钟彬：下面有请有请全联房地产商会名誉会长，也是我们商会的创会会长聂梅生教授发表精彩演讲。大家掌声欢迎！

聂梅生：大家中午好！今天也是一个很好的日子，也开了一个成功的会。我来讲讲我们这个产业大家关注的内容，题目叫“房地产改革和发展”，因为从十八大以来，我们从发布的各种各样的信息来，大家都感受到了改革和发展这样的一个非常强烈的冲击波，对我们房地产业到底会有什么样的影响谈谈我的看法。

我们把十八大的内容拎出来一些个主题，到底哪一个主题是和我们房地产相关的，我看一下有这么几个主题是和房地产密切相关：第一是民生主题，第二是城镇化主题，第三是产业结构调整主题，第四是经济结构调整主题，可能会有很多，我可能就四个主题做了一下分析。

第一，民生主题。这一张图是2008年发布的一个2008年发布的一个贫穷差距的图，我们国家收入最底层的10%和收入最顶层的10%之间的收入差距达到了14倍（2008年），蓝色的柱状是学者的估计，官方的估计是红的，大家可以看到，差3倍。从2008年到现在又过去了4年，我估计中国的最顶层的10%和最底层的10%之间的贫富差别肯定在15倍以上，这已经达到国际上难以承受的局面。所以民生问题为什么这一次一定会提上日程是这样一个问题。

怎么样解决这个问题？民生是第一主题，怎么解决呢？两个解决办法，减少收入分给差距的改革方案，一个是强化财政收入分配职能将有序推进，也就是二次分配，这是可期可待的。

还有在收入中减少差距，在实体经济当中的差距是非常之大的，比如银行业，包括房地产业，还有IT业，收入都很高，但是还有很多产业，轻工业、纺织业等等收入很低。在实体经济当中差距很大。一个从市场方面减少差距，一个从政府方面减少差距，这是可期待的。这一次非常振奋人心的收入配增计划，到2020年实现GDP可人均收入比2020年翻一番。

第三个我们再看住房，这一次看完十八大以后，找我采访都是说保障房，这一次是释放了两个信号，叫做更可靠的社会保障，这肯定和保障房有关系。还有是更舒适的居住条件，可惜媒体对后面这一句更舒适的居住条件没有做报道，都集中到更可靠的社会保障。10%的最底层是民生，中间这一大片20%到90%也是民生，都叫民生，不能把民生光理解为最底层10%。

这两件事情和我们在座的产业链全体都有关系，我们有责任把这两件事情做好，而不是只做其中的一件。当然这两件事情当中列前的是社会保障。在民生主题当中还有一点，说民生我们有没有条件？有没有实力？这张图是从2003年一直到今年2012年的两个曲线，一个是GDP，这个绿色是GDP，下面黄色的是城镇人均可支配收入，现在把它从一个更长的历史阶段来看，我们在大部分的年景，很长时间都是绿线比黄线高得多，GDP比人均收入快的多得多，这种情况下怎么谈民生？你的注意力还在GDP上而不是民生上。但是就是今年2012年发生了变化，GDP下来了，在这样一个人均3000美元的情况之下，再往上走的时候，经济增长会下降，也就是GDP会下降，大家都很担忧，但是恰恰今年人均收入也在下降，但是高于GDP很多。这就出现了一个同比增长的变化，恰恰变化的时间点就是在2012年。所以在这个档口十八大提出来保民生，增加民生，我觉得是对的，经济发展也到了这一阶段，民生的增长、人均收入的增长必须要高于GDP的增速。

第二城镇化的主题。这是销售面积，这是城镇化率，这是销售额和城镇化率，它的增长是非常陡的向上，不管是销售量，还是销售额，和横轴的城市化率越到后来涨得越快，现在大概是51%。从40%到50%这个曲线斜率急剧的增加，城镇化率越高，销售额增长的越快。这次十八大讲的城市化为主题，未来我国至少还有120亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上。这个数字我看了以后，如果真是这样，可能调控是会一直有，销售面积涨12倍，GDP才涨一倍，人均收入才涨1倍，这个太乐观了，如果是这样一个局面，就迎来了房地产的大发展。会不会12倍？大家可以考虑一下。

李克强副总理把城镇化提到了极致，城镇化是我们最大的内需潜力所在，而且提出一个不同的看法，我国现在是刚刚超过50%，按户籍人口计算仅为35%，因为他们没有户口。35%和50%的算法就不一样了，35%到目前还有15%的户口没有解决，如果解决这15%的户籍人口，对我们房地产是多大的推动力？很多人说什么时候取消限购？我说你们不要研究限购，研究怎么放开户籍就可以了，15%的户籍放开二套房几套房全解决了。

未来如果有1000多万人口要到城市里面去，会形成几个效应，劳动生产力是城市急剧效率，居民收入和小的增加，为农业现代化创造条件，从而持续释放出巨大的内需潜能，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉所在。从李克强总理的讲话中我悟到两件事情一定要解决，第一是户籍制度解决，它会释放内需型需求，如果不解决，内需、潜力都谈不上。第二土地出让制度改革释放双轨制的土地供给，二元经济当中最核心的因素除了人口以外就是土地，这两个问题解决了，就释放了内需型需求和土地供给。

产业结构调整的主题，胡锦涛总书记的十八大报告和原来大不一样，提出了新四化，走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，这里面把城镇化放到了中间，它担了前头这两个和后头这个，起到一个承前启后的作用。推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。改善需求结构、优化产业结构，促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。房地产必须要支撑这新四化，如果还是原来商品房不变，恐怕不符合这个主题。成为融合、互动、支撑的平台。

关于经济结构战略性调整的主题，经济结构为什么要调整？从2000年到2012年，GDP的同步增长是什么情况？有三年的时间超过10%，大部分时间在8%左右，今年还没有出来，可能要更低一点，进入了稍微下降的阶段。这两张图必须一块看，再看一看消费，蓝色线是投资的增幅，从2000-2011年这十年当中原来投资占35%，十年以后变成了48%，投资增长急剧上升。黄色大是消费，家庭消费原来有46%左右，还不低，通过十年的经济发展，调头向下，一下子降到了只有35%。这两条线是反的，反向的发展是不正常的。经济结构战略调整中要把黄线往上提，蓝线所占的比重稳住或者下降。巨大的经济结构战略性调整，就是把内需往上提，把三驾马车平衡。

在这样一个背景之下，胡锦涛总书记报告当中提了要适应国内外经济形势新变化。我理解这个新变化是指美国和欧元区的欧债危机造成的出口的第一驾马车，加快形成新的经济发展方式。什么是新的经济发展方式？着力使经济发展更多的依靠内需，特别是消费需求来拉动，推进经济结构战略调整。这是加快转变经济发展方式的主攻方向。

如果主攻方向放到了消费和内需上，房地产必须要面向内需型、消费型的产业，必须要同步。最大的内需是城镇化释放了，就是李克强副总理的讲话当中，什么是最大的方向，什么是第一引擎，城镇化是第一引擎，城镇化释放了巨大的内需，内需这一块是以城镇化为主体。消费这一块除了城镇化以外还有旅游、文化、养老，纯消费型的产业会得到大力支持。房地产要配合中国的经济和产业转型，面向消费型和内需型产业。

现在各个房地产研究机构从另外一个消极一点的观点来看，我也不反对，如果是这样的话，以投资为目的的商品住宅市场将继续被限制，我觉得是有一定道理的，房地产将处于低于GDP增长。

下面有几个需要思考的问题，前面讲的是十八大的四个主题和房地产的关系我做了一下分析，我们需要考虑什么？第一房地产对经济的作用，第二是合理房价的再判定，这个问题应该有答案了，什么是合理房价；第三是房地产的长效政策。

拉动经济的三驾马车的作用正在发生变化，出口占到了世界总额的10%点几，已经过了快速发展的阶段，这驾马车应该已经平稳或者已经乏力，也就10%左右。再看一下房地产，居住类房地产投资占GDP的比重达到9%%，这条线还在上，它的势头肯定不减，今年房地产投资跟去年差不多。开工建设的居住面积同比变化情况，2010年到2012年这两年持续的对房地产调控以后，开工建设面积急剧下降。从刚才的图可以看到，投资、出口拉动GDP，投资现在开始下降，出口也乏力，房地产占GDP的比重是不是像原来说的还过高呢？我认为根本不高，如果还过高的话，这个政策就会变成互相矛盾的了，而且会自己会伤到自己的政策。中国房地产是被污迹了的房地产，房地产对投资和消费两方面都有重要的作用。什么是最大的消费？现在最大的内需和消费城镇化，城镇化当中的买房子到底是算投资还是算消费？两方面都有作用，这些才能把房地产回归到本位。

自住性的房地产应当移项计入内需消费，国家统计局对GDP的统计、CPI的统计我们商会早就提出来不同的看法，里面有些项目就不对，不妥，应该改。比如说我们的GDP已经变成了投资和出口GDP，我们的CPI变成白菜、猪肉CPI，这样对吗？这样能反映中国发展到这样一个阶段的情况吗？所以我觉得保障房应该定义为民生，而不是靠建保障房来拉动经济。去年3600万套保障房的时候，大家有很多的说法，为什么不是3500万套？不是3400万套呢？还是从GDP考虑，哪里是民生呢？保障房在十八大开过以后，是释放一些建议的良好时机，在明年两会工作之前，好好捋一下这些事情，迎来未来十年的良性发展。

合理怎么样算合理？有两个判定，一个是GDP和人均收入的判定，按照未来10年要翻一番的情况，GDP和人均收入年增长率在7-7.5%区间，我们房价上升就应该比他们低，不能比GDP和人均收入涨得高，那就买不起了，所以房价上升应低于7%就是合理的。我们要想把房价涨幅压到7以下，这个难度是很大的。但是如果不低于7%，你又怎么样和翻一番去解决呢？他们两家是翻一番，我们过去十年，房价全国平均是翻五番，未来十年怎么翻一番？所以是有相当大的难度使年增长率小于7%，潜在政府对房地产的拿捏，这是一个指标。

第二个拿捏指标，如果大城市的房价收入比从12%降到6%就回归到国际认可的合理值。这两个判定方法在2012年国家出台的宏观调控国八条中都有，这两个都说了，但可能都达不到，还有一个月。政策到底还有什么样的选择？今年又是严控的调，结果能达到吗？什么叫合理房价？还有一个月，应该能说出来了。2008-2012年房地产总体情况，连续三年的宏观调控，2010、2011年、2012年7.2%、6.7%现在是6.9，这么严厉的宏观调控，如果按照这个指标，敢放松吗？能放松吗？一放松就跑到2009年20%了，2009年这两个收益比是21.3%，马上就出台加压手段。所以7%是我们脑子里应该有的一个数，但是1-10%已经6.9%了，接下来两个月的数据出来难免不会超过7%。

房价收入比，在今年两会之后媒体大算了一笔，北京变成5000多才合理，南京变成3000多才合理，这是根本不可能的。为什么出这个数？现在是12%以上，要降一倍，期待值是要折半50%，现在不要说50%的房价没有降，正负零还稍微涨了一点，10%都没有到，20%、50%这一切都已经变成过去的说法。现在可以说了，可以房价不变，收入涨50%，这不就是倍增计划吗？房价不变，从现在到未来十年房价都不变，现在的楼盘卖多少将来十年都不许变就对了，因为收入倍增了，收入倍增了不就也合理了吗？但是可能吗？如果说收入倍增已经列入计划了，但是房价不涨是不可能的，如果收入和房价都7%的上升，结果跟现在一样，一点都没改善，回不到6%，还是12%。所以这件事情要好好算一下，不要再那里猜，不要臆想。按照十八大的指标，应该说合理的房价期待，期待收入比房价涨得快，分子比分母涨得快，从12%慢慢往下走，但决不是一个时间节点就能解决的，这样使房价在未来较长的时间内有可能趋于合理。按照十八大的指标，未来十年房价不应该翻一番，如果翻一番，收入翻一番，不就等于没改善吗？如果收入翻一番，房价未来十年没有翻一番就趋向于合理。

低利率管制状况开始发生变化，这条曲线不是央行公布出来的利率，是减掉当年的CPI以后家庭储户的实际回报率，从2000-2012年，我们国家的利率相当低，不超过4%，所以大家为什么要存钱？不超过4%能干什么？所以大家去买房。而且这么长时间是负利率，越存越少，而负的也是4%，正的也是4%，这样的情况之下，大家有什么动力去存钱？可喜的是，现在稍微好一点，又开始冒正了。

低利率管制与确定的套利机会，从第一年到第二十年如果是存款，一百块钱存到最后不到二百块钱。如果是买房，二十年当中会从一百到六百，差6倍，存钱不到1倍。所以这里面有一个非常大的套利机会，持有住宅资产相对于持有货币资产有更大的收益，为什么大家以这么小的收益去耗着而不追求更大的收益呢？这是财产收入，是宪法保障的。

如果今年发到100万亿，2002年M2为18.5万亿，2012年约100万亿，涨了5.4倍。北京的房价2002年是4761块/平方米，2012年是25000/平方米，涨了5.2倍，你发了多少货币房价就涨多少，再加上低利率，为什么不买房子？这是房地产天然的类金融性质的价值属性。经过十年的调控和业界上下游这么多的朋友去研究，大家都悟到了这么一个理。蓝线是中国发的货币，灰线是日本，虚线是美国，GDP是美国的40%，但是票据发的总数比美国多得多，不要说QE3，什么量化宽松，没发多少钱，我们就发的特别陡。我们M2和GDP的比值达到2.5，美国0.6到0.7，日本是1。现在十年调控都冲着房地产，好像房地产罪魁祸首，事实上货币供应量超过美国才是通货膨胀和泡沫的原始起因。

目前的形势支持改革性新政出台，所以大家有什么好的建议、有什么好的想法趁现在说，趁明年到两会期间有一个区间，全国工商联也在积极推动房地产商会的政策建议，现在已经开始，希望下一届全联房地产商会在两位新会长的领导之下一定会做出更好的贡献，我自己认为支持改革性的新政出台。为什么？目前房价的涨幅被控制了，市场温和的恢复，大家不是心里那么紧张了，明天要售楼处被砸了，后天资金链断裂了，没有这么紧张了。供需双方趋于理性，适合改革性的新政出台。

现在国房景气指数处于低位，但是已经走平，10月份是94.56%，这个数字仍然比前一轮2008年的最低点低一点，现在并不景气，不景气到什么程度？等同于2008、2009年的最低点。

房地产开发投资增速还是在继续降，并没有期待中的上升，10月份是15.4%，跟7月份一样，房地产开发的投资开始走平了。这样一个数字意味着什么？它对我们国家的固定资产形成负拉动，蓝色是国家固定资产投资，我们大概占到20%左右，房地产这一轮调控以后开始走平，但仍然对固定资产投资是一个负拉动的局面。

商品房销售面积持续小幅上升，大家心里比较稳了，温和的开始恢复，可以看出是比较稳定的恢复，并不是急速的，急速的下降并没有像2009年急速的上升，是温和的恢复到现在这样一个局面。

土地购置面积增速下降，不知道为什么10月份反而降一点，变成-18%，上个月还是-16%，但是没有像1-3月份那么急跌了。

房企的资金链开始稳步修复，修复的速度比预期的要快，1-2月份的时候，房企的资金链从16.2%一下子降到5.1%，急跌之后开始走平。当时我想如果这么下去，按照这个架势，绝对硬着陆，非常担心。结果到4月份以后开始温和的恢复，从7月份、8月份以后开始上，上的还比较快，现在已经到11.6%，资金到位的速度开始恢复。

今年销售面积开始驱稳，跟去年差不了太多。这是环比住宅价格情况，开始稳了，上涨的有30几个城市，也是一个比较好的稳定阶段。但是提醒大家，商品房待售面积居高不下，从2005年待售面积是1.5亿平方米，到去年一直在3亿平方米以上，10月份还在增加，待售面积仍然很高。昨天吃饭的时候还问了一下副会长，国内排很前的大企业，我说你们怎么样？待售面积这一块资金压的都不少，因为都不少，最后才形成全国都不少，3亿多平方米，这是一个非常大的不稳定因素，所以不要小看现在待售面积居高不下。当然东西部不一样，企业不一样，城市不一样，就从全国来讲，这件事情还是不容乐观的。

房地产体制性的改革和长效政策应适时启动，长效机制有哪几个？有三个，一是地根问题，土地供给制度改革，土地供给改革已经议论了好多次，而且已经形成了一些文字，不到一个月以前，国土资源部到我们商会来开调研会，就是关于这些问题，能不能够逐步形成政府供地和市场供地的双轨制，如果这个能形成，对未来十年中国房地产平衡发展是一个巨大的动力，现在只是政府供地，没有市场供地，如果能形成另外一只手，市场供地和政府供地之间有一个竞争，还怕土地价格猛涨带动房价上涨吗？正好现在土地卖不出去的情况下启动双轨制是最好的办法。双轨制另外一只手在哪里？农村土地流转，同地、同权、同价问题，十六大就提出来，结果没执行，到十八大又说这个事，如果这个问题不解决，城镇化怎么解决？如果这些问题不能解决，城镇化怎么样能够使农村人口流入城市，和城市人口有同样的尊严、同样的福利、有同样的保障呢？是不可能的。所以合理解决小产权的问题已经提上议程。我们也期待着改革，也希望大家能够很好的提一些建议。

第二银根，银根也有两方面，一是差别化的信贷提供给差别化需求，这部分是对的，供给的渠道也不一样。咱们现在这部分一股脑的由银行来做，银行也要做差别化的贷款，这才是一个良性的市场。更重要的是应该启动多元化的融资渠道，促进金融市场化改革，金融市场化改革启动还是比较快的，包括REITs，包括放开基金可以做信托等等，都是起步比较快的举措。多元化的融资渠道促进金融市长化改革当中民间的资金进入，这样对银根这部分带来很大的活力和新鲜的血液。

第三税收，税收也有两个事情，一个是房产税，房产税试点和总结正在研讨，上海和重庆本来就不一样，实施了以后都说很有成绩，很顺利，结果是不是再扩容？又向哪个方向扩容？是以哪个模式扩容？是扩容给住房居住这部分还是扩容给商业的工业？就是法人持有的扩容还是个人持有的扩容？这部分都没解决。更重要的房地产税，不要小看房产税和房地产税，在财政部的一些提法当中是分开的，完全不是一码事，房地产税包括土地在内，房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台，《物权法》配套的是物业税或者房地产税，现在这两个对不上，有《物权法》，没有物业税，物业税为什么出不来？就和土地有关系，所以就搞了一个折中，原来收过的房产税来在这里兜圈子，实际上有个法理问题，房地产税的法理完善和制度建设也在抓紧进行。最近看到很多属于基层性的立法都在变化。

总而言之，中国房地产走过了快速发展和处于风口浪尖的十年，中国房地产将迎来趋于成熟和健康发展的今后十年。谢谢大家