标题：王军：中国房地产还有20年的黄金发展期

凤凰网房产讯 28日上午，凤凰网房产《高端访谈》栏目独家对话沿海地产总裁王军。以下是对话内容。

凤凰网房产：在三次严厉房地产调控下，中国房地产出现了“价量双跌”的情况，您怎么看待这样的情况？

王军：说这个观点的时间针对的是中国房地产中长期未来的发展趋势，所以这个趋势不是短期政策的影响，我认为这个观点依然是正确的，而且未来的发展趋势，确实中国的房地产行业应该还有二十年的黄金发展时期，一个是针对我们中国房地产市场发展的阶段，以及我们横向对比了日本，对比了欧美国家一百多年发展的趋势和规律，再结合中国房地产发展的状况和规律，我们得出这样一个结论。

这个结论基本的判断，中国房地产我们从1999年到现在为什么经历了黄金的发展时期量价齐涨，我们回头来看看，这三十年的发展，中国房地产每年在建房地产的规模变化量是不大的，但是大家为什么感觉房地产取得长足的发展？这是因为商品房占的比率在上升，也就是说商品房增长是比较快的。

另一个观点，整个黄金十年是怎么来的呢？刚好与中国的人口增长红利紧密相关，从1962年到1973年整个人口的增长，每年新增长的人口，达到了一个峰值，这段时间人口出生率特别高，我们做过一个统计学的研究，从26岁到42岁是人们购房年龄段的一个高峰期，其中37岁这个年龄段统计规律里面是购房的人，这个年龄段是一个最高峰的年龄段。以这个年龄段来判断这样人口红利可以持续到2014年这是一个刚性需求。

当然现在1962年到1973年这一群人，他们出生的下一代，也就是说1981年到1985年这个年龄段又达到一个出生的高峰期，这个年龄段的人将在2010年到2027年又达到一个高峰期，这两个高峰期的时间本身因为人口基数的红利存在，所以它会有一个刚性需求的高峰期。

还有一块是整个中国的城市化进程，中国现在的城市化率大概是45%、46%，按照中国的规划大概到2020年左右的时间应该达到70%，每年新增加的城市人口大概是一千八百万，这一部分也会提供大量的刚性需求，就是刚性需求阶段。

对商品房来说我还有一个观点，中国现在的商品房市场更主要的消费群体是改善型需求，他们已经有房子住，但是对目前的居住品质不满意，这个我们也横向对比过，目前一方面说中国城市的自由住房率是75%左右，按照横向发达国家来衡量，中国的自由住房率也是偏高的，但是人们很多的住房品质没有被满足，这有一点像日本的市场。日本是一个成熟的市场，但是它的房子每千套的更新率大概每年有12套，在美国和欧洲有3.4套，中国也是，大家回头看八十年代、九十年代甚至2003、2004年我们看，很多品质已经达不到大家的需求，有一点大家是有共识的，我们整个城市的共产阶级，甚至是以上的阶层，他们现在对于房子品质的追求是不断提升的，这样就会出现很庞大的改善型的市场，它未来是整个商品房市场主要的需求，需求的量有多大？我们做过一个计算，按照日本的数字，每千套大概是12套，以这个来算中国每年大概还需要6.5亿到8.5亿这个范围，平均大概是7.5亿平方米居住面积的需求，这个面积是什么概念呢？咱们在07年的时间应该说中国房地产达到一个消费的高峰期，大概是7亿平方米左右，09年高一点，10年是一个井喷，在9亿平方米左右，08年稍微低一些，现在市场的规模刚刚够改善型的需求满足，还不算人口增长这一块的需求。

所以为什么中国房地产市场一直处于供不应求的阶段，从这个角度来判断，我们自己的判断到2027年这个需求是一直存在的，而且这个需求是有购买力的，从这个长期看一直到2027年这个刚性消费一直存在，我认为是存在着二十年的黄金发展期。