标题：蔡为民：三大优势凸显 高档楼盘引领投资新方向

　　【新浪地产讯】文/梓萌(微博)　　3月22日,国土资源部在京召开视频会议,副部长贠小苏再次强调“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%”。这是两会后对住房建设用地的比例做出这一硬性规定之外,两会期间并没有出台针对房地产市场的进一步打压政策。而在两会后,政府是否会出台新的楼市政策?尤其是供应量紧缺已成事实的高端楼市,其未来走势将会如何?这已经成为业内外关注的最大悬念。为此,新浪地产记者独家连线高档楼盘方面的专家蔡为民(微博 博客)先生。

　　价格高是重要标志

　　高档楼盘渐欲迷人眼 什么样的楼盘才算高档?价格高一定是高档楼盘吗?对此,蔡先生表示,首先,房价高是高档楼盘的一个重要标志;其次,高端房产具有稀缺资源的独占性。第三,房子的低密度和舒适性。低密度是指容积率低,比如10亩地就建一栋房子;舒适性是指产品的设计方面比较人性化。第四,装饰装修的豪华性。

　　当然从市场角度价格高是高档房的必然条件,因而高端房产价格高必须有价格高的理由:一是引领市场潮流,可作为业内标杆性的建筑;二是有高品质的地理和人文环境,属于稀缺资源。三是房子的户型和结构比较合理,所用的建筑材料和技术都是高端。因此,所谓的高端房产应该是具有价格高、品质高、配置高、服务高等四高特点。蔡先生如是说。

　　联动效应非常强

　　有人分析说,在经济环境和宏观政策平稳的前提下,市场上大量资金去购买高端物业,这样高档楼盘的价格就将有所拉高,进而产生的示范带动效应会让全市住宅整体均价随之上涨。对此,蔡先生表示同意这一看法,他表示,高档楼盘的传染力非常强,如汤城一品当年的卖点是黄浦江,每平方米12万的价格不仅影响到了浦东浦西,而是全国。

　　蔡先生表示,高端楼盘的联动性是非常强的。如重庆的解放碑地标在销售时,就受到了汤臣一品的影响。众所周知重庆解放碑位于长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带,在推销产品时,开发商针对上海汤城一品面临一条黄浦江卖到12万元/平方米,而重庆解放碑面临两条江,我不卖12万元/平米,卖3万元/平方米总是可以的。买家仅是汤臣一品的几分之一。因而,汤臣一品的“高价”至少在中国范围内产生了非常强联动效应。

　　近期成本定价法

　　如果从之前香港以及台湾地区所经历的地产市场危机中吸取教训,可能市场上仅有少量稀缺地段的高档楼盘才有可能在弱市“独善其身”。对此蔡先生表示,开发商一般有两种定价法则。一种是“成本核算法”,一种是“市场定价法”。所谓“成本核算法”,当周边没有参照物时,开发商为了能够恰当地掌控市场,常常是按照自己在开发过程中付出的成本来核算价格。而所谓市场定价法只要能卖出去,多高的价格都可以,所以参照对象常常是周围比较高端的楼盘。

　　市场一般状态下,高档楼盘定价往往是无规则可循,一般都是自我判断,比如汤臣一品出现后,周围的新盘价格大大提升,而随着周边新盘的增多如中粮壹号、星河湾。这也是高档楼盘几年后持续升值的原因。与此同理,一是区域已经成熟、新的高端楼盘不断涌现。二是业主们买房时不是核算自己当初买房时成本是多少,而是看看“行市”,能卖高价就卖高价,中粮壹号、星河湾多数受益于“市场定价法”。蔡先生如是说。

　　特有的指标意义

　　实际上,高档楼盘市场的需求不足以影响房价。一是,来自于市场本身影响非常小,二是来自于自身资金压力很大,经常需要腰斩抛售。但是不容或略的是高档楼盘有指标意义。蔡先生指出,高档楼盘引起价位下挫往往是最吸引人眼球的,或许从比列而言是小的,但影响力很大。 高端楼盘并不仅仅局限于房屋本身,稀缺的地段是目前区分是否高端的一个重要指标。同时,高档楼盘所辐射出的指标意义也是一个重要特征。

　　蔡先生表示,以央企拿地为例,如央企在房地产业仅占5%的份额,但是政策打压央企的态势下,央企连拿了3块地王,在打压央企的时候央企又出现地王,那么央企所造成的影响力就不只是这5%的份额,而是整个房地产业,整个国家。因此,尽管作为高档楼盘项目汤城一品规模很小,但汤城一品12万元/平方米的价格却引起的影响却很大。实际上,这所体现出的就是以汤城一品为代表性高档楼盘的指标意义。

　　自住投资两相宜

　　高档楼盘自住投资两相宜。很多自住型居住者表示本身只想改善居住环境,选择性价比较高的楼盘,特别是一些前几年的高档楼盘社区,内部环境、配套设施已相对落后,而一些典型的新兴城市则成为了高端客群再次改善居住品质的关注对象,精英人群的聚集效应从内涵上拉开了楼盘与楼盘之间的差距。蔡先生表示,以当前热销的圣世一品项目为例,高端自住型购房者看重楼盘的地段、品质以及邻居的选择,而该楼盘的综合评判标准也不断往上提升。

　　事实上,投资者在高档房投资的并不多,更多的则是中高端市场 因为卖的对象和群体比较少 自用和投资的比例 在2007年之年投资的比列大约是3成,而到了2009年投资比例差不多有5成。但是相对于中高端产品差不多有七成。高端楼盘除了地理位置优越、交通便利、配套设施完善外,楼盘自身的优质品质也是对高端职业群体投资的最大保障和最大吸引。因此,高端楼盘已经成为越来越受避险资金青睐的品种,需求远远大于供给,这也决定了从长远来看其价格将会持续走高。

　　三大特征成投资首选

　　高档楼盘对市场反应慢 一般市场由刚需带动,因此初期出高档楼盘没有影响。例如09年第一季度高档房没有任何回温变化,09年二季度豪宅增涨被带动,8月星河湾再次带动高档房市场飙升。蔡先生认为,涨涨跌跌的过程是房地产的特有属性,从现在世界的局势来看,房地产是最佳的投资工具 。目前货币在不断地贬值,表示上看似物价上涨,而是货币贬值。但房地产有个三个非常重要特征:一是房地产的价值很难被毁灭;二是房地产不可移动;三是房地产不可进口。每一个房子都有一个独特的个性,除非战争,否则房价将不断向上涨。

　　另外,蔡先生认为,各种政策都在酝酿调整,这种调整对投资的影响最大,而未来的不确定性容易造成恐慌性投资需求涌入楼市。其间高端住宅市场吸引了很多为了抵御通涨而购房置业的投资客,相对证券金融等其他高风险项目,优质高端物业更加稳定,无论自住,还是投资,其高保值性对购买者来说都是极好的保障,在目前不明朗的经济形势下,建立在市场良性需求和高品质基础上的优质高端物业。因此,所有把财富不断地涌进房地产,从而导致房价购买者增多房价上涨。购买者结构决定房价走势,持续不断推动房价上涨。