标题：[冯科] 再降10万,万科击溃地产

 

 

 

一叶落而知天下秋。

刚踏入9月，楼市降价的寒流就袭来。8月28日，万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，称旗下8个楼盘限时推出特价房源，喊出了“直降10万”的口号。

房地产行业的寒流让万科不得已降价过冬，降价潮一触即发。来自申银万国的研报指出，目前市场的调整才刚刚开始。

著名经济学家巴曙松日前表示，整个房地产行业的数万家企业正在面临调整。我们看到很多房地产商在调整开始后敏锐地选择了不同的策略，比如说像万科这样敏感的企业感觉到调整要到了，迅速加快了现金流回收，主动进行了价格调整。

万科再扛降价大旗

“金九银十”，这个时候不促销回笼资金更待何时？刚踏入9月，其他大型房地产商还没有缓过劲，万科就已在上海开始行动。

据上海媒体报道，万科共有8个楼盘促销，力度最大的是三林楼盘金色雅筑。该项目在此前已经两次降价的基础上，购房者在活动期间还可享受总价10万元的优惠，这个价格较该楼盘前期价格已经打了8折。

整个房地产行业的不景气显然让万科这个反应一向迅速的龙头企业提前做出了部署。

秋天已经来临，国家统计局日前公布，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，这已是“国房景气指数”连续8个月环比回落。同时全国商品房空置面积也同比增加6.1%.

而备受关注的房价，环比下跌也在扩散之中。根据国家发改委公布的数据，7月份全国70个大中城市房价同比上涨7%，继续呈现涨幅逐月回落态势。同时房价调整城市范围有所扩大，7月份，70个大中城市的房屋销售价格共有17个城市环比下跌，6月为16个，而5月只有4个。

广州同创卓越房地产总经理赵卓文认为，经历了近一年的疲软，房地产市场已十分脆弱。从上市公司的报表分析也好，从大公司天价地款迟迟未能缴纳的现象透视也罢，发展商的资金链断裂风险在加大。因此，被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的过冬方式。

降价潮一触即发？

接下来会不会出现新一轮的“降价潮”？赵卓文指出，相比以前“挤牙膏”式的让利促销，万科这次降价有些赤裸裸的味道，这也是难以避免的。明眼人一看，“供大于求”局面已经形成，今年剩下这几个月，“降价促销”已不可避免，只有降价才有可能争取资金尽快回笼，降价潮一触即发。

其认为，进入“金九银十”，地产商们面临的考验将会更大，要么楼市在“量少价稳”的基础上僵持一段时间，然后开始复苏；要么楼市持续出现“量价齐跌”。在“金九银十”演绎楼价跳水，2009年楼市全面进入下行通道。从目前来看，两种方向发生的可能性都有。在这种大环境下，万科的降价也可以理解，据称降价三天万科当即回笼资金过亿。

也有观点认为降价潮的出现可能性比较小。作为全国工商联住宅产业商会会长的聂梅生认为，事实上，万科这次动作已经引发连锁反应了，一些像“退房”、“索赔”之类的纠纷也有发生。所以，为了避免降价带来的麻烦，全国范围内的地产商们不会轻易效仿万科，新一轮的“降价潮”不太可能出现。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科则认为：“对于整个房地产企业来说，今年楼市销售量只是去年的1/3，也就是说开发商手中存货太多，因此普遍有降价的需要，加快资金流动速度。”其认为，对于以万科这一单个企业来说，万科一贯喜欢降价，以此薄利多销，这是它的风格和企业文化。

调整刚刚开始

原本以为房地产的冬天很快会过去，但目前看来，调整或许刚刚开始。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前在中国房地产创新大会上表示，房地产市场目前所遇到的调整时期可能是“一年甚至更长的时间”，现在正处于“价格明降”的阶段。

其表示，在这个调整时期里面会碰到什么心态是很有趣的。第一个阶段不以为然，认为它是暂时的。第二阶段在房地产企业的表现就是抵抗，再怎么样紧缩我不降价。第三阶段开始意识到调整真来了，资金紧张了，就开始暗降，口头还是比较硬。第四阶段就是暗降变明降，我们现在可以说处于这个阶段。第五阶段就是有一部分房企开始退出市场，其楼盘、项目会被比其效率更高的拿走。这个会持续多长时间？我想不是几个月的时间，而是一年甚至更长的时间，才能有一个更健康的行业发展空间。

申银万国房地产研究员江征雁指出，价格回调的时间将决定此轮房地产调整的长短。价格调整得越迅速，销售回升越快，整个行业将越快走出低谷。但是，房地产市场非完全竞争的特性决定了其价格调整是个缓慢的过程，价格调整时间至少在一年以上。

江征雁认为，一方面，之前房价的大涨部分透支了自住需求和投资需求的购买力，未来销量将继续萎缩，消化存货的能力下降。另一方面，由于开放商的收缩投资存在滞后性，未来供给量仍会持续上升，并至少持续到2009年，库存压力不断增加。

聂梅生判断，金九银十的销售情况将成为决定调整时间长短的关键。而冯科表示，楼市价格未回调到位的话，很难会引起交易量的明显逆转。其判断，今年接下来几个月的楼市主基调可能会是平静，开发商和购房者的博弈仍在进行，形势能否明显改变要等到明年6、7月份，这轮调整远远不止此前所期望的一年，而是至少三年。（编辑：方方）