标题：房地产：物业税传闻来袭 地产股何去何从

　　核心观点：

　　传闻：

　　(1)2010年4月8日上午，媒体报道上海拟对住房保有环节征税，且基本方案已经敲定。消息称，在征收办法上，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

　　(2)8日下午17时，上海市住房保障和房屋管理局网站：“上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应”。

　　点评：

　　1、物业税加速推进的预期正在形成。物业税短期推出还需要较长的过程，但加速推进的预期正在形成。

　　2、物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市出现高位调整。房价涨幅越高，涨速越快，调控压力越大。房价的过快上涨自身也酝酿着较大的调整风险；在房价暴涨而信贷由过度宽松转向偏紧的情况下，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性(风险)。

　　3、物业税对房地产市场的实质性影响要根据具体的物业税征收方案而定。对房产保有环节不同的征税方案对市场的影响差异非常大。考虑到当前价格体系下的需求结构，若对投机性需求苛以重税，对房地产市场将产生明显影响。我们认为，设计出以抑制投资与投机需求为目的的征税方案并不复杂，但若在高位重挫投资与投机需求，引发的市场波动可能过大；因此，我们预计，物业税若针对投资与投机性需求，初期不会过于严厉，而后，会根据市场反应调整征税方案。

　　4、物业税加速推进预期一旦形成甚至提前落实，房地产市场将再次形成观望氛围。我们在年度策略中明确指出，市场条件下供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，同时调控也会在房价涨幅越高涨速越快的情况下压力越大，当前房价早已脱离自住性需求而全面失控，调控压力也非常之大，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。

　　5、行业投资策略。二季度仍然维持行业“中性_A”的评级，股价低点可能在二季度形成，尽管当前股价估值仍处于合理范围，但尚无法量化物业税对楼市的影响，鉴于近期股价反弹明显，短期上涨动力减弱，且物业税的推出时机与设计方案具有较大的不确定性(风险)，建议减持。