标题：物业税恐怕也难灭楼市之“火”

　　不管是以恢复房产税的名义,还是人大酝酿立法,物业税的开征已经越来越近。

　　对于眼下这种疯狂的楼市来说,没有物业税是绝对不行的。确定合理的税率与征收范围,加大房产持有环节的代价与成本,抑制投资乃至投机的愿望与冲动,从而控制需求、降低房价,这是物业税干预楼市的主要手段,所以被称作高烧楼市的杀手锏。但是,具体到中国目前的楼市,物业税开征之后,房价果真就能应声而落吗？恐怕很难。

　　假如有这么一套房子,40平方米,价值100万元。每月出租给私人居住,月收入是1000元。刨去营业税、附加教育费、房产税、城建税、个人收入所得税、土地使用税、印花税七种税和维修费用后,每月可净赚约900元。开征物业税后,假设税率是1%,一年要交一万元,出租者似乎没什么赚头了。但是,按照目前房价的上涨速度,三四年后这套房子涨到150万元应该不成问题。每年1%的物业税,四年也不过6万元(按每年评估的房价总额算)。即使再加上房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税、2%的个人所得税以及印花税等等,也就20万元。四年后卖掉房子,净赚30万元不成问题。

　　所以,在今天的楼市中,物业税的出台恐怕也难以阻挡投资乃至投机者的疯狂脚步。

　　目前的房价中,地价最高可占6成。土地招拍挂的形式客观上助长了地价,也助推了房价。地方政府之所以热衷招拍挂,当然是因为土地收益作为一种预算外收入,地方政府完全可以自收自支,不受管控。所以解决楼市问题的途径,必须在物业税之外,对土地招拍挂和一次性收取土地出让金两种方式进行必要的改革。

　　官方对于招拍挂的口气已有所松动,可以看出这是我们改革的一个契机。这种改革不外乎有两种选择:一是变拍地价高者得为各项指标综合为优者得,使价格这一“惟一”因素变成“参考”要素;二是变价格“竞高”为价格“竞低”,在规定地价(比如区域性平均价)的前提下,未来的房价谁低谁得。这两种选择中,前者需要预防个人专断和权力寻租,后者则要测算好一个科学而又能服众的规定地价。

　　把一次性收取的土地出让金换算成每年上缴的地租,在操作上应该不会有太大的困难。进而把它与物业税捆绑起来,再简化现有涉及土地和房产的税种,归并为统一的不动产税,这既是一种新的改革思路,也完全符合中央的有关精神。其最大好处就是,可以在尽量加大住房持有成本的同时 , 极大地抑制炒房 , 降低房价 , 保证楼市健康发展。而在这种改革推出之前,可以考虑让地方政府尽快交出土地出让金一次性收取的特许权,改由地方人大指定金融机构收取,并做到专款专用、收支清楚、财务透明。这是抑制地方政府获利冲动、扭转城市建设偏离正轨的有效手段。

　　当然,这种改革的最大阻力,还在于地方政府。如何多方调动地方政府的积极性,让其事权与财权相吻合,从而不再以土地财政为生存依赖,不再以大拆大建为自身政绩,是眼下要尽快做好的一道难题。