标题：上海市中心最后黄金地块:18年暴涨18倍 起价175亿

号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块，在经历了数次转手，沉浮18年后，重回土地市场。

8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企（包括联合体）已经从4家减少为2家；出让方式也将采用挂牌，而非市场原先预期的竞价招标方式出让，具体竞价时间为9月5日上午。根据上海市规土局此前的说明，如果是招标方式，将考虑竞拍公司的综合实力、出价等各种因素打分并最终确定中标者，而挂牌方式，则是公开现场竞价，价高者得。

据了解，“徐家汇中心项目”地块此次设立起始总价175.2611亿元，增价幅度为500万元。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价地王纪录。“徐家汇中心项目最大的问题，也是投资金额过高，投资回报期过长。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者表示，徐家汇中心项目体量太大，总投资金额在250亿-300亿元，其中地价部分就需要在签订出让合同后一年内付清。项目预计2022年才能竣工，如果单纯靠租金收入，可能要几十年才能收回成本。据了解，目前有可能参与最后竞拍的两家企业可能为新鸿基联合体和九龙仓。新鸿基方面已对时代周报记者承认会参与最后竞拍，但截至发稿，九龙仓方面还未给予置评。

地王沉浮18年三易其主

因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在首次面市后的18年时间里深陷“地王魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。

据时代周报记者了解，早在1995年，韩国大宇最先抢得该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高楼。彼时，韩国大宇以9000万美元的代价拥有该项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。

然而，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境。1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。“徐家汇中心项目”地块就这样度过了最起初长达8年的闲置期。

2003年底，韩国大宇决定出手地块股权，而持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购这部分股权，当时报价5100万美元。由于价格差距过大，双方最终未能达成协议。几个月后，新的买家出炉。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%的股权转让协议，以其下属的顶新（开曼岛）名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务。

这一计划并未能如愿进展。2005年，该地块被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资委旗下的上海城开集团，代价为25亿元。按照上海城开的规划，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等，其中项目主楼将建成高度超过300米的浦西第一高楼。时任上海城开集团总经理的倪建达曾于2005年言之凿凿：徐家汇中心是城开集团未来10年的核心发展项目。

当时，总建筑面积62.9万平方米的“徐家汇中心”曾被骄傲地称为可以媲美东京六本木区的顶级地段。2007年，倪建达还借“徐家汇中心”项目，一手促成了上实集团与上海城开的合并，使得城开集团由徐汇区属企业变身为上市公司的子公司。

如今上实控股已通过借壳成功将原上海城开变身为境外上市公司上实城开，而该公司参与的“徐家汇中心”项目却始终未正式启动。今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，从上实城开手中收回了该幅地块，双方达成土地调整协议，将上实城开持有的徐家汇中心项目地块调整为位于徐汇区滨江的4块土地。

“徐家汇中心那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久，我们公司也因此迟迟未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人对时代周报记者透露称，拆迁也很费力，直至去年下半年拆迁工作才基本完成。而据知情人士对时代周报记者透露，徐汇区政府考虑置换4幅滨江地块给上实城开，是有将徐家汇中心项目地块打包出让的打算。

2个月后，“徐家汇中心项目”地块重回市场。上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇中心项目”地块从7月28日开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，与首次易手时的约1.2亿美元总价悬殊近18倍。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价地王纪录。此外，“徐家汇中心项目”新规划的项目体量总出让面积99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，相当于起始楼面价3万元/平方米。加上地下12万平方米的商业面积，已经相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。