场规模也足够庞大,利润可期。

跟传统中介按比例收取佣金不同,大房鸭大胆免佣金,取而代之的是提供有偿模块化专业服务,比如交易中心快捷办理通道、银行提供金融咨询和房贷服务等,固定服务费1.99万元/套。与传统中介动辄抽取房屋总价的2%佣金相比,大房鸭服务费为目前二手房交易市场最低。即便是包含独立律所交易咨询和签约服务的套餐,也不过2.29万元/套。这样的收费,是否能够盈利?是否能够覆盖运营成本?

笔者查看了其产品端,产品页面端宣称没有一家线下店面,没有一名中介人员,对外BP中的数据显示目前月度开支控制在80万元内。与之形成对照的是,链家仅上海(楼盘)一地就有线下实体店1300家,月度开支不低于3亿元;即便是开支最少的房多多,也在1500万元以上。边际利润和边际成本成正比。

低价杀入市场的效果,爱屋吉屋在起步之初已经以1%的佣金演绎过,而爱屋吉屋颓势的转捩点,也就是其连番提高佣金比例,大房鸭1.99万固定服务费必是其攻城拔寨的大杀器。同时,二手房市场交易的高额佣金已经引起市场诸多不良反应,未来必将迎来“大地震”。对传统中介来说是噩耗,对大房鸭却是大机遇。

没有中介、没有店面的大房鸭是如何开展二手房交易业务的?一方面,它以兼职的社区顾问取代了职业中介,邻居服务邻居,现在的邻居带未来的邻居看房;另一方面,鼓励上家上传房源,随时随地修改房源信息,而下家在线看房,直接预约看房,社区顾问居中衔接润滑,促进交易。充分发挥个体效应,鼓励个体之间的互动交易,通过高效的资源配置和模式创新,用“互联网+社区”的服务模式降低服务成本,同时提高服务质量,提升消费者个人房产交易体验。这就是大房鸭模式的精髓。网友笑称其为“二手房市场的uber”。

这样的新模式在缺乏创新的国内二手房市场是否会水土不服?来看这一市场最稀缺的资源——房源,数据显示,大房鸭目前日增新房源400余套,并不落后链家500余套太多。再者,经笔者简单测算发现,在大房鸭主战场上海市,市场占有率达到0.5%,大房鸭便可实现盈利。大房鸭CEO苏文庸透露,大房鸭的衍生业务空间大,但他并没作详细介绍,“房产金融我们一定会做,不会等太久。”

目前二手房市场的格局,也许会在新模式的进入下改变布局。

  (出处:东方网 2017年05月22日)

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