“不可否认，今年以来中国经济减速压力更大了。上半年经济增速下调至7%，这是近二三十年的增长低点。” 合富房地产经济研究院院长龙斌指出，与经济下行的趋势相伴随的，是房地产未来几年也将随着宏观经济调整而进入新的阶段。房地产过去高增长、量价齐升的常态或许已成过去时，新常态对房地产提出的挑战巨大。龙斌认为国家和地方政府对于房地产的态度鲜明，即维稳防止房地产陷入衰退，因此政策将加以鼓励和支持，这个基本取向应该会延续。龙斌认为2016年楼市整体不会再往下走，房价整体不会大跌，将继续回暖。

  楼市全面回暖 库存仍旧高企

  龙斌表示，2015年楼市出现全国性的回暖，数据明显上升。12月12日，根据国家统计局公布的数据显示，1~11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长2.7%。商品房销售额74522亿元，增长达15.6%，增速提高0.7个百分点。住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额增长0.3%。

  但与此同时，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。11月末商品房待售面积持续增加，从数据结构来看出，增加的部分以住宅和商业营业用房为主。所以化解库存仍是主题。龙斌认为楼市在回暖的同时，分化也很明显，一线城市与核心二线城市表现不错，成交大幅增长，价格增长明显，三四线城市库存大，很多消化存在问题，消化周期长，只能降价放量。

  建议支持居民的自住改善需求

  “今后几年应该都是经济阵痛转型的艰难调整期。财政部长认为阵痛期需要5年时间调整。”龙斌指出，进入新常态，房地产同样告别了过往高速发展的所谓“黄金时代”。2008年以来的四万亿刺激措施，很多反映在房地产投资建设和交易量井喷式增长之上。等到流动性大潮退去，宏观经济露出产能过剩、结构失衡、库存增多的问题，房地产则供应过剩，需求不足，库存加大，建设速度大大下降。

  基于这样的判断，龙斌认为，房地产业作为国民经济第一大行业，平稳发展相当重要，经济调整阵痛期房地产实际会充当稳定器的作用，而不是过去屡屡被调控的对象，因而国家对房地产的政策以及税收改革，应该都会以促进其平稳发展为本。十八大三中全会提出市场配置资源起决定作用。龙斌指出过去行政干预影响供求关系，信号传导不正常，导致市场要不就是供过于求，要不就是供不应求，房价则成为供求关系的反映。

  中国房地产发展告别高增长时代，在多重压力下，房地产以减缓建设投资、积极去库存、转型升级来应对，政策回归到支持需求的轨道，龙斌认为政府要支持鼓励居民的自住改善型需求。“目前很多城市正处于快速城市化进程中，如江门，在这一过程中需要政策的长期支持，吸引外来人口就业创业，不断改善人们的住房需求。”今年的首套房贷款、二套房利率下降、二套房认定标准松动等政策就是围绕自住改善需求出台的。