标题：房产保有税如果按通行税率无法阻挡投资购房

　　各位听众，昨天一天之内出现了3种与物业税相关的消息。有媒体报道称，上海拟开征住房保有税，且“基本方案已经确定”。对此，上海市房管局发表声明称，有关部门在做相关研究，完全正常。

　　随后又有传闻称，物业税开征方案已于前晚通过住房和城乡建设部的审批，试点地区目前定在北京上海深圳和重庆4大城市。

此外，又有媒体报道称，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。

　　在这三则消息中，上海计划开征“沪版”物业税——房产保有税的消息无疑最为引人关注。所谓房产税，是一种财产税。以房屋为征税对象，按房屋的余值或出租房屋的租金收入征收。根据现行法律，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。据计算，一旦对个人开征房产税，一套100万元的房子，每年需要缴纳的税金为8400元。

　　事实上，房产保有税的开征早有先兆。今年1月份国务院的房地产调控文件“国十一条”中提出：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。财政部日前公布的今年工作要点中也明确，要完善房产税制度。

　　新一轮紧缩调控下，今年1到2月全国楼市出现了降温的态势。然而好景不长，全国两会才结束，北京便一天内诞生3个地王，随后，北京房价更是再度飙升，甚至出现郊区房价倒逼市区的怪现象；在昨天开幕的北京春季房展上，北京五环以内的楼盘均价达已经达到了令人乍舌的每平方米两万五千元。而杭州、上海、深圳、南京等地也再次出现排队抢房的热销场面，“日光盘”现象频频出现。

　　有业内人士指出，在房价不断攀升，但物业税迟迟难以出台的背景下，政府频提房产税，而不再多谈物业税，极有可能是想把物业税列为中期立法，而在短期内先行完善房产税，其实质是暂时让房产税替代和发挥物业税的功能，起到调节房价的作用。无论是上海的“房产保有税”，还是重庆的“特别房产消费税”，都有此意。因为相对物业税来说，开征房产税更容易操作。按照中国法律，开征新税种须经过立法程序，须由全国人大审批通过，但如果是合并现有税种，则进程可以大大提速。

　　不过，不少业内人士坦言，房产保有税一旦开征，具体操作过程中将会面临不少难题。比如是按照首套房免征，还是人均多大面积以内免征，是按照面积征还是按照房产价值征收。如果按照房产价值征收，那么郊区的大房子也许还没市区的小房子价值高，住在市区的人可能会“吃亏”，如果按照人均面积的大小来决定征收或者免征，那么住郊区的大房子可能又会增加税收负担，如何体现税收公平是个难题；另外房地产的价值每年都在变化，如果按照价值征收，不可能按照买房时的价格一直征收下去，势必在每年征收前都要花费大量人力物力来对房产价值重新评估。

　　与此同时，担负着稳定房价重任的房产税开征后，能不能真的抑制房价也是一个未知数。不少支持者认为，近几年实践证明，靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买家头上。相比之下，开征房产保有税，增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用。因为无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍教授认为，开征房产保有税对抑制投资的效果多大还要看税率。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是比较低的。按照楼市现在疯狂攀升的势头，只要房价每年涨幅能达到1成，保有税也很难挡住投资和投机者的购房步伐。