标题：李文杰：存量别墅市场将趋于活跃

　　《新地标》：您认为今年北京别墅市场呈现出一个什么样的特点？

　　李文杰：今年别墅市场与以往最不同的是价格的高涨，市场表现良好，这如果结合大环境来看并不出乎意料。2007年别墅价格涨得很快，已经与高档公寓涨幅相当，这在前几年是绝对没有的。据中原观察，今年别墅总体价格涨幅在40％左右，可以说已经跟上了整个住宅市场的步伐。在所有的住宅产品当中，别墅的购买者其实是非常小众的群体，能有这样的涨幅说明今年供求关系正在转变。

　　《新地标》：是什么原因造成别墅市场的升温？

　　李文杰：根源还在于别墅用地的限制。最近几年国土资源部严格控制土地资源利用情况，对于别墅乃至低密度住宅产品，容积率在1.0以下的项目审批非常严格。虽然2002年以后就停止批准别墅用地，但没有禁止低密度住宅用地。通常我们说独栋才算是别墅，但现在更多人把联排也纳入别墅的范畴。所以很多开发商用低密度住宅的名义去建设别墅。如今低密度住宅也被叫停，这对别墅市场的影响是决定性的。今年市场推出的别墅新项目非常少，主要是以往项目的后期。这种稀缺的状况还会持续，而且会越演越烈。

　　《新地标》：与供应相比，今年的别墅需求方面有何变化？

　　李文杰：通过今年代-理的一些别墅项目，我们明显感到购房者中的投资比例增加了。由于此前多年别墅价格一直都比较稳定，直到“8•31”之后才开始上涨，所以对投资者缺乏吸引力。随着土地的稀缺和整个房地产市场的拉动，今年别墅升温，投资者比例开始增加，据中原观察约占到总购房者的40％～50％。另外别墅购买者的购买力很强，诸如首付提高、利率上浮这样的政策不会轻易左右他们的购买意愿，因此别墅需求的增加还将比较稳定地持续下去。

　　《新地标》：土地供应的停止是否会让别墅成为“收藏品”？

　　李文杰：别墅并不能算是收藏品。首先别墅产品比较贵，但可复制性很强。所谓收藏一般与投资价值联系比较紧密，最近别墅产品投资价值的凸显以及对升值潜力的看好，确实刺激了购房者“收藏”的意愿。在接下来的几年里，别墅的供求矛盾还会加剧，即便会有新盘也不会太多，只限于过去已经通过审批的项目。而在更远的将来，虽然不大可能出现完全没有新别墅项目的局面，但也只限于零星的供应，别墅供应接近于零的局面肯定会发生。届时供应将依赖于旧别墅的改造和升级，存量房和二手房的交易肯定会越来越活跃。

　　（李文杰 中原地产华北区总经理）