标题：3月楼市成交低迷之惑：五方博弈牌局

　　东方早报记者 朱楠

　　成交量持续下滑，各大房企销售面积同比(比上年同期)下降，而成交均价却仍在一个劲儿地疯长。

　　中国房产信息集团的数据显示，上周(4月4日-10日)在仁恒河滨城、四季雅苑等项目热销的带动下，全市商品住宅成交均价再次站到2万元以上高位，达22237元/平方米，接近去年创下的22270元/平方米的历史最高水平。今年一季度上海商品住宅成交均价一路高歌猛涨，达到19855元/平方米，同比增长52%。

　　虽然成交量及各大房企销售面积持续走低，但成交低迷的原因，在分析师眼中，并不是“卖不掉”，而是“没的卖”。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，在良好宏观经济环境带动和去年地王支撑下，开发商仍然存在惯性上涨的心理预期，导致开发商推盘意愿较低，供应量和存量不足是导致成交低迷的主要原因。

　　根据该机构提供的数据，今年2、3月份上海新建商品住宅供应量分别只有22万和70万平方米，同期成交量则为32万和80万平方米；最近两周供应量为36万平方米，成交量却达61万平方米。

　　值得注意的是，有分析机构提出，供应不足并不是真的无房可卖。长期关注上海新房市场的佑威房地产研究中心就多次指出，上海相关政府部门三令五申，要求开发商同一批房源必须达到3万平方米方可预售，但从新发放的预售证来看，绝大多数项目推出的预售面积都不足3万平方米的标准，有的甚至一次开盘仅几千平方米，其中不乏知名开发商。

　　“捂盘惜售就意味着可以卖更高的价钱，拿地越来越贵，现有的土地当然要慢慢盖，慢慢卖。”一位开发商内部人士给早报记者举例，3年前仁恒2万元楼板价拿下新江湾城D3地块的时候，大家都认为仁恒疯了，而2年后中建摘得新江湾城C4地块的楼板价是3.25万元。“是时间体现了土地的价值，捂得越久，赚得越多。”

　　房源供应不足的情况同样出现在二手房市场。在上周末举行的“2010第十二届上海一、二手房交易展示会”上，早报记者就发现，大多数挂牌房源一询问其实都已卖掉。尤其是关注小户型的很多购房者都反映，市场上此类房源基本上出来一套卖掉一套，买房都要靠“抢”的。

　　一位关注徐家汇知名楼盘东方曼哈顿的浙江购房者告诉早报记者，他所看过的不下10套房子中，没有一个房东是缺钱急抛的。“可以说现在持有房产的都是资金实力雄厚的主，如果政策影响下市场有变，绝大多数房东也都是转售为租，降价抛售的很少见。”这位购房者说，在楼市调控政策几次三番“狼来了”的威吓下，二手房东们的心态已经被锤炼得十分成熟稳定，轻易吓不怕了。

　　按中原地产副总经理唐振东的话来说，一副牌局五方参与——中央政府、地方政府、开发商、投资者以及自住型购房者，房价上涨对前四者来说似乎都有益无害，甚至还包括房地产相关的其他60多个行业。中国房地产市场之所以扭曲到如此疯狂的地步，根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生。税费制度不改革，其他一切调控手段不过是隔靴搔痒、治标不治本。而保有税也好，物业税也罢，税费制度改革无疑是一剂猛药，对市场杀伤力极大，政府必定要权衡轻重，正式出台恐怕也非易事。

　　早报记者曾在出租车上遇到一个大侃“房经”的出租车司机，向早报记者传授如何炒房的经验。这让人突然感觉，如今全民炒房的楼市疯狂与当年“5·30”股灾前夕如出一辙。

　　然而唐振东认为，绝大多数人从银行借贷买房的现实情况让政府在调控楼市的时候投鼠忌器，即便楼市调整也不可能像股市那样深幅调整，股市可以从6000点跌到2000点，而楼市或许只会调整10%或20%。