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北京楼市冷暖一直是燕郊区域楼市风向标，“愁云惨淡下”京城开发商勒紧裤腰带艰难过冬，与北京一河之隔，近几年声势浩大曾吸引过无数买房人注意力的河北燕郊如今又是怎样的境况呢？
调查表明，从今年中旬以来，燕郊楼市已经出现明显的滑坡趋势，楼市氛围冷淡对当地楼盘冲击十分明显，销售价格也出现较大幅度下降。“北京房子降价明显，尚且卖不动大量积压，本身以北京购房客群为主要依赖的燕郊楼盘，更是普遍面临门可罗雀的萧条局面，楼盘价格普遍下降15%-20%左右，依然销售疲软。燕郊开发商如今也是如坐针毡，有苦难言。”燕郊某开发商私下透露。
昔日买房交钱排号
如今看房前呼后拥
如今看房前呼后拥
9月6日，在燕郊102国道边看到，十余个楼盘销售中心均是人车两稀，销售人员闲坐无所事事。与看房人寥寥无几形成鲜明对比的是，930公交车站和销售中心门外路边聚集着不少手拿传单的人。一有上下车或路过者稍一驻足或略微表现出关注楼盘的迹象，马上会有多人蜂拥而上，“软磨硬泡”的争相推荐自己的楼盘，邀请去售楼处详谈，尽管成功率并不高，但这些人热情丝毫未减，据知情人了解，燕郊现在每个项目几乎都雇了不少这样的推销人员，只要能拉来人看房，凑够一定数量他们就能获得报酬，如果顾客买了房最终还将另有提成。
九成楼盘打折
对比前期降幅明显
对比前期降幅明显
据了解，近两三个月以来，有近九成的燕郊楼盘出现了各种各样的打折促销活动，许多项目基本都采取低价开盘的方式吸引人气，一直得益于北京楼市高房价而兴盛的燕郊楼市所表现的颓势，从侧面也说明了北京楼市整体“冰冻”产生的广泛影响。
采访中得知，在燕郊某项目前不久曾短暂出现7.5折销售，导致业主纠纷而草草收场之后不久，另外一个百万平方米大盘也进行了大幅度降价促销，4000元/平方米左右的价格已经比该项目年初的报价下调了700元，而比去年最高价格下调1000多元，降幅在25%以上。之后，其他项目便纷纷调低价格，燕郊房价随之急转直下。
事实上，从奥运之前的六七月份，燕郊地区项目的降价势头就已经很明显了。目前燕郊地区大多项目在售价格都在4000-5000元/平方米左右，低者甚至有3000多元/平方米的价格出现，再参考这些楼盘前期价格，普遍比过去要低1500-2000元/平方米左右，现在在售产品的楼层、位置都还有相应提高。仅仅在今年上半年，如此大的价格反差还是不敢想象的。“要知道，燕郊楼市这几年在北京购房者的强力拉伸下曾经达到过均价6500元/平方米的价位。一些普通住宅甚至能卖到8000元/平方米甚至更高。”燕郊置业者张先生不无感叹地说。
二手“新”房大量积压
刚买的新房，很快就挂到二手房市场；很多房子甚至还没有交房和过户。开发商也做起了中介生意，靠收更名过户费赚钱。——通过对燕郊二手房市场的调查，发现了时下在一些项目中颇为流行的“奇特”景象。
燕郊威达房地产经纪公司总经理赵宇科透露，2007年下半年燕郊二手房报价均价约5000元/平方米，但2008年四、五月份就开始往下走，近两个月降幅更加明显，目前平均报价已经降到了4000元/平方米左右。而走访燕郊多家中介得到的信息也表明，就是4000多元/平方米的二手房均价，每家中介至少还有近半数房源价格尚可“再议”。很典型的是，燕郊二手房中近一两年内购买的房源数量极多，据不完全统计，某百万大盘一、二、三期房源在中介挂牌的竟达上千套，数量惊人，而这些房源的业主绝大多数都是北京的购买群体。此类二手次新房蜂拥进入，也造成眼下市场供需比例的严重失调。
采访中还了解到，在中介公司挂牌的房源中，有很多尚未拿到房产证，某项目三期以后的业主都不具备交易资格。但是“变通”方法还是很方便的，只要给开发商交上两、三万元的更名费，就能够变更产权。知情人表示，这在燕郊当地已经是公开的秘密。
“燕郊楼市商品房和二手房目前出现的一些混乱现象，可以说是市场变化的典型缩影。正如潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)所言，如果深圳是中国楼市的‘保险丝’，那么不妨把燕郊楼市比做北京楼市的‘保险丝’，长期打压之下先出现崩盘危机的，很可能是当初投资盲目性较强、配套相对缺乏、居住条件相对滞后的远郊楼市。”亚豪机构分析人士指出。
近来北京楼市遇冷，燕郊这个曾经风光一时的区域如今更是成为了“冰点”。就有人表示，北京通州与河北燕郊两区域“一河之隔，福祸相倚”，既然“燕郊重感冒”，那么难免“通州打喷嚏”。事实果真如此么？通州和燕郊这两地之间到底会有着多么紧密的联系？
部分项目客流已渐回暖
笔者在周六下午来到通州区通胡大街的某项目销售现场，发现这里的情况并非如传言中的那么糟。在不算大的销售中心内，有十几个客户在此咨询楼盘相关情况，看得出销售人员颇为忙碌，解说亦是十分热心卖力，而似乎也取得了一定效果。在笔者停留的不足二十分钟内，尽管时间已接近下午五点钟，陆续还是有几人前来咨询或签约。
笔者走访的另一通州地区著名人气楼盘，现场客流也算可以。虽然就房地产交易网数据显示该项目近期的销售较之此前不尽如人意，但销售人员相信，九月乃至十月间会有一个比较大的升温。而这两处楼盘的销售人员同时都表示，他们会在未来的十月间拿出一些优惠措施以吸引客源。
然而笔者在八通线九棵树站附近看到的某处楼盘的尾盘销售状态，境况恐怕就怎么样了。虽然这里也是老项目后期，周边较为成熟，但临街商铺部分打出的巨大“整体出售”字样似乎也未能吸引来更多客群，下午六点不到的销售大厅已然是大门紧锁，人员下班回家了。
中档楼盘受冲击最大
对于“通州楼市被燕郊挟持”的观点，协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，目前的整体楼市低迷才是最大的作用因素。他表示，进入2008年以来，国家采取了紧缩的金融政策，不断抑制内需，房地产市场受到了较大的影响，市场成交量持续下滑，开发商资金链日益吃紧，融资渠道却变得十分有限；同样，扑朔迷离的经济走势也使购房者觉得无所适从，通货膨胀的压力，工资上涨缓慢等因素，使许多普通购房者的需求被暂时搁置。
无需过分强调“风险联动”
通州最受关注热销楼盘之一的金隅七零九零销售总监，就二者联动关系的问题接受了采访。他表示，二者之间是存在一定的相互影响，但这个影响并不大。如果仅从两者位置距离较近就此得出“唇齿相依”的结论，未免不够理性。他表示，燕郊地区比通州的房价普遍低至少2500-3000元左右/平方米，由此产生的客户群差异还是比较大的，能支付起燕郊房价的人群就未必支付得起通州的楼；更重要的是，随着轨道交通的扩张，区域功能的划分，通州地区近年以来的整体形象和生活便捷度大大提升，位置和交通这两个住宅选址的重要因素，决定了人们对于通州地区的心理距离更小、感觉更亲近。
成交提升靠品质及降价
协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，在目前的市场状况下，产品同质化竞争严重的压力之中，为争取更好的销售业绩、加快资金回笼，价格战是开发商不得不采取的手段，不论是燕郊还是通州的开发商，只有把价格降到了实处，购房人才可能出手，成交量才可能提升，市场才可能出现回暖。
针对“保障性住房对两地冲击”这一问题，他表示，随着越来越多的保障性住房进入市场，会分流一部分市场需求，虽然保障性住房的供应量十分有限、对京城整体市场影响不会太大，但政策的落实足以令广大低收入群体充满希望。但是，由于在价格上燕郊等区域的优势更为明显，故这类住房进入市场对燕郊市场的影响，恐怕要远大于对通州楼市的影响。