标题：把稳定房价作为当前宏观调控的主要中间目标

　　当前我国宏观经济面临的主要矛盾是通胀压力及与此相关的资产价格上涨风险。通胀压力主要来自通胀预期，管理好通胀预期的关键是抑制对房价上涨的恐慌性预期及由此引发的预防性超购和恐慌性抢购等超前性“消费”。房价是资产价格上涨的“领头羊”和资产泡沫形成的“加速器”，因此，控制房价是抑制资产泡沫的核心和管理好通胀预期的关键。应该将稳定房价作为当前宏观调控的中间目标和政策着力点，对房地产市场而不是房地产开发企业进行必要调控。要从需求、供给和管制及改革方面多管齐下稳定房价，并以此保障经济复苏的持续性和稳定性。

　　■经济观察

          宋立/文

　　一、控制房价是管理好通胀预期的关键和抑制资产泡沫的核心

　　虽然世界经济二次探底、出口反复的风险依然存在，但总体来看，我国经济稳定恢复态势已经确立。民工荒蔓延标志着失业状况没有预期严重，如果说我国宏观经济面临什么问题和挑战，将可能发生在物价稳定和国际收支平衡尤其是通货膨胀和资产价格上涨方面。因此，稳定通货膨胀预期、抑制资产价格上涨、防范资产泡沫十分重要。

　　1．当前管理好通货膨胀预期的关键在于稳定商品房价格。

　　从价格稳定方面来看，2010年出现一定程度价格上涨的可能性比较大，出现温和通货膨胀的可能性也不能排除。但实体经济层面通货膨胀压力并不显著。据测算，2009年价格上涨对2010年价格水平的翘尾因素大致为1．2%。可以说2010年价格上涨和通货膨胀态势取决于货币信贷和国际资本流动、国际市场大宗商品价格走势与输入性因素，以及通货膨胀预期因素的影响。据测算，为“保增长”而过多投入的超额货币信贷约1万亿元，2月份核心通胀率仅上涨0．4%，表明实际影响相对有限。由于产能过剩和世界经济复苏前景的不确定，国际市场输入型通货膨胀压力也比较有限。因此，我们认为，我国2010年通货膨胀压力既不是主要来自实体经济总供求缺口，也不是主要来自货币信贷过度供给、国际市场价格变化以及赌人民币升值的国际投机资本流入对我国资产价格产生的冲击，而是主要来自通货膨胀预期。通货膨胀预期与其说是货币信贷过度供给的间接结果，不如说是房地产价格过快上涨所直接诱发的恐慌性预期及其对货币信贷的需求拉动性通货膨胀压力的放大所致。

　　房价奔腾式上涨引发的恐慌性预期是通胀预期形成的关键。目前我国的通货膨胀预期主要来自四个方面：一是衣食类商品价格上涨所造成的适应性预期，未来将随供给改善和新粮上市逐步弱化。二是货币信贷过度供给所造成的理性预期。在现阶段产能明显过剩的情况下，货币信贷过度供给所造成的通货膨胀预期并不足以造成明显的通货膨胀，且货币信贷过度供给比较有限，即使引发现实通货膨胀也是可承受的温和通货膨胀。三是社会公众对作为消费升级主要对象的重要商品价格大幅度上涨所可能形成的恐慌性预期。目前我国城市居民消费升级的关键对象——商品房具备形成恐慌性预期的基本条件。前期房价快速甚至奔腾式上涨，已经引发了一定程度的恐慌性预期，导致超前性“消费”。如果房价继续大幅度上涨，大规模的恐慌性预期和超前性购买将不可避免。四是非专业媒体渲染通货膨胀压力所造成的非理性预期。非理性预期并不足以独立形成通货膨胀，需要与其他预期结合才能形成比较大的影响力。现阶段通货膨胀预期的核心和关键是重要商品价格过度上涨所带来的恐慌性预期。

　　稳定房价的关键是稳定处于领涨地位的一线城市房价。据此，管理通货膨胀预期的关键是稳定商品房价格，而稳定商品房价格的关键则是稳定处于领涨地位的一线城市商品房价格。一线城市处于价格领袖地位，其房价由真实供求、投机和预期等因素决定——投机因素决定了其容易大起，而城市化和人口聚集所决定的真实供求因素则加大了其回落的难度。二三线城市商品房价格处于价格追随者地位，其价格形成由真实供求、投机、预期和比价等因素决定，受制于一线城市房价的比价因素是二三线城市房价追赶式、攀比式、排浪式上涨的重要推手。只要控制了一线城市商品房价格就基本控制了全国商品房价格，也就基本稳定了通货膨胀预期。

　　2．稳定商品房价格是抑制资产价格泡沫的核心。

　　作为我国当前最主要也是外部性尤其是危害性最大的资产价格，房价既是资产价格上涨的“领头羊”和“火车头”，也是形成资产泡沫的“催化剂”和“加速器”。虽然通货膨胀压力既有可能作用在商品价格方面，也有可能作用在资产价格方面，且资产价格是比较直接和合意的释放渠道，但通货膨胀压力释放在资本市场和房地产市场之间存在很大差别。在现阶段银行贷款过快增长、股票价格相对低迷的情况下，让股票价格指数呈现“慢牛”式上涨既是必要的，也是十分有利的。而商品房价格上涨尤其是过快上涨则不仅不必要，反而十分有害。通过股票市场释放通货膨胀压力在一定意义上可以形成良性循环，但通过房地产市场释放通货膨胀压力则有可能形成恶性循环。因此，控制资产价格、防范资产泡沫、优化资产配置结构的核心在于控制房价、助长股价，应把控制房价作为管理好通胀预期的关键和抑制资产泡沫的核心。

　　二、房价持续上涨加剧资产泡沫并可能导致超经济风险

　　为了稳定通货膨胀预期，国家近期出台了一系列房地产价格调控措施。但考虑到在公共投资计划基本完成后经济持续稳定增长对房地产拉动的依赖，国家对房地产市场的调整政策基本上处于左右为难的境地，既希望房价稳定或略有下降，又担心房价过度下降影响房地产业发展进而影响经济复苏进程，陷入“成也房地产、败也房地产”的陷阱。

　　房价持续性奔腾式上涨将加剧当前资产泡沫并导致未来萧条风险。客观来看，在制造业受国际金融危机严重冲击的情况下，采取有力措施促进房地产市场及早复苏十分必要。但保持房地产市场稳定发展并不意味着要保持房价持续上涨，房价持续上涨不仅对消费升级不利，对房地产行业自身的持续稳定健康发展也极为不利，并有可能影响经济长期持续稳定发展。近年来房价大幅度上涨除了真实需求推动和投机性需求助涨外，一个越来越重要的加速因素是房价奔腾式上涨趋势所形成的恐慌性预期。原本未来甚至下一代人的购房需求被迫提前消费，形成了强大的预防性超购和恐慌性抢购等超前性消费。如果房价进一步上涨，必将加剧消费者的恐慌性预期及超前性消费，一方面将与货币信贷过度供给及媒体渲染等相叠加，强化通胀预期并引发现实通货膨胀；另一方面将导致当前资产泡沫加剧和未来有效需求不足，为未来资产泡沫破灭甚至出现经济萧条埋下隐患，造成经济大起大落和市场机制对房地产的强制性调整。不仅将使房地产陷入“大起大落”的非良性发展局面，也将破坏经济长期持续稳定发展，使房价问题从短期通货膨胀压力和资产泡沫问题发展成为影响长期持续繁荣的障碍。

　　房价持续性奔腾式上涨可能引发广泛而深刻的超经济风险。虽然房地产业被越来越多的城市认为是重要的支柱产业和财政收入的重要来源，房地产行业的恢复发展也被纳入到经济刺激计划的考虑之中，但房地产所涉及的却远远不是单纯的经济问题和短期问题。如果房价继续快速上涨，不仅将导致严重的资产泡沫，还有可能造成一定的社会问题，影响经济发展、社会稳定和改革开放进程。从我国城乡居民消费发展趋势来看，目前大部分居民正处于从衣食消费向住行消费的过渡过程中，改善型住房消费正在成为中等收入阶层消费升级和提高生活质量的重要标志。如果房价继续大幅度上涨，将导致相当一部分中等收入阶层改善住房的愿望难以实现，进而使住房从经济问题发展成为社会问题。

　　三、将稳定房价作为当前宏观调控的中间目标和政策着力点

　　将稳定房价作为改善民生和宏观调控的重要任务。我们认为，今年虽然可能是危机以来形势最复杂的一年，国内外经济仍然面临比较大的不确定性，但比较而言，对趋势的分析判断已经相对明确，宏观调控的关键已经不是对形势的判断，而是对调控对策的选择。宏观调控的重点应该是防范通货膨胀预期和资产泡沫加剧。在此背景下，各级政府不仅要把干预房地产市场、稳定房价作为改善民生的重要任务，更要作为当前宏观调控和结构调整的首要任务。建议将房价作为当前宏观调控的主要中间目标和重要政策着力点，通过稳定房价来稳定通货膨胀预期、抑制资产泡沫。

　　从供求、管制和改革等方面多管齐下稳定商品房价格。需求管理政策是必要的但并不充分，供给管理政策比需求管理政策更根本因而更加重要。要在进一步强化抑制投机性购房的需求分类管理政策的同时，出台包括土地管理、供给支持和成本公开等供给管理政策。要按照城市化和人口迁移方向适当增加一线城市商品房建设用地。需要打压的是市场房价而不是房地产开发企业。要在打击囤地、捂盘等投机行为的同时，进一步提高住房建设和有效供给能力。商品房成本公开是国外管理城市住房价格的重要措施，有必要建立商品房成本公开制度，为商品房价格过快上涨设立必要的玻璃墙或天花板。必要的结构性管制措施也是稳定商品房价格的重要内容，要进一步加强和完善对住房的结构性管制。最后要进一步深化以财政体制和政绩考核体系为中心的综合配套改革，在从根本上改变地方政府对土地财政的过度依赖的同时，把地方政府的关注点从卖地聚财转移到改善民生方面来。

　　(作者单位：中国人民大学中国经济改革与发展研究院)