标题：负资产时代来了?

高涨的房价怎会和“负资产”联系到一起？这也许是一个过于前瞻的话题。因为买卖双方目前关注的焦点仍然是税费、贷款等细节问题。不过，一个明显的趋势是，政策压力之下的房价调整阶段已经开始。

不过，高位接盘的买房客大有人在。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，4月19日和20日，京城二手房成交量连续两天破千。其中，4月19日，北京二手房成交量达2369套，其中二手房住宅为2208套，双双创下了单日二手房成交的最新纪录。

如果房价下跌，将会出现何种结果？常识告诉我们，利用房地产杠杆在高位交易的接盘人，有可能将因未来的市场价格变动而出现账面亏损。不久以后，“零资产”甚至负资产或许并不是个笑话。本期《财道》无意预测房价的走势，而是继续投资的话题，邀请北京银行营业部零售业务部经理、国际金融理财师赵博华解析应对房产价格调整的原则。

从涨到不得不信

到最后接棒

“才几天，200万的房子就缩水了10万块，这房子还会不会跌？”35岁的张泽在电话中询问理财师赵博华。一个星期来，期待房价上涨而受益的张泽发现市场方向突然变了。

“房价明年一定涨到4万！”——半个月前，这是最让张泽耳热心跳的一句话。作为一名小投资客，他以均价不到1.8万元在通州梨园某小区贷款购买了一套114平方米的二居室。仅仅两周后，贷款流程已经紧锣密鼓地进入到最后的过户阶段，“新国十条”突然出台，房价应声而落。有些发懵的张泽忽然发现，自己好像站在楼市的顶峰：“向左看是悬崖，向右看是不知道要跌多深。”

张泽说，楼市都涨疯了，涨到他终于不得不信的地步。原来通州这里海棠湾两个月前是1.8万元一平方米，1个月前是2.4万元，眼看着就奔3万元去了。京贸国际城，3月的开盘均价也是1.8万元，4月6日的开盘均价就到了2.48万元，涨了三成。“这么涨，感觉再不买房可就真赶不上末班车了——赶上了就成了富人，赶不上就永远都是穷人了……”张泽突然觉得，自己原来就是最后接棒的那个“傻瓜”。

张泽透露，由于是家庭的第二套房，这笔贷款银行是按30%首付给他放了贷。“开始还觉得很值，可现在想想攒的60多万全放进去了。原来盘算着要是再涨就赚了，可没想到现在要赔了！”张泽话音中带着哭腔。

“最近所有的楼盘都开始打折了，听说下半年还要降两三成，不就彻彻底底的负资产了吗？”一星期来张泽天天看新闻，每出一个新规就受一回刺激，让他吃睡不香。他有点儿纳闷：怎么这回政策这么准这么快，连转手的时间都没有。

“即使我是自住，将来成了负资产心里也很不爽。”张泽对理财师抱怨道。

“可以看出，政策变化对高位接盘的买房人造成了一定的心理冲击。”赵博华对记者表示，如果仅仅是自住，那么没有问题，而投资带来的麻烦却不小。

压力测试负资产

“朋友告诉我说，北京房地产市场的阶段性高点已经出现，市场将进入调整期，是不是这样？”张泽在介绍完自己的情况后询问理财师。

张泽担心的是，对他这样在高峰期购房的人来说，可能会面临房屋市值短期内较大下跌的风险。据一些地产业内人士预测，2009年以来的房价暴涨将暂时告一段落。部分涨幅较大区域的楼盘，可能会有20%甚至30%以上的跌幅。同时，很多具有购房意愿的购房人会选择观望，等待利空政策出尽。

“如果不幸是在高点买的房产，又是通过财务杠杆（即贷款）购得，而房价缩水的比例超过购房首付比例，例如有媒体报道20%至30%的跌幅，负资产状况的出现不是不可能。”赵博华肯定地说。

对于张泽的问题，理财师赵博华表示，可以进行一次“压力测试”。

所谓压力测试（StressTesting）是指将资产组合置于某一特定的（主观想象的）极端市场情况下，如假设利率骤升100个基本点，某一货币突然贬值30%，房价暴跌20%等异常的市场变化，然后测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。

张泽购得的这套200万元房产，首付三成即60万元，贷款140万元。

假设

1、若房价保持不变，张泽投资总市值为200万元，净投资市值为60万元，即房产首付部分。

2、若房价下跌20%，达到160万元，投资总市值为160万元，净投资资产为20万元，因房价的下跌侵蚀了张泽的首付资产中的40万，但并未导致“资不抵债”。

3、若房价下跌30%，达到140万元，投资总市值为140万元，净投资资产为零，张泽的首付资产化为乌有。但只要不卖出房屋，只体现账面价值的下跌，使用价值并未发生变化。即下跌30%为张泽的平衡点。

所以，房产价格上涨肯定没有问题，但若下跌超过30%，张泽开始面临负资产的尴尬，出现“风险敞口”。所以房产投资的风险更大在于对未来价格走势的判断。

赵博华说，如果是自用性房产，一般不纳入投资资产中考量，也就是说对于真正贷款购房自用的客户来说，房价下跌对投资没有影响。但对于张泽这样的投资性房产就要同股票、债券等金融资产放到一起测算，既要计算其年息回报，更要关注其市值变化，究竟是利得还是利损。

杠杆成为双刃剑

赵博华表示，常规投资不会出现负资产（企业经营中的资不抵债），最多是本金赔光，身无分文。但通过杠杆（即贷款）进行操作，无论买房、投资股票或其他金融资产，比如融资融券业务都有可能出现负资产——房产的金融属性在此显露无遗。

正常情况下，投资可以使用5倍杠杆，市场不规范时还有使用10倍杠杆的。虽然杠杆率越高，投资回报率越大，比如投资100万元挣了10万元，回报率为10%，但假如有10倍杠杆，也就是成本只有10万元，投资回报率将达到100%，即放大收益10倍。同理亏损也是10倍，因为借来的资金是要连本带息还的，亏损只能是自己的本金。

而对于非改善性住房且有二套及以上房贷的购房人，更多的是投资性需求，为了利用银行较低的利率，博取高收益，即前面提到杠杆会放大投资收益。

赵博华分析说，以张泽的投资为例，如在2008年100万元购买的房产，2010年以200万元卖出，全款购买，收益率为100%，年均收益率50%；如果首付20万购买，年均收益率可高达167%。（见表一、表二）

但如果在高位接盘而房价下跌，杠杆越高，出现负资产的可能越大。例如，一套首付仅两成、200万的房产在下跌超过20%后就可能成为负资产。（见表三）

本报记者丁文亚J145

表一

2008年贷款购买100万一套房产杠杆比例

首付总房款首付比例杠杆倍数

20万 100万 20% 5倍

30万 100万 30% 3.3倍

50万 100万 50% 2倍

表二

2010年上涨1倍后房价收益比例

首付总房款净利赢利倍数年均收益率

20万 200万 100万5倍167%

30万 200万 100万3.3倍90%

50万 200万 100万2倍67%

表三

2010年首付20%贷款购房200万“负资产”状况

下跌幅度账面损失负资产状况

20% -40万 0

30% -60万 -20万

40% -80万 -40万

（下转18版）

（上接17版）

理财师建议

投资房产及早变现

经过压力测试，赵博华告诉张泽，如果房价下调达30%，即使贷款利率不变，他的净房产投资资产和资产收益率将归零，表明家庭财产大幅缩水。之后如果再遇到加息，贷款月供大幅增加，还款压力持续加大，会成为真正的“负资产”。

赵博华指出了张泽投资中不理性的一面，在房地产市场高涨之时，借助房屋抵押贷款的杠杆效应，购得多套房产，利用房产出租获取租金支付每月还款金额，并赚取房产出售后的增值部分，将可获取很高的投资收益，风险也不会显现。但在房地产市场不景气、房价波动之时，个人的风险将可能集中暴露。

“房价下跌同时出售房产无法获得增值，像张泽这样的借款人将陷入两难境地，时间一长，很可能出现财务危机。”赵博华提醒说，房产同金融资产最大的不同是其变现较难，交易手续繁琐，变现周期较长，如果突然遇到大额支付的需求，会带来现金流紧张的不利局面。

“方法不是没有，就是泡沫中的投资房产及早变现。”理财师建议，这是解决这一问题最有效也是最简单的办法。房价未来还可能上升，但从分散风险的角度，避免出现更大的危机，张泽可以考虑将投资性房产出售，尽快降低负债，提高储蓄率，使家庭资产积累重新实现正增长。

“家庭投资中不仅仅将面对房贷的风险，还有因贷款资金投资不善、信用卡过度消费等因素造成的风险。”赵博华认为，张泽遭遇的房贷投资是典型案例。

“个人贷款的一个重要条件是，当前贷款的额度应与个人生命存续期内总的支付能力相匹配。否则，这种透支的代价就影响和转嫁给他人或下一代。”赵博华表示。

赵博华认为，对于每个家庭来说，管理好家庭负债都是至关重要的，首先应做到未雨绸缪，申办贷款时采取慎重的态度；而在贷款后，一旦因意外原因遭遇资不抵债、入不敷出的情况，一定要尽早着手处理，如削减开支、设法增加收入来源、通过向亲友借款等方式缓解危机，避免因利息不断增加导致状况持续恶化。

记者点评

新政一箭双雕

此次新政其实并不“苛刻”。记者采访中了解到，对个人房贷市场关注了解较多的人来说，本次“新国十条”针对二套房贷借款人的新政，并不新鲜。

“首付5成，基准利率上浮1.1倍的政策早就在实行了，只不过了解的人较少。其执行的领域往往是被边缘化的个人商用房按揭贷款市场。”一位房产业内人士称，过去几年商用房贷款一直执行的是“五成十年、利率1.1倍”的政策，相比较除贷款年限更短只有十年外，其他方面已经与住房贷款同步。其中原因之一在于，以办公、商业用途立项的土地使用年限一般只有50年，甚至40年，所以银行为了控制风险，贷款年限必然大幅缩短。同理，如果10年还不能收回商业用房投资的话，风险很大。

对于贷款二套以上的购房人，从2008年以来首付一直要求在4成，并且要执行基准利率的1.1倍（新国十条出台前，利率上浮名存实亡），如此正是传达一个信号：国家并不支持投资和投机性需求。但如果借款人还要坚持买房，那就要支付更多的首付，承担更高的利率，因为依据风险定价原则，潜在风险大银行就会提高贷款利率。

另一方面，调控地产政策将首付作为一个严格控制的指标，既能避免借款人过度使用贷款杠杆，爆炒房价上涨，又能防范房价下跌后负资产短供的案例大面积出现，可谓一箭双雕。丁文亚J145