标题：存准率再次下调 购房黄金期已到

政策与市场的筑底期，虽然还难以判断行情会在短时间企稳或转暖，但是，至少可以洞见楼市最坏的时候或将过去，回稳的时候不再遥远。

　　另外，从2月18日公布的2012年1月份房价数据分析，70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨，二手房平均价格指数同比也首次出现下调。由此表明，继去年11月以来，楼市下滑仍在加剧，市场行情处于调控深水区。据统计，与去年12月份相比，1月份70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有48个，持平的城市有22个；二手房价格环比下降的城市有54个，持平的有11个，仅四个城市出现0.1%以内的小幅上涨。1月份新房及二手房价格双双深度下调，表明楼市最坏的日子已经到来。

　　从1月份悲观的房价数据以及2月18日宣布再次下调存款准备金率看出，政策微调的紧迫性和重要性。同时，在1月份春节消费旺季CPI出现短暂反弹后，2月份CPI或将大幅下降，PPI亦将同步继续走低，在此预期下，为了避免整体经济在短时间内大幅滑坡，虽然2月份还未结束，决策层已经忍不住了，快速向调控刹车，再次开启经济维稳的货币工具，为面临紧缺的资金需求开闸放水。虽然，我们还不能由此片面判断因资金流动性松动，房地产会快速从下跌的深渊拔地而起，但是，两次的货币政策松动已经给楼市回稳建立了信心，增添了活力。从无数次的市场发展轨迹看，往往在行情最坏和政策趋暖同步到来之时，也是市场从情绪悲观走向信心稳定的时候。

　　在此之前，笔者曾谈过，在2012年扩内需、调结构、稳增长的发展目标下，虽然国家仍将在2012年继续加强房地产调控，但是保持合理的市场需求和行业的长期、健康、稳定发展是无可改变的趋势，针对刚性需求和首次置业的购房政策，以及符合国家政策导向，以中小面积、中低价位为方向的普通住宅将在国家有保有压和差别化信贷政策的背景下，会最迟在第二季度逐步从低迷走向稳定，并于下半年回到缓慢复苏的道路。结合政策方向和调控重点，2012年二季度以刚需为重点的楼盘在需求释放和政策支持下会强于大势，提前进入量价双双回稳的状态。

　　但是，从国家对2012年的楼市定调也可看出，即使货币政策陆续松动，并不会出现此前“一松就乱，一乱就涨”的局面，特别是不符合国家政策导向的项目，更不要以过去的眼光来看待未来的市场。客观分析，中国过去十年房价轮翻上涨的主要动力来源于银行按揭贷款的推动，大量的投资及炒房客通过首付三成至六成的杠杆方式，用一套房的钱买下两套、三套房，同时在地价推动房价的力量下，实现短时间内用很小的资金翘动较大的投资。但是，在国家长期限贷的政策预期下，目前及未来很长时间内，用一套房的资金翘动两套、三套房的买房政策将成为过去，并极有可能永远退出中国房地产销售市场。笔者认为，在投资额增长，回报率大幅下降的趋势下，短时间依靠住宅快速投资增值的黄金时代已经消失，未来的希望在于国家继续对刚需购房者的支持。

　　同时，笔者也认为，从年去11月开始全国房价已经普遍回调，个别一、二线城市房价已经回到2009年底、2010年初的水平，与2011年上半年比较，大部分城市特别是沿海发达和区域中心城市的房价普遍出现20%左右的回调，结合三年前的货币购买力和当前的房地产成本，目前大部分区域特别是广大二线中心省会城市的房价已经趋于合理，对于长时间处于观望状态、拥有真实购房需求的客户应该尽早打消房价还会继续大幅下降的预期。在笔者看来，对于大部分区域来说，未来三个月内或许是近五年刚需置业的黄金期。