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标题：北京买房之我见

1楼

灵鸢观盘 发表于：2008/11/8 21:15:00

我在北京经历了租房,买房,出租房的过程,对房产一直很感兴趣,有一点点小小的经验和轻微的看法,愿与共同关注房子的朋友分享一下:
　　经历过惊心动魄的按日涨价的疯狂后，我们听到了鼓吹房价暴跌的声音。真的去实际考察的人不难发现．现在只是没有在疯涨而已。要说成交量那是有目共睹，要说跌多少：很少．死咬着价格的业主还占着大部分．我一直认为，一家一年的全部工资＊６＝承受的最高房价．超过了就是受罪．也许你觉得一家一年工资＊６还根本买不起北京０６年前的房子，那最好就不要现在期望房价能给你惊喜．还是想法去赚钱．
　　接下来我主要分享的是买什么样房的小小分析．

1.　如果你是外地人，25-30岁数上下,准备定居北京,已经拥有了首付的能力,苦于不晓得买哪里的房子.有两种:一是买5环周边的略新/新房.一是买老城区的旧房.
　　这个选择因人而异.边远地区住房有很大的生活考验.每天的交通精力与成本消耗巨大,数W人挤一条线的地铁,早高峰时期排队上车,脸贴玻璃上咣铛一个多小时到了城区.夜晚再咣铛一个多小时到家,等到你终于爬上床的时候,房子的新旧大小装饰享受已经无暇顾及,最需要的就是休息.因此许多周边大量的楼盘被称为"睡城".顾名思义,那是回去睡觉的地方.如果你已经有了辆爱车,上下班确实可以一人一车空调暖风吹到公司，但时间毫无保障,为了能准时到公司单位,每天你需要少睡两个小时.相对便宜的房价换来的是20来年的每天两小时.周边楼房还有一个问题,当你的宝贝到了打酱油的年纪,怎样的学校能给予唯一一个孩子的教育状况,也会成为你的心头重担.许多夫妻会不得不在那时在城区里租很多年的房子，为了孩子的上学方便.那时自己的房子因为边远出租不了多少价钱．也可能因为考虑将来还需要自住，舍不得出租等.因此,考虑买边远或郊区房子的朋友,希望你们在购买之前一定要现实的考虑这些问题,是或者否,凭个人承受能力.

　　我个人是比较赞成年轻的夫妇或者有远见的年轻朋友考虑老城区的旧房为你们的第一套房子.就我的观察,老城区的旧房价格实际并没有想象的那么夸张，当然，稀缺地段的房源也不要奢望有多便宜.东西北四环以里,南三环以里的老房子都可以实地去考察,加深了解.一个60来平米南北通透的小两室,只要装修得当,一样住的有滋有味,而且因为环境成熟,生活交通购物非常方便.拓宽人际娱乐休闲也有相对充足的时间.由于附近住着相当部分的北京本地人,相对于融入城市也有很大的帮助，你也许觉得自己已无根,北京不算什么。但是未来你的孩子就是个"土生土长的"北京孩子,他们能更快更好的适应熟悉北京,也将有利于他们的生根发展.如果到了中年,你们有了足够的积蓄,或者半路发了家,再购买下一套房时,你的老城区房子也相当容易出租,而且价钱不菲.万一天上掉馅饼,老房子拆迁,当颗新时代的小钉钉,也能给你的家产意外增厚.

2.　　很没有钱,但是又极想买一套拥有自己房产的朋友.建议你们就算再接着积累资金，也不要轻易买燕郊的房子。第一买了你真住吗?第二住了你打算每天睡多少小时?第三你不住,租谁去?第四你想卖房有那么容易吗,人家都买到燕郊去了,谁不指望能看个新房,谁还跑去燕郊买2手房?第五户口是北京还是河北啊?第六手机算不算长途加漫游哩?总之,买燕郊房子的朋友，别一时兴奋,看到价钱心窝跳跃.住宅的房子是以实用为目的,实用就是生活中息息相关的点滴.你可以思考一下自己承受得了几多.

3.　　在北京生活的老百姓是挺辛苦的.尤其对于房子来说,所谓"好"房子,和外地的"好"完全不一样.北京的"好"房子对于普通百姓而言增加了许多必要的条件.如果要按照我自己来排列先后,我会考虑:第一是地段.第二是交通购物.第三是新旧.第四是板塔.这个顺序每个人心中都有不同.看各位是怎么主次排序的.只要不是炒房的贩子.房屋对业主来说都可能呆在手里十几年乃至一辈子.因此,买了房的人不要太在意一时的涨跌,反正你放手里不卖,价格只是个数字.没有兑现前那都只是四平八稳的房子.

4.　　在房子本身的选择上,同一地块价格就是比别人低的房子要尤其慎重.不要觉得自己贪到了便宜,要仔细探索为什么低的原因,也许一些地方你会后悔,受不了.购买2手房前,一定要厚着脸皮多和已住的业主多打听,想到的没想到的都罗列出来问个究竟.贵房子不见的好，便宜的房子也不见得好.而且可能更差.暖气是否暖和，供暖方式,物业,卫生垃圾,房屋坚固结实否,周围是不是除了草就是土.房本安全吗,地块背景如何,曾经是工厂,垃圾堆,臭水沟,刑场吗?都得考虑.房子大部分住的人群是什么样的.有的房子很多的拆迁户,一堆堆的平房本地人沿袭了从前的生活方式，甚至楼道养鸡养鸭,死个人结个婚大吹唢呐。别说我夸张，我反正知道有这样的楼.当然了,有的人不在乎，有的人在乎的要死.

5.　　如果你是北京本地人,父母在老城区有住房,你又自己想和亲再买一套.那就得考虑几个方面.老北京人尽量不要买远地儿的房,住上了后你可能会受不鸟,挫折感重.看望父母不方便.父母老了，有个病痛你想深夜赶去都费劲的地方就要多斟酌斟酌了。我个人认为吧,从家庭角度来讲.小两口都和公婆或丈人丈母娘关系很好的,未来孩子要他们帮着看护的,就买的近一点的.几站地能到的.不会增加老人的太多负担,也能减轻年轻夫妇的不少压力.如果其中一个与老人合不来的。经过商讨,还是买在稍微远一点的距离.房子买了很难动.每天每周N次面对上一代,也会成为日后的极大烦恼.稍微远一点,周末探望,平时电话联系,距离就算产生不了美,也能减少不必要的摩擦.

6.　　如果你已经拥有一套房子,想再买一套作为投资.目前100W以内的房子投资出租回报率是很低的.也不是不可以买，也会赚,只不过成本回收年份会更久.值不值,看个人心中的算盘.我通常觉得16-18年能回收成本的房子很OK.租金虽然缓慢的在上涨,如果城市能稳步调发展,租金也会稳当的往上走.出租房子是个小小的学问.如果目的明确,房子为了出租.那么地块是第一选择.交通一定要非常方便,放个P恨不得都能到公车地铁的房子,再老再旧都紧俏.租房快慢看地段,租金高低看装修.买房看结构,租房看设备.通常几个地方的房子很容易比别地儿价格高:离地铁极近的城区,老外扎堆的方块,购物写字楼很方便的附近.学校周边的房子. 一室的房子最好出租.两室的房子弱些,但也不错.三室的房子不好出租,而且麻烦.别墅,复式另论。

　　最后提醒注意的是，当你看中一套房子时，面临着三种价格：业主自己的心理价．中介报给你的底价．你所看到的报价．永远记着一点：中介不是交朋友，他要的是成交．无论他说什么做什么，目的只有这个．
　　０８年底，请不要着急买房．观望吧．如果你怕再高你就真的买不起了，那说明你现在买来一样很喘．这个价对你是极限．极限的能力来买房本身就是对生活风险的准备松懈。反正再高，你也买不起．不如等事态慢慢到个稳定阶段．这时期就当作自己继续存钱吧，也比先拿出来用，还银行利息来的强。

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