标题：赵晓：城市化将成为房地产发展的黄金时代

由陕西省工商联地产商会主办的中国宏观经济与房地产发展报告会上，北京科技大学管理学院教授接受新浪乐居采访，谈城市化促进房地产发展之路，也为城市规划指出通过容积率解决的之道。

　　城市化为房地产创造黄金时代

　　赵晓教授从房地产经济的宏观背景分析，认为以往中国在全球化的发展战略中，“依托全球化基础上的外需依赖型增长”的优势已经逐渐弱化。我国在很长时间实践着“压低生产要素、提升国际竞争力”的道路，各项政策也都围绕其发展，使得我国在国际市场上的优势不断被强化，中国产品在全世界市场上所向披靡。

　　步步攀升，这也成为部分出口商的噩梦。2010年进出口总额增长，但贸易出口却有所减少。加之我国教育因素使得劳动力数量下降，而中国城市最低收入上涨22，农民工工资增长30。可见劳动力成本在增长，意味着出口优势越来越弱。

　　在外企走到转折点的时候，内企成为我们寻找出路的方向。地产对中国经济贡献很大，但同时也存在泡沫等问题。为了调整

　　房价，限贷、限购等应运而生，房地产也面临冲击。

　　当人口红利、出口红利、以及楼市红利三大动力消失或消退，内需支持的转变将成为拉动经济的主力。

　　一般一个国家人均GDP 3000美元时，其城市化率水平应在60以上，中国的台湾省以及韩国的城市化率水平是在70以上，而我国现在人均GDP已经到4000美元，但城市化率刚刚接近60，去年是49.6，拥有城市户口的人群城市化率只有34，所以中国城市化水平比国际标准水平相差20——30个百分点。城市化是中国经济最短的板。

　　我国内需发展不足与城市化水平有很大关系。2009年中国服务业占GDP的比重为40.1，远低于世界平均水平68.95，也低于中等收入经济体平均水平53.41(2007年)和下中等收入经济体46.05。在我国拉快消费时，农村的消费水平远远低于城市，所以应把提高农民消费作为提高消费的重点内容。因此，要加快城市化的进程，就要增加他们的消费，增加他们的收入。“工业化创造供给，城市化创造需求”。

　　2010年，中国逐步重视城市化。重庆在2010年的增长收入全国名列前茅，归功于城市化的提速——2年内增加200~300万人口。另外，对中国现在产生重要的发展就是高铁。中国目前现在建设的高铁正在改变我们的发展，同时交通会带来城市的兴起。城市化会促进整个中国发展。

　　提高容积率可集约利用土地

　　赵晓博士提出，提高容积率有助于集约利用土地，使得土地使用集中化、科学化。

　　目前中国农村人口总户数有2.5亿，按每户宅基地3分即200平米计算，大约为75999万亩，如果按东亚发达经济体85的城市化率计算，中国占用5千万农户便可达到要求。如果80的宅基地用于城市化，将达到约6000万亩，而中国规划的未来10年耕地占用总规模也不过是2300万亩。

　　中国城市扩张，还可以大幅度提高容积率。东亚地方多为人多地少，日本的城市容积率(即城市建筑面积与城市建成区的比率)是3，香港是1.6，我国台湾省是1.2，中国内地平均只有0.78(2006年)，可见，可从容积率方面做文章。