标题：李松年：2010年房地产市场仍然乐观

　　2009年，房地产行业在经历了住房制度改革以来房价涨幅最高的一年，也是济南房地产市场的大热之年。济南在全运会、京沪高铁等各方面利好因素的刺激下，城市建设步伐加快，为房地产行业带来新的契机，地产大鳄纷纷入驻济南，展开新一轮的市场争夺。 而2010房价成了两会的焦点，也成了全国人民最关注的热点。2010年房价走势如何呢？我们带着这样的疑问，走进了山东黄金地产有限公司，采访了这位地产界的精英——山东黄金地产营销策划部经理李松年。

　　以下为采访实录：

　　【记者】2009年是住房制度改革以来房价涨幅最高的一年，也是济南市房地产大热之年，黄金地产在这一年中取得了不俗的成绩，首先恭喜李总。

　　1月10日国务院办公厅下发了国11条，在刚刚结束的“两会”上政府也明确表态抑制房价的过快增长，国家的这种方针政策对济南的房地产行业有怎样的影响？2008年底，您成功预测了2009年房地产业的大热景象，您对2010年房地产市场有怎样的看法，您认为是否会如2009年一样，济南房价会再创新高吗？

　　【李经理】2008年底在三亚商报举办的活动上，当时大家对房地产非常悲观的背景下，问我房地产如何过冬，我不这么认为。我把房地产公司分为几类，一类是小房地产公司“离离原上草，一岁一枯荣”，冬天来了自然地枯萎，春天又起来了；第二类企业比喻作乔木，这是中等企业，冬天来了，叶子落了，但是根还在；第三类企业比喻作松树，“大雪压青松，青松挺且直”，它有这样的底蕴能力；还有一种我没研究透的是冬虫夏草。

　　国11条以及“两会”上房地产能作为一个热点，对这个问题来讲我们认为消费者也好、媒体也好包括一部分专家来讲，对这个都是一种误解，误解在哪儿？第一，可能有一些专家或者有的消费者对房地产有一定的情绪，而国家在经济发展层面上对房地产行业的认识还是非常地公允。国家对于房地产的政策从来没有用过“抑制”或者“遏制”或者什么样的标题，只是促进房地产业健康发展，这是个主要的论调。。

　　第二，我们也分析一下国家不遏制房地产。主要有三方面，一是房地产在拉动经济方面的作用。2010年预计房地产总投资3.5万亿，房地产有个杠杆效应，房地产每投入1块钱拉动相关产业2.2倍，按这个来算，3.5×2.2+3.5=11万亿，中国的GDP也就30多万亿，它本身拉动经济占了1/3，它在拉动经济方面的作用非常大。二是房地产在拉动消费方面的作用。2009年全国消费总额12万亿，但是一二手房的总的销售收入5.7万亿到6万亿，占了一半，如果没有房地产的拉动，内需严重不足，中国经济还不知道会怎么样。三是房地产解决了许多社会问题。比如说支援了地方政府的财政，有许多地方政府是土地财政，另外解决了大量农村劳动力的就业问题。

　　原来温家宝总理曾经提出过“保增长、扩内需、惠民生”，从这三方面来讲，就只有房地产做到了。在这种背景下，国家如果用“抑制”、“遏制”这样的字眼或者这样的政策，对中国的经济影响太大。 另一方面，政策对消费者来讲影响也不会很大。有些专家算买房往往用自己的工资乘以年限然后再和房价相抵。例如一百万一套的房子，他用两千块钱一个月的工资，一年是两万多块钱，也就是说50年不吃不喝才能买一套房子，这是极端错误的。中国人买房往往是这样的：从横向来讲，比如说我要买房，我自己、我夫人、我父母、我岳父母都来支持，等于6个人来支持这一套房子，有必要用自己的工资来算吗？中国的人口结构慢慢地就会成为这样的情况；从纵向来讲，中国人有存钱的习惯，他是用多少年的积蓄来买一套房子。我认为至少有30%的城市家庭能拿出20万支付首付，这是比较保守的估计。消费能力是不容置疑的。政策对开发商的影响不大，对消费者的影响也不应当很大，因为大家都有这样的储备在这儿。要说政策能把行业遏制的，我不是很认可。

　　我认为对房地产影响不会很大，政策对房地产已经到了裤腰带最后的一个扣。悬在房地产头上有这么几个政策，一是物业税，我们认为难度太大，许多技术问题解决不了。二是取消房屋预售问题。原来的房地产公司小公司居多，基本上是10%的大公司、20%的中等公司、70%的小公司，小公司资金链不足靠的就是预售来缓解资金压力。而房地产企业竞争到现在这个阶段，已经变成了大公司主导的业态。在这种情况下大公司完全撑得住到现房阶段再卖。所以这个政策如果出台的话，对房地产行业打击不会太大。中国一些所谓的专家提出来取消房屋按揭，那是闹世界性的笑话，一是银行死了，二是经济垮了，三是几乎违背了世界经济发展的基本规律。信用消费或者贷款消费已经变成了主流，有一些所谓的专家竟然提出这样的东西来简直太小儿科了。我刚才为什么说政策紧到最后一个扣了，政策没有办法再收了。所以从政策方面来讲，我持乐观态度。

　　【记者】您对2010年的预测分析如何呢？

　　【李经理】对2010年的预测分析我有几个观点，这是在市场研究的基础上得出的。2010年政策没有办法再紧了，这是一方面。二是济南的土地市场面临着供应不足的局面。三是市场供应偏紧。前期的供应不足，再加上旧城改造、城市化进程以及改善居住条件的需求还在继续增加。就这个来讲，我感觉2010年济南的房价还要涨，涨的原因有这几方面：一方面横向相比，山东的经济在全国排名前列（第三或者第四的位置），与它相对应的广州、杭州、南京房价都是两万三万，济南才是七千、八千；横向相比，济南属于价格洼地。另一方面，2009年的地价涨得太凶，成本高了。咱不说山师15000元/平方米的地价，也不说铁路技校的那个，就说祝甸、花园路保利那一块800多万一亩，小清河就到了600万一亩，土地成本大约3000-4000元/平方米，加上建安成本以及各个成本到了七八千，小清河都卖到8000元/平方米，市区卖什么价位？我认为2010年是个涨价年，我预计6月份会是价量齐升的格局，10月份、11月份可能恢复到2009年的价升量跌的状态。这会儿推高房价的就是这个楼盘里只剩下二三十套房子，也不急着卖，就标个高价，这是由于价升量跌导致的。我感觉今年济南万元住宅将是主宰。

　　有的媒体可能会问许多大的地产公司进军济南市场，他们会不会把房价砸下来？我想不会。因为他们不会用大量的开发来冲击自己的市场，所以说大公司、大企业对济南的房价只能是起到推动作用，不可能往下砸。

　　基于这些来讲，我认为济南房价2010年应当创新高，而且投资价值还是有的。

　　【记者】那么，我们黄金地产要如何应对这种影响？

　　【李经理】第一，国家这种比较温和的政策，给我们营造了比较好的经营空间。第二，比较好的市场环境，比如说供应不足、需求旺盛这种市场环境对于我们也是一个很好的成长空间。我们今年在济南主要是两个盘：一个盘是黄金99 (论坛 新闻)，黄金99的位置比较独特，能把地段优势发挥到最大、能不辜负那块土地、能给济南营造一块好的项目，也希望能获得比较好的收益。黄金广场在奥体对面，也是绝版地段。在天时和地利情况下，我们认为不会有什么坏的影响，只能对黄金地产起到很好的促进作用。

　　【记者】在一些全国顶级开放商纷纷抢占济南房地产市场时，您就提出在挑战中寻找机遇，如今78家央企将退出房地产业务，您如何看待这一事件？

　　【李总】挑战中寻找机遇，其实我感觉是在机遇中发挥我们的特长，没什么挑战，市场不存在挑战，政策不存在挑战，我是很乐观的。78家央企退出房地产业务，主要是国家国资委实施主副分流，这是国家国资委建设的时候就提出的口号。作为黄金地产来讲，我们是山东省国资委批准的把房地产作为主业的、在国资委系统下少数几家的省管企业，是符合国资委主业要求的，不存在主副分离，所以说这对我们不会有影响。

　　【记者】我知道您对老济南城市格局演变很有研究，您认为接下来济南的城市建设应偏重什么样的发展方向？应该怎样更好地发挥出济南的泉城特色？

　　【李经理】济南的城市建设一是向东或者向西的问题，向南有南部山区，济南作为泉城来讲这是不可能的，济南有南控政策。政府在前期也提出过“东拓、西进、南控、北跨”，东拓，绕城高速以内都是有空间的；西进，也有余地。但是相对来讲，东边还是有优势。老城区对西边还是有影响的，十二马路以西感觉很荒凉，再就是配套不足。

　　济南东西六七十公里、南北也就十几公里，从鲁能领秀城到黄河大堤十几公里，这样的发展城市配套成本将会越来越高。这种情况下怎么办？北跨是一种选择。北跨最好的办法还是隧道，像浦东，一旦修了隧道非常方便。长江流域作为江景住宅，讲究滨江如何发展。而对于黄河，主要是防黄、泄洪。九几年以来像葛洲坝水利枢纽、小浪底水利枢纽对黄河的分流、调洪已经起了很大的作用，这是一个。第二个是黄河有时候一断流多少年，多少年没有过大事。黄河近三十年最大的一起是花园口的洪峰，每秒几万方，但1998年长江抗洪的时候就达到了十几万方每秒钟。目前的黄河防洪已经到了千年一遇，我们没必要再防着黄河，没必要再忌讳着黄河了。所以说，跨河发展从技术上也能实现。再加上黄河以北土地比较多，而且黄河以北还有许多地方是湿地，景观是非常好的。有黄河防护林、黄河大堤，而且黄河以北的污染比黄河以南可能还低一些。所以，济南的城市发展向北是一种选择。

　　【记者】李经理，我曾经拜读您博客时，看到一篇“中国城市规划的变革”，我特别喜欢。  您说：“城市规划是房地产的指挥棒，决定着城市建设及房地产发展的水平。”那么您认为现在整个房地产市场都在大力打造的城市综合体，对目前的城市建设有什么影响呢？他的优势在哪里呢?

　　【李经理】城市综合体实际上是一种公共建筑群，它的特点有这几方面：一是位置。位置必须在商务和商业、政务比较集中的地方，处于核心地段。二是它要有足够的体量，足够大。三是规划设计的标准要求比较高。中国比较典型的城市综合体就是北京的国贸，另外就是上海外滩有些项目也能达到这个要求。城市综合体对城市建设有什么影响？它能最大限度地发挥公共建筑的综合性功能，能把许多东西集中在里面，为客户提供最大的便利，黄金时代广场 (论坛 新闻)就考虑了写字楼、商贸、商务和公寓等若干个功能。比较大的企业可以整栋楼去做，小企业可以分层做，而且这几年银行各种服务都能进去。城市综合体因为体量大，能为一个城市塑造城市的核心、标志性建筑。因此在提高城市的城市化水平等方面还是有促进作用的。

　　【记者】建筑风格是一门艺术，更是一个项目给业主的第一印象，现在许多项目都在这上做文章。而建筑大师张开济以"标新立异、矫揉造作、哗众取宠、华而不实"来形容时下流行的建筑风格，那您对目前房地产市场上流行的建筑风格有什么看法呢？   

　　【李经理】有的公司把建筑风格当做一种噱头，他根本不理解为什么这么做，只是为了宣传需要，所以做成了四不像。建筑风格主要有这么几方面：从功利的角度看，就是风格服从于功能，这是中档或中低档的项目。首先考虑功能，其次考虑风格。而高档住宅就很个性、有文化，它从文化统领，这样建筑风格就做得比较细致。我也搜集过一份材料，我感觉张开济大师所说的也确实是许多公司现在正在做的事情。有些风格就意味着浪费，如果你是高档住宅可以这么去做，如果是中低档的住宅还不如做得现代一点儿，现代风格就是比较实用的，比较是从功能出发的。高档住宅就看你做什么文化，是什么群体在这儿，不要做拧了就行。