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标题:曹建海:房价回落的轨迹和趋势

1楼
cjiyou 发表于:2011/12/31 22:41:00
作者:曹建海    文章发于:环球时报  <script language="javascript" src="http://www.wyzxsx.com/Article/GetHits.asp?ArticleID=284297"></script> 
 

      刚刚闭幕的中央经济工作会议,提出要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。这意味着中央高层在房地产调控成效初显的同时,也认识到目前房地产调控的成果仍不稳固。只有依据经济规律坚持调控,抑制住房投机需求,才有可能促使房地产市场的正常运行。
  笔者预计,未来中国房价将有可能从2011年的高点回落30%—50%,主要依据在于:第一,中国高速增长的基础不复存在,因此基于中国未来仍有20 年高速增长前景的房价预期也不复存在。近期我国经济增长明显减速的事实证明,依靠固定资产投资拉动的经济增长不具有可持续性。高房价不仅需要宽松货币政策支持,更需要高速的经济增长所形成的美好经济前景作为基础,而我国十二五规划为7%增长速度。
  第二,我国城镇房屋供过于求、房屋过剩明显。到2010年底,我国城镇人口6.7亿人,人均住房31平方米。这意味着我国城镇住房存量已经达到208 亿平方米,足以满足现有城镇人口居住。但由于住房分配机制不合理,大量住房处于空置状态,每年超过12亿平方米的房屋新开发速度,也明显大于新增城市化人口的实际需求。
  第三,住房具有明显的不可支付性。根据国际通行的要求,家庭年收入超过30%用于支付住房需求的人群,属于不可支付人群,需要通过政府保障机制给予扶助。我国住房价格相当于城镇家庭年收入的10—20倍之间,房屋月支付占家庭收入的50%—100%,根本不具备可支付性。很多人买房的理由是买房可以赚钱,根本没有考虑一旦房价出现回落,家庭可能要面临的财务支付问题。
  受房地产调控政策影响,我国超过一半大中城市出现房价回落现象。在房屋回落的城市特别是一线城市,预计2011年四季度房价回落幅度在10%左右。2012年一季度,房价仍将回落,但一手房回落幅度趋缓,出现价格倒挂的二手房市场,降价的压力将更大。
  鉴于2012年调控房地产仍将是一条主线,预计到2012年底,房价相对于2011年高点可能有平均超过30%的跌幅。大城市的回落将超过三成,个别城市超过四成,中小城市一般会超过两成。这个跌幅如果不到位,将在2013年继续下跌。预计2013年房价继续回落,但趋势开始变缓,住房消费需求有可能被激活,房地产市场将在一个低位实现活跃。
  总体而言,房价1—2年内将呈“L”型轨迹回落,其支持因素一是调控房价已形成社会共识,正常货币政策下,房价仍可能出现大幅调整;二是信息系统建立和房产税推进,将根本抑制住房投机;三是保障房供给将在中长期发挥作用;四是未来宽松货币政策与人民币升值趋势不能并存。
  展望更长远的未来,房地产业发展的趋势,将使房价失去持续上涨的动力。中国城市化的方式可能面临调整,房地产拉动经济增长的模式或将遭到遗弃。政策会更加尊重市场真实需求,政府转型公共服务成为必然。▲(作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员)


2楼
cjiyou 发表于:2011/12/31 22:56:00

《英智库最新排名显示,巴西超英国成第六大经济体》,法新社伦敦1226电,西班牙《阿贝赛报》1226报道,埃菲社里约热内卢1226电,美国《福布斯》双周刊网站1226报道。关于巴西的问题,我们已经有了一个比较完整的认识,一方面,正如我们很早前所判断的那样,在这场国际经济金融危机中,巴西进入到了一个快速发展的时期,当时我们还认为巴西将是这场危机的最大受益者,不过,现在看来,我们当时的分析——由于没有看到巴西经济的半资本主义半殖民地的性质,所以对巴西人民所能获得的经济发展的成果做出了盲目乐观的估计。因此,尽管,现在从英国智库CEBR的数据看来,巴西经济的规模已经超过英国了。

 然而,另一方面,正如我们近一段时间所看到的那样,巴西正面临越来越严重的经济金融危机,此前根据西方经济学理论所做出的不断提高利率的决定正在残害巴西经济,尽管巴西接连下调利率企图克服流动性危机,然而,巴西政府可能不知道,真正危害巴西经济的不是那个非常高的利率值,而是之前不断调高利率的那个过程,利率值是可以改变的,但是那个提高利率的过程却永远也不可能消除了,换言之,由那个过程对巴西经济所造成的危害是不可能被抹去的。也正是因为巴西政府并不理解这一点,因此,现在它选择使用逐渐降息的办法以图稳定经济,可是,这一方法只不过是此前“逐渐加息”的那个方法的非此即彼的选择而已,换言之,这个逐渐降息的做法依然还是错误的,这一过程只会更加有利于巴西境内的资本在实现了利润最大化的前提下逃出巴西。

 当然,巴西政府可能会说,如果一下子将利息从12%降到3%的话,那么会对金融机构产生极大的冲击。这听上去似乎也有道理,但是,首先,巴西政府不应忘记,金融机构在利率从地位升到高位的过程中可是发了大财的,现在难道不应该吐出点利润来为稳定全国的经济做些贡献吗?其次,既然知道利率很难一下子从高位调回低位,那么当初为什么要采取不断加息的办法呢?巴西政府自己恐怕是无法自圆其说的,因为,这里涉及到了巴西政府不得不这样做的根本原因,这就是,因为巴西实行的资本主义私有制,因此,巴西政府只有为资本家增殖资本提供服务的道理,而没有强制以按劳分配的原则重新分配剩余价值的道理。尽管巴西政府在名义上代表全体巴西人民的利益并因此享有统辖巴西的权力,但是,在实际上,巴西政府只是为极少数资本家的利益服务的,由此就导致不可调和的权力与义务的背离,而这个矛盾就是巴西今天陷入经济金融危机而难以自拔的根本原因。

 要解决权力与义务严重背离的问题,有两个相反的路径:一条路径就是向墨西哥和哥伦比亚的方向演变,政府几乎被架空——变成所谓的纯粹的监管者,权力大多集中在社会组织手里——这好像就是中国某些官员正在积极推动的改革新方向,由此,尽管名义上还是一个国家,但实质上已经是四分五裂了,国家的实权由境内外的各种社会组织所掌握,而且我们知道墨西哥和哥伦比亚都是美国的半殖民地,因此,我们也就可以知道,当权力由政府的手里转移到社会组织的手里的时候,这个国家就很容易成为一个半殖民地国家。

 另一条路径就是走社会主义的道路,通过削弱乃至消灭资本主义私有制,最后实现政府权力与义务的平衡,任何不愿意消灭私有制,而只想在税收、补贴这样的名目上演戏的改革都不仅不可能平衡政府的权力与义务,更不可能缓和乃至消除贫富两极分化。这里顺便提一句,所谓的结构性减税的改革,实质上是为了结构性的增税,而且,不是小增,是大增,因为,如果不增税就不可能实现让老百姓“支出翻番”的目标,我们看看这几天的新闻就明白了,既然当局在不断推出减轻资本家们税赋的措施,那么维持税赋的总体平衡,显然,只能通过加大对老百姓的税赋负担,才能稳定政府的财政收入,并且在财政收入增长的考核要求下,老百姓税赋的增加幅度一定会超过资本家税赋减轻的幅度——当然,在官方文件里面,“支出翻番”是用“收入翻番”来表达的,对此,我们也可以这么理解,由于根据官方对“国退民进”的解释,当局是用“民”来称呼资本家的,所以,所谓的收入翻番当然就是指资本家的收入翻番,而广大老百姓在当局眼里根本就不是“民”,因此,也就不是“收入翻番”的对象。

 此外,对巴西而言,真正的问题还是它的半殖民地性质,由于外资对巴西经济的控制程度极高,所以巴西经济发展的成果也多为外资拿走,当巴西的经济金融形势稍有风吹草动的时候,外资要么从巴西撤资,要么就是利用巴西的危机进一步强化其对巴西的控制。

 至于英国的问题,我们实际上在讨论英法军事整合的问题时就已经谈得比较多了,英国经济的高度金融化,使得英国经济抗风险的能力越来越低,目前,英国基本上是在靠吃日不落帝国的老本过活。可是,随着美国自身危机的加重,美国资本必然要进一步侵蚀原先由英国资本占据的领地,而英国资本也将日益无力与美国资本抗衡。具体来说,美国在危机中强化了它对加拿大、澳大利亚、印度等英联邦国家的关系,对澳大利亚甚至采取了军事半殖民的政策。随着英联邦国家逐渐转变为“美联邦国家”,大英帝国仅存的政治资源也将消耗殆尽,在政治资源日益萎缩的情况下,英国目前所拥有的金融权力也将日益萎缩,当然,由于英国还拥有核武器,并且是联合国安理会常任理事国,因此,这一萎缩过程是会很曲折的——英国可能要经历不止一次的战败才能完成这一过程。最后,英国自身的分裂也将必然地被提上议事日程。

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