标题：当“刚需”遇到高房价

　　汤子勤 绘
　　□深发展 焦岚
　　家庭情况
　　俞女士今年37岁，在一家外资企业从事宣传企划工作，月薪8000元，五金齐全。先生40岁，是一家外资银行的管理人员，年薪20万元。福利待遇优厚。女儿上小学。家庭资产除一套中外环间100平方米无贷款的自住房外，还有200多万元的金融资产，一半以活期形式存在银行，另一半大部分为基金（债券基金和指数基金），少部分购买了股票。投资收益来看，基金有20%的收益，而股票则亏损。夫妇俩各有一辆车代步，家庭月开销约在7000元左右。
　　揪心的房价
　　□多多
　　房价，一个令人无奈的话题。如果你手握重金却还没买房，那么目前的房价真的让你很尴尬。买还是不买，都有不爽，也都有不确定性风险。
　　刚性需求，其实是人们做选择时的重要砝码，它让你跳出判断房价涨跌的迷局，作出对你而言是唯一的选择。而如果整个社会刚性需求旺盛，那么，实际上也就决定了房价的涨势；刚性需求转弱，则房价投资的风险也就大增。
　　身边有不少年轻朋友，先后步入谈婚论嫁的人生阶段。买房把他们分化成三种状态：外地来的年轻人，没有选择余地，咬咬牙，买了，结果都赚了；本地年轻人，家里住房条件不错的，因为房价高，较多犹豫，一拖再拖；居住条件差的，不敢追涨，却在去年房价下跌时果断出手，倒也捡了个大红包。
　　这些年，正是由于各地人才络绎不绝涌来上海，高峰人群步入婚龄，使得房价持续坚挺。"刚需"支撑着房价，也鼓舞着投资客。因此，预判房价走势要关注上海人口流动的态势，关注"结婚族"群体的增减；当然，作为投资客，还需关心货币政策的变化，毕竟，资金是推动房价的另一种力量。
　　同早几年大量人才涌来上海的情况不同，身边已有一些朋友开始退出上海，他们选择去家乡工作，原因之一是那边的房价比上海便宜很多。一位广告公司的老总，去年年底回成都买了一套房，每平方米才6000元，据说到目前已经涨了好几十万元。
　　房价是否还涨？现在是否要买？还是让不同的人作出他们自己的判断和选择吧。
　　■理财目标
　　夫妇俩一直住在10年前结婚时购买的一套老房子里，因为工作忙、生活节奏快，在加上犹豫，换房的愿望一直没有实现。现在，随着孩子年龄的增长，改善住房的需求也越来越强烈。但面对飙升的房价，不知现在该买房还是等待？
　　■理财建议面对 "刚需"，该出手时就出手
　　自2009年年底，国家出台了一系列调控政策，包括二手房税费优惠调整、二套房首付提高以及贷款收紧等，这虽对投资型购房行为产生了较大的抑制作用，但随着上海经济建设的不断推进，涌入上海的外来人才数量也在不断增长，由此带来的新上海人购房需求也非常可观。在购房需求旺盛的情况下，房价也就有了支撑点。从近期房地产市场的交易统计来看，当前上海二手房成交量或将继续缩量，但成交价格并没有大波动，且刚需客户占到看房意向的主流。这点从刚结束的春季房展上就初露端倪。因此坊间有2009年"投资年"，2010年是"刚需年"的说法。
　　一手房价格对周边二手房价格的影响。2010年一手房的开工率依然偏紧，且一手房开发向郊区转移，房价仍在呈现微涨，受一、二手房比价效应影响，周边的二手房房价也会保持相对稳定状态，应不会出现明显下滑。
　　俞女士夫妇俩均为收入颇丰的高薪人士，人到中年，处在最佳的人生阶段，有改善住房的需求，再加上随着女儿的成长，她也需要更大的学习娱乐空间。
　　因此，俞女士可以也应该考虑置换或购买更大面积的住房。
　　用足信贷政策，精挑细选贷款品种
　　从俞女士的投资经历来看，投资资产中存款的比重占据一半，达100万元左右，债券型基金和指数基金的比例又占据几乎半壁江山，可见他们没有更多时间打理投资，而且风险属性偏稳健，这就使得投资的整体收益稳定但处于偏低的水平。
　　在当前通胀预期日趋上升的情况下，俞女士购买新屋既可满足"刚需"，又可实现保值增值的理财需求。建议俞女士将现在居住的老房子用于出租，由于老房子没有贷款，出租房子的收益率就相当可观。即使近几年房价的上升空间有限，但房产的保值功能在通胀背景下应能得到体现。
　　（1）了解政策，用足公积金贷款
　　商业银行非首套房贷款7折优惠利率已难觅踪迹，住房公积金贷款低利率的优势就凸现出来。建议俞女士尽量用足公积金贷款。眼下5年期以上商业贷款利率高达5.94%，即便下浮15%，也要5.049%，而公积金贷款5年期以上利率仅3.87%，50万元的贷款，每年可节省利息5895元。新房装修，还可申请公积金装修贷款，额度最高也可达30万元，贷款年限为5-15年，五年以上贷款利率为3.87%。
　　俞女士如计划购买300万-350万的房子，可首付3-4成，总贷款200多万元。根据上海公积金管理中心《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，可申请公积金贷款50万元（上限）。
　　（2）借双慧眼，精选贷款品种
　　由于公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，其余150万元须采用商业贷款解决，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。商业银行各种房贷新品为俞女士创造了选择空间。
　　俞女士对利息比较敏感、且有提前还款打算，"气球贷"是很适合的品种。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式，将一笔长期贷款拆成连续几期中短期"气球贷"，从而适用中短期的贷款低利率，实现省息目的，并且为提前还贷提供便利。
　　在投资市场较为波动的时期，有一部分从资本市场撤出的闲置资金可选择部分银行推出的"存抵贷"或"存贷通"，它们的优势在于：贷款人开通相关业务后，活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作"提前还贷"，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。
　　（3）提前还贷，关注还款方式
　　俞女士夫妇收入较高，结余闲散资金一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。如果有提前还贷的计划，贷款的前3年，争取多还款，降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比"等额本息还款法"节省利息。
　　但提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量；如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，通过合理的投资，获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。
　　制定财务规划，实现长远目标
　　假设俞女士购买350万元的新房，按照15年还款期限，每月需还本息15000元左右。冲减双方公积金（双方按4000元预计）及旧房的房租（按月租金3000元预计），每月月供负担为8000元左右，占家庭收入的32%，这个比例对该家庭来讲比较稳健，不会对日常现金流造成大的影响。
　　虽然还贷降低家庭储蓄率，但按照家庭月收入2.5万，减除8000元的期供和7000元的月支出额的情况下，每月尚有1万元左右结余，储蓄率占40%，也是比较高的比例。为积蓄子女教育金及夫妇的养老金，可购买部分基金定投，积累资金实现远期目标。
　　[理财师手记]
　　既然"刚需"，就早买早享受
　　古人云："一年好景君须记，最是橙黄桔绿时"。人到中年，处于人生周期的鼎盛期，事业达到高峰，人生进入稳定状态。居住条件的改善即有利于子女的成长，也是对自己辛勤工作的褒奖和安慰。房价虽已飙升到相当高的阶段，但短期内有较大降幅的可能性亦不大。虽没能在最佳的时点购入，然尽早购买尽早享受，提升当前生活质量，也可通过物业增值抵冲通胀，这对"刚需一族"来讲，是一举两得的好事。值得一提的是，按揭买房使得家庭现金流相对紧缩，还需对家庭消费等做好规划，养成有节制消费的好习惯。此外，购房者需买足寿险，以保障意外情况下无后顾之忧。
　　[保险规划]
　　根据负债设定保障计划
　　□中国平安 杨春光
　　结合俞女士家庭，本期教大家一些基本的保险规划方法。保险最基本的功用是补偿作用，就是当被保险人因疾病或意外导致收入中断的时候，通过给付保险金的方式对指定受益人给予经济补偿，保险规划中经常提及的"保额"就是确定补偿金额的决定因素。设定保额的主要依据是被保险人所承担的"负债"，也就是以前我经常讲的对家庭的"责任"。以俞女士家庭为例，根据理财师的建议，余女士家庭可以贷款200万元购买价值350万元的房产。这个200万元的房贷就是家庭新增的负债，夫妻两人的"责任"就是通过持续的工作收入来偿还。当然，除了房贷这种明显的负债以外，子女教育费用也是一种"刚需"并因此产生负债，根据余女士家庭收入情况，子女教育费用可以规划100万元左右，这笔钱也是需要夫妻两人通过未来的持续工作收入来储备。所以，两者相加，家庭目前总的负债在300万元左右。下一步就是盘点家庭的现有资产了，考虑到如此操作后家庭还有50万元的资产和100万元的非自住房产，所以，这份负债实际可以减少150万元左右。所以，目前夫妻两人总的寿险保额应该达到150万元，保额的配置根据夫妻两人的收入比例来分配。
　　根据先前理财师的规划，今后家庭的每月储蓄金额约1万元，年储蓄金额合计为12万元，也就意味着先前所计算得到的负债需要未来工作15年左右才能还清。所以，保险的保障期限至少要设定15年，然后就可以根据客户的个性化需求来进行险种的组合配置。
　　最后还需要提醒两点：第一，养老金储备也是一种需要通过持续的未来收入来完成的"负债"，可以根据上述方法累加上去。第二，虽然我们已经规划好了，但是保险产品并不是想买就能买的，其中的一个必要前提就是身体健康，所以，投保宜早不宜迟。