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编者按:纵观国内外如纽约、伦敦、上海、香港等国际化城市的发展格局,不难发现,地铁的方向就是城市发展的核心方向。正如法国导演吕克贝松在著名电影《地下铁》中所展现的那样:“地铁时代”的到来,一座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将发生梦幻般的改变。日前,青岛地铁2号线一期工程顺利开工,而一期3号线也在有条不紊的建设过程中,青岛进入地铁建设“双翼齐飞”的时代,城市地铁像“黄金扁担”一样,撬动众多商家布局,也改变了人们生活方式,改变了城市的布局。为方便市民置业投资,记者搜罗了岛城代表性区域的代表性楼盘,为广大购房者提供参考与借鉴。
五区受益地铁盘大搜罗逆势走量升值潜力增
区域:市南区关键词:香港中路商圈中山路商圈 地铁顺风车
地铁交汇盘活两大商圈
青岛地铁一发而牵动岛城。青岛地铁对青岛的生活方式改变不会遥远,但随着地铁的建设规划,青岛市的楼市版图已经悄然发生改变。地铁一期M3号线在市南区主要集中在沿海一线,而经过的楼盘主要集中在香港中路商圈和中山路商圈,同时这也是M2与M3号线汇集处。
地铁建设对香港中路商圈带来的最大改变便是交通,地铁的开通将极大地改变香港中路商圈的交通拥堵状况,同时地铁对商圈的串联也会增加居民选择的多样性。相比东部商圈,中山路老商圈目前是有心“揽客”却无力回天,但是随着地铁的建设也将会使中山路老商业圈焕发新的活力,尤其是地铁对诸多商圈的串联将会给中山路老商圈带来消失已久的人气。
地铁在两大商圈的交汇,不仅仅成就商业地产,同时也会盘活周边的住宅楼盘,像香港中路周边的凯悦中心、中铁·青岛中心、远洋公馆、伟东·世奥国际、华润中心·悦府等市南区高端楼盘,由于处在M2与M3两线交汇处,将会成为经典的双地铁楼盘。以位于香港中路8号的中铁·青岛中心为例,山东路、香港中路、东海路三条城市交通主干线再加上未来的双地铁换乘中心站,使得该楼盘未来的升值空间不可限量。目前中铁·青岛中心现推出18套低价房,优惠价23800元/平方米,房源区间在66~124平方米之间,其中含6000元精装。
分析:
楼盘营销不搭顺风车
地铁的开工建设,使得越来越多的开发商打出“地铁牌”,但相比对地铁炒得火热的诸多楼盘相比,市南区楼盘整体来说对地铁看得相对较淡,营销上也不以地铁为主要宣传方向。据专家分析,地铁对沿线区域房地产市场的影响是一个持续的过程,而其中最重要的便是开通前预期心理的增值和开通后的实质效益。预期增效主要体现在楼盘的销量上,而从市南区的众多楼盘的销售状况来看,地铁并不是销量增加的主要砝码。
相对而言,地铁对沿线刚需楼盘的拉动会更加明显一些,所以,相对四方、李沧大打“地铁牌”来说,市南区高端楼盘项目在营销方面很少提及“地铁房”这一概念而更多的是以项目“特色”来赚人眼球。
以今年九月份金茂湾的开盘热销为例,金茂湾作为市南区一线稀缺海景豪宅,起价仅为14700元/平方米,低价入市、贴近刚需是其开盘热销的主要因素同时金茂物业的高品质,优越的地理位置是其辅助因素。再以位于南京路与宁夏路交汇处的天泰美家为例,其所宣扬的恒温、恒湿、低噪、适光、精装的高舒适度住宅为健康住宅这一理念树立典范天泰美家目前尚未开盘。
区域:市北区关键词:市北区CBD台东商圈 地铁“双刃剑”
串联市北CBD与台东
地铁经过势必会造就周围片区的配套迅速成熟,对于周边交通配备等起到了改善治愈作用,同时,配套成熟也会加速商业方面的建设,区域价值也会随之上升。市北CBD近年来的飞速发展以及地铁未来的前景吸引了大批开发商入驻,仅市北区政府周边便集结了像中海·紫御观邸、良辰美景、锦绣华城、燕归堂、诺德广场、华仁·欧典商苑等一干新盘。
以良辰美景三期为例,在记者采访中了解到,良辰美景三期自去年10月底开盘以来便吸引了大批置业者,除了改善型置业者外,也可以看到刚需置业者的身影。据其置业顾问介绍,除了13600元/平方米的较低起价外,60~150平方米的超大房源选择空间也是开盘热销的主要原因。地铁一期M3号线敦化路站毗邻良辰美景,据悉,地铁一期M3号线已经完成70%以上,预期将于2014年通车,届时良辰美景地铁盘的优势将会更加明显。
地铁二期M2号线的开工建设对与市北区CBD周边楼盘来说,无疑是一大福音,但对于整个市北区来讲,最大收益者将会是台东商圈。相对与市北区CBD来说,台东商圈的配套已经非常齐全,但齐全的配套下却是拥堵的交通,地铁的建设将极大地缓解台东交通压力,同时地铁对市北区CBD和台东商圈额串联还将为台东带来新的客源。
地铁带来便利和冲击
分析:
任何城市中,地铁必然成为各个开发商“炫耀”的资本,地铁楼盘堪称“含着金钥匙”出生的未来新贵,甚至未出世时便已红遍天下。地铁二期M2号线正式开工对于市北区来说,是把“双刃剑”,在串联CBD与台东两大商圈,为两大商圈带来便利的同时,也会为市北区带来不小地冲击。
面对市南区东部商圈,四方区双山—河西商圈以及新兴崛起的李沧商圈,台东商圈“青岛第一商圈”的名头已经显得“名存实亡”,而市北区CBD也倍感压力。相对来说,地铁一期和地铁二期的交汇点集中在市南区和李沧区,市南区、李沧区无疑会受惠更多,市北区将会在容纳新客源的同时“遭受”其他商圈的客源分流。
同时地铁的建设会使青岛的交通更加便捷,市民的生活圈也将随之扩大,置业者的选择也将更加广泛。以市北区晓港名城为例,在记者采访中了解到,位于市北区莘县路附近的晓港名城与良辰美景三期一样与去年10月份开盘,未来地铁二期M2号线将在此附近设有中山路和馆陶路站点,但相比良辰美景三期的均价14600元/平方米,晓港名城均价仅, 有12000元/平方米,相对更有优势。而与四方新都心楼盘相比,市北CBD区域位于一期M3号线上项目在价格上也不占优势。,,
区域:四方区关键词:四方新都心品牌开发商 品质楼盘
地铁一期三号线贯穿新都心
四方区是青岛的老工业园区,随着工业园区的搬迁,旧城旧村改造进程的加快。如今的四方区以东部新都心和西部滨海新区作为“两翼”,在大鳄的助阵下正迅速崛起,特色项目不断进驻。其中,作为新四方发展重要一翼的“新都心”,目前成为众大鳄入驻,并且争抢出售房源的地方。从地理位置上看,该片区位于青岛市主城区的地理中心,处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带,规划面积约3.98平方公里,是青岛市成片开发面积最大的区域之一。
尤其是黑龙江路、重庆路快速路修建以及福州路打通工程等工程的建成将为新四方提供新的动力,尤其是地铁三号线的修建,将贯穿该区域大部分地区,交通优势非常明显。通过地铁3号线线路图不难发现,三号线在四方区域内将设有清江路、双山、保儿以及河西站。
记者走访获悉,四方区目前在售的住宅项目较多,共计20多个,包括中海万科、中冶、海信、城投等品牌开发商的项目,房源供应量较为分散地分布在各个项目中。其中大部分项目都位于四方东部的“新都心”区域。这些项目推出的住宅房源,户型面积在60~ 120平方米不等,能够满足刚需置业者的多档需求各个项目的规划建筑面积均值为10万平方米的规模水平,以高层产品为主。
分析:
好户型“逆势”走量
作为承接刚需与改善的成熟地区教育、医疗、交通配套一直非常齐全俏领全岛城。楼盘品质上也集中了刚需、改善两大阵营的热门品质楼盘。最早竣工的地铁M3号线穿越四方众多楼盘,同时拉响了群盘争夺的战火。
该区域自“金九”以来,项目竞争就十分激烈。对于一些刚需户型来说,由于这里区位优势明显,成为首次置业者的首选。其中不乏一些知名的房地产商,例如由岛城知名地产商海信地产开发的淮安郡项目,一开盘就有较好的销售业绩,先后推出了1~3号楼,新推出的5号楼也已经所剩无几。记者致电售楼处了解到,目前在售的5号楼,均价大约在12500元/平方米。由此不难看出,该区域的刚需户型的确“不愁卖”。
此外,一些体量小的项目也获得了较好的业绩。四方区最低开盘价的德馨筑家,在10月下旬推出6号楼新房源距离500米地铁河西站的品质。以起价7977元/平方米的价格,获得很好的市场反响。目前,推出的71~93平方米的房源,仅剩下顶层的两套,总房价在71万~91万元之间。
而后,记者采访获悉,除了刚需房逆势畅销之外,一些改善性户型销售情况也非常乐观。地铁3号线的建设对于这些中高端品质盘来说,都是不可或缺的利好因素。
区域:李沧区关键词:东李片区刚需聚居地 大体量盘多
东李片区受益双线地铁
与其他市区相比,李沧区在过去很长一段时间内,在交通的便利性方面一直都没有优势。尤其是一些重点道路的拥堵问题成为制约区域发展的一个重要的原因。近几年来,在李沧区道路问题上,市区政府都采取了大量的时间和精力予以解决。比如打通道路、关键道路的整治,尤其是地铁的修建,真正意义上实现了李沧与城市核心区域的畅通。
就目前地铁三号线与二号线的规划图来看,李沧是地铁线路的重要的一级。今年,已经完工近70%的地铁一期三号线在李沧区设置了万年泉路站、李村站,位于东李板块的西边,刚刚开工的2号线也将建设东韩、环城南路、李村、李村公园站, 等,这两条线路的开通,无疑对于李沧出入的八达交通起到决定性的作用。
近几年来,也就是在地铁等其他交通设施逐步完善的利好影响下,李沧区作为中央居住区的区域开发进展的速度越来越快。尽管真正在地铁沿线在售的楼盘并不多,目前仅有中海国际社区、蓝、 山湾、鲁信南海花园、新海园优盘、海岸华府5个盘。但是,受地铁辐射影响最为集中的区域,还是东李片区。根据粗略估算,李沧区目前是全市新盘供应量最集中的区域之一,在售和待售项目超过50个,大多数项目开发体量较大。。
分析:
大体量刚需盘低价走量
而新盘最集中的片区为东李片区,其次是李村中心位置,而后是处于开发阶段的沧口片区,未来将有两三百万平, 方米体量陆续入市。东李板块的新盘,主要集中在金水路、九水路沿线,这两条路也是贯穿板块东西的两大主干道路。九水东路上,中海国际社区至东端和达和城,沿线分布着近10个新老楼盘,目前在售项目还包括山河城、映月公馆、李沧万达广场、米罗湾等。金水路至滨海大道由东向西分布着万科生态城等在售的共计七八个项目。
目前,刚需户型的销售依旧是主力。如中海国际社区、伟东幸福之城、绿城·理想之城、嘉凯城(000918,股吧)时代城高层、和达和城后可容纳上万户家庭的改造型大盘,自带综合商业,紧邻M3号地铁线,规划低总价小套三,目前均价9200元/平方米。尤其是中海国际社区推出90余平方米的小套三产品,很受年轻人欢迎。另外,像和达和城推出的85平方米左右套二户型,很适合年轻家庭。。 此外,该区域别墅项目既有240平方米左右的城市联排别墅,也有300平方米以上的宽敞空间别墅。像时代城在售的别墅产品以类独栋和联排为主,面积230平方米~ 320平方米,均价1.8万元/平方米。万科红郡业态为别墅,户型面积在240平方米~ 260平方米之间,600万元~ 800万元/套。
区域:崂山区关键词:写字楼升值潜力大高端住宅
2号线一期贯穿崂山区
崂山区早于2004年便规划了海尔路商务一区、商务二区、商务三区,在推动区域内楼宇经济发展方面具有非常大的意义。该区域的规划及配套起点高,如规划有国际会展中心、高档商务酒店、青岛汽车东站、颐中体育馆等一批大项目,进一步完善了区域的城市功能。目前,以海尔路两侧为主的崂山商务一、二、三区建设已初见成效。
如今,地铁建设让该区域配套设备更为完善。不同于地铁一期3号线,地铁2号线同时连接起岛城五大成熟商圈,将进一步扩大商业集聚区的范畴,为青岛商业“集群”发展新的契机。尤其是整条线路贯通崂山区。为崂山区与周边区域的贯通,提供了有力的交通条件。
目前,青岛国际会展中心、青岛博物馆、极地海洋世界、青岛大剧院、青岛体育中心等服务型公建的汇聚;利群、丽达、中央大道、证大大拇指商业广场及永新国际广场等一系列商企的入驻,都将借助地铁
形成一系列的商业圈。同样,建设的推进,崂山区有很多住宅项目也将直接受益于地铁2号线的建设。据线路图显示,2号线在崂山区内,设有徐家麦岛、海川路、海安路、啤酒城、苗岭路、同安路、汽车东站等站点。沿途辐射区域分布着海信天玺、天悦、迪生山庄、鲁商银座领海公馆等高端楼盘。
分析:
写字楼依托地铁升值
相比较其他区域,该区域的写字楼较为集中,主要分布在海尔路、深圳路两侧。目前,崂山商务区内以中档写字楼为主,平均租金价格约为3.5元/平方米/天。随着商务区升级,大型机构入驻增多,对甲级写字楼的需求量会增多。受地铁物业的影响,未来的租金也将有望增长。比如,大荣中心、名汇国际等写字楼项目都是该区域代表性楼盘。其中,位于海尔路与银川东路交汇处,占据崂山区全球财富中心核心位置的大荣中心,其超前的大面积园林设计与海尔路超宽的景观绿化带融为一体,继而与海尔路西侧青岛体育中心的园林水系等互为辉映,形成了青岛市独一无二的公园式的生态办公大环境。
地段、交通、位置、管理模式是投资写字楼的四要素。投资者选择写字楼时要考察其是否处于核心区域,关注政策规划的变动、人流量以及交通的便利程度。与投资商品房一样,地段是决定写字楼价值的首位因素。在地铁沿线区域均集中了生活、商业、娱乐等各项设施,刺激着周边高强度的开发和经济繁荣。可以说,地铁可以为周边物业汇通人流、物流、信息流,聚萃全城资源。毫无疑问,地铁物业肯定会一飞冲天。
本报记者 葛均艳 刘希金
火车站附近一楼盘以“地铁”为招牌打出巨幅广告。
本报记者 摄城市地铁像“黄金扁担”一样,撬动众多商家布局,也改变了人们生活方式,改变了城市的布局。 本报记者 摄