标题：回建强：政策重压之下房产企业生存面临考验

　　四月中旬开始，房地产市场遭遇力度空前的房产政策调控，市场迅速遇冷，有人形容为遭遇“冰川期”。冰川期来临，很多动植物会迅速死亡，也有一些发生基因变异存活下来。那么房地产业的冰川期给房地产企业带来的是哪些影响？从目前看至少有五个方面的利空。

　　第一是股市调整，房地产企业再融资遭遇困难。在房产新政的影响下，股市出现罕见的大调整，大盘跌幅超过20%。金融地产股票则首当其冲，扮演了领跌的角色。地产股票的大跌进而延缓了大批上市开发企业再融资进程。据统计，目前A股市场已经有71家公司跌破增发预案价。其中，地产公司达到27家，占比为38.03%，高居各行业首位，涉及再融资规模合计为602.86亿元。再融资受阻将在一定程度上紧缩上市房企的资金来源和实力。

　　第二是银行信贷全面收紧。在新一轮调控中，银行信贷的开发贷款更趋紧缩。不但对开发企业资质，自有资金比例有限制，而且对贷款用途有严格的限制。总体而言，央行在不断回收流动性，开发企业面临的商业信贷环境紧缩，信贷在开发企业资金来源中出现下降趋势。

　　第三是市场预期悲观，资金回笼减小。地产新政对市场杀伤力最大的不是紧缩银根，也不是打击囤地，而是改变市场预期。政策使得市场预期由乐观迅速转变为悲观，进而造成市场交易量大幅度下降。虽然开发企业有一定的现金储备，但如果市场预期长期保持悲观，那么开发企业的后续资金无法到位，产品滞销，这对企业经营是致命的打击。

　　第四是预售资金监管新政，企业资金链受压。屋漏偏逢连夜雨，在市场销售量急剧下降的情况下，新政又对开发商的预售资金进行监管，不允许开发企业用作支付土地价款用途。显而易见，这要求开发企业必须有强大的资金实力，否则资金调度不开，企业容易出现资金链断裂的情况。

　　第五是外资撤离，市场资金失血。今年第一季度，全国开发企业资金来源结构中，利用外资比例为1%，而去年第一季度则为5%。从绝对额上看，今年利用外资仅为12亿美元，同比下降了七成。外资虽然在开发企业整体资金来源中占比不大，但这种趋势说明了外围资金的正在看空中国楼市。

　　通过分析以上五大利空，可以发现目前房地产企业面临非常严重的融资危机。新政下的房地产市场再次考验房地产企业的生存能力。

　　可以预期，房地产新政不会很快转变为旧政或废政，这次的政策调控与以往调控有这明显的不同。特别是与2007年短暂且机缘巧合被国际金融危机化解的政策不同。当前宏观经济发展稳健，可以经受来房产调控的一些负面影响。

　　面对这样的政策环境和市场走向，房地产企业的发展间出现分化。首先，部分企业将带头降价，谁对形势认识的最清楚最透彻，谁降价就会最坚决。在政府与企业博弈的关键时期，或者是价格僵持时期，率先降价被认为是识时务的表现，往往能够收到奇效。上次市场调整期，万科举起降价大旗，安然过冬就是实例。所谓先下手为强，后下手遭殃，真正市场僵局被打破，降价成为共识，后知后觉的企业即便降价也为时晚矣。

　　其次，房地产企业整合潮真正来临。政策调控的目的绝不是简单的干预一下价格走势，如果不能影响目前的价格形成机制，那么政策一旦松下来，房地产价格非理性上涨的乱像依然会出现。政策的反复无益于房地产行业的健康发展。政策的反复也不是政府管理者出台政策的初衷。因此，本次房地产调控新政要达到的目的就是调整房地产业运行机制，包括确立居民住房信贷新原则、土地出让新原则，开发企业预售资金监管原则，房地产税收新原则等。这些新变化很可能会固化为长期执行的行业政策，在随后会通过正式立法程序确定下来。如果这个趋势成立的话，那么我国房地产市场的发展空间、环境、机制都将发生变化，那么与老的产业发展空间、环境、机制相配套的房地产企业群体必然发生变化。这种变化将主要体现在，经过市场调整，企业生存环境恶化紧缩，企业开始淘汰过程，在竞争、融合的过程中，形成新的企业发展秩序。

　　综合来看，房地产市场会在新政的压力下出现调整，房地产运行机制在政策的持续作用下也会发生变化。这些变化对房地产企业的经营发展提出了更大的挑战，房地产企业真正的考验还在后面。