标题：京城"退房潮"愈演愈烈 宁弃2万元定金也要退房

    去年楼市大涨，许多担心买不上房的人恐慌性购房，而买到的房子可能不那么称心如意，当市场看淡时，他们便想着如何把房子退掉。

    近段时间的北京市场，一厢是如火如荼的打折促销，另一厢，则是不少项目传出高退房率的消息。记者调查发现，尽管北京尚未出现大规模的退房潮，但是3月份以来，一些楼盘退房现象相对比较明显，比如沿海赛洛城退房26套，美景东方退了28套，韦伯国际中心41套，日坛国际广场退房数为63套，金长安大厦则达到72套。

    “退房潮一般是发生在房价下跌的时候，如果北京市场接下来还是持续观望成交低迷，那么退房现象很有可能会愈演愈烈”，明天地产副总经理陈云峰表示。

    案例：宁弃2万元定金 也要退房

    欣先生于2007年下半年买管庄一个知名品牌新推的楼盘，当时该楼盘的平均价格涨至13000元/平米，整个北京市场更是涨声一片。欣先生当时的感觉是，房价能在过去的三个月内翻一番，在接下来的一年里，再涨一倍也有可能。

    凭他当时的经济实力，只能承受13000元/平米的小两居，这是他数年的积累和家里人几乎全部的积蓄。那时他的第一感觉就是恐慌，因为随便再涨一成，他就无法买房了，而且他的收入根本是赶不上房价上涨速度的。“现在不买，以后肯定就买不上了！”这是他最直接的反应。

    在这样的心理压力之下，他接受了一处西北朝向的小两居，这是该小区朝向最差的房子，但也是他勉强买得起的房子。买完房后，家里人松了一口气，因为当时身边有不少人在说，现在不买房，以后只能和香港人一样，论尺买了，他和家人都觉得赶上了末班车。

    庆幸之情绪一直延续到今年春节前，利息提高、限制二套房的政策纷纷出台，北京楼市出现了观望的气氛，降价的传言开始蔓延，随后出现“低价”入市的楼盘。欣先生的心理不平衡始于美利山的价格公布，这个位于四环外一点的楼盘，要比管庄的楼盘离市中心近很多，但是价格却差不多；而他买的楼盘出现了多起退房事件，他开始动摇了；他的行动开始于今年4月，经过几个月的工资积累，加上有的楼盘打折促销，他觉得自己完全没有必要花13000元/平米的价格在管庄买房，同样的钱同样能买四环附近的房子。

    思前想后，他决定不要那两万元的定金了，将房子退掉。当他将意图告知开发商时，他发现与他有同样想法的人很多，开发商表示，退房人太多了，需要统一走法律程序，让他等待结果。

    探因：众楼盘降价诱发退房

    一些项目前期涨价销售，后期大幅打折降价，或是该项目硬撑着不降，但是区域周边的项目“大手笔”降价，对于大多数业主来说，眼里看着，心里能不动摇吗。“买了房的业主都不希望房子跌价缩水，市场上因促销降价而诱发的退房，占了退房情况的大部分”，陈云峰说，打折的现实和后市的不明朗，让他们有房产会快速贬值的担心。

    从目前市场情况来看，8折、9折的楼盘并不鲜见，如此大的价格反差引起了不少以往购房者的不满，一时间，一些高价购房的老业主纷纷提出要求开发商退还差价，而一些新业主则态度坚决地要求退房。怎样降价能不让老业主“找麻烦”，让开发商们头疼不已。

    众小投资者撤离市场

    “对于投资者来说，向来都是买涨不买跌的，现在折在打，房价在跌，小投资者在观望之下退出市场，这并不奇怪”，浙江商会副会长陈俊告诉记者，这部分小投资者虽然数量不是很多，但是肯定占到退房量里的一部分，原因是小投资者的资金实力有限，抗风险的能力也较弱，在目前这种不明朗的市场环境下，可能就会选择“明哲保身”。

    中大恒基市场调研报告显示，目前北京市很多新楼盘的投资与自住比例已经从原有的2：8左右逐渐发展到1：9，投资需求整体逐渐趋淡。

    北京易居房地产研究所负责人牟增彬说，今年北京房地产市场新房销售月平均撤销次数约1000套-1200套，其中20000元/平米左右的楼盘是退房的高发地带，原因是这部分房产中投资比例相对较大。

    事实上，政策因素也是导致投资者离场的一个重要原因。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，去年9月份二套房贷新政公布后，一些购房者抱着侥幸心理，或者是被售楼员所谓的“能帮着按一套房来办贷款”所“忽悠”，购买了房产，但是随后发现，并没有可能钻政策的空子，高首付和高利率让其心生退意，从而退房。

    “四季度成交的，审批放款正好是一季度或更迟一点的时间，早在去年底我就预测今年一季度会出现退房潮”，杨少锋说，因为银行按揭问题，要么首付比例过高，要么银行贷款批不下来，要么是贷款批下来但是利息太高，购房者承受不了，这些都会导致退房。

    假认购制造虚假繁荣

    记者查询北京房地产交易管理网发现，不少项目的销售许可证是2005年2006年取得的，但是退房的时间却显示为2007年甚至2008年，而且退房的数量有几十套之多。

    过了一两年的时间，房价也涨了一大截，买房者为什么还会退房？如果是普通购房者的话，这显然是一笔太不划算的买卖。业内人士告诉记者，这很有可能是开发商“假认购假签约“的把戏，先以员工或朋友的名义购买一部分房源，进行签约备案，抬高销售业绩，制造出虚假的销售繁荣，而等到一定的时候，再以退房的形式取消备案，那么房源又可以再次进行销售，实际上也达到了暗中“捂盘”的作用。

    业内人士还透露，一些楼盘是到了交房期才出现集中退房现象，由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，而这才是虚假合同无法继续存留的“最后期限”。因为办了产权证，再次“更名”就意味着要交纳相应的税费，这样成本就大了。

    除了捂盘惜售外，甚至有个别开发商可能会以假签约假按揭的方式来骗贷，这主要是极少数资金紧张的开发商才会铤而走险。