标题：住房成为美国人的新投资方式

北京时间9月25日上午消息 CNBC9月24日刊登了题为《住房成为美国人的新投资方式》的评论文章，现全文摘要如下：

在住房市场蓬勃发展时期，大多数美国人都将自有住房当成储蓄方式。但随着房地产市场泡沫的破灭，当前越来越多的美国人正在进行反向操作，不断向自有住房增加投入的资金规模。目的主要在于获得良好的抵押贷款利率，高于股票以及债券的抵押贷款回报率。

圣地亚哥州立大学（San Diego State University）房地产教授马克·高曼表示：“ 如果人们要居住房子里，他们可以通过利用自有资金进行再融资而获得较低的利息。在某些情况下，这个利息收益率可以高达18%至19%。”

当前美国人投资于房屋的这种方式被称为现金注入再融资（cash-in refinancing）。这就是意味着，住房所有者将现金投入到房屋以弥补其在近期因房市倒闭而导致的股票亏损。要进行这一投资就需要投资者满足再融资的条件，获得较低的抵押贷款利率以及较低的月供。就一般情况而言，大多数债权人需要用20%的股票进行再融资，在过去两年里，由于住房价值的下跌，许多借贷者手中持有股票的数量并不多。因此，越来越多的房屋拥有者就希望运 用额外的现金进行投资，

根据房地美(Freddie Mac)的最新发布的统计数据显示，2010年第二季度的再融资中，有将近22%的投资采用了现金注入的方式。这是自房地美在1985年开始对再融资数据进行统计以来历史上现金注入水平第三高的时期。

房地美首席执行官诺沙夫特(Frank Nothaft)表示：“我们预计，现金注入的投资方式数量在未来还将进一步提升，当前历史新低的抵押贷款利率就是人们采取此种投资策略的真正原因。”

此外，还有一些因素也导致了当前现金注入投资的增长，如投资者为了摆脱私人抵押贷款保险。因为该保险的的数额超过了住房价值的80%。降低抵押贷款的期限以及抛售高息债券都是助推现金注入投资增长的原因。

为了探明究竟现金注入是否是明智的投资方式，网络贷款公司Quicken Loans的首席经济学家鲍勃·沃尔特斯(Bob Walters)表示，其实这归结为数学问题。房主们做了一道算术题后认识到，目前利率已经降到足够低，15年期贷款的利率加上本金已经在他们预算的可承受范围之内。他表示：“如果投资者以6%的股东利率购买了一套30年期、总价值达15万美元的住房，并偿还了20%，目前所需偿还的金额为12万美元。当房价跌至11万美元是，投资者所需偿还的金融仍在10万美元以上。但如果投资再向住房投资1万美元，就可以获得4.25%的利率，抵押贷款需要偿还的数量变大大减少。这就使得如果10万美元仍在银行账户里，投资者可以获得较高的回报率。”

即便连Luxury Mortgage的CEO大卫（David Adamo）都表示，作为一项投资，主要能够保持每月偿还贷款，房主们并不需担心住房价格进一步走低。他表示：“房价是否下跌并不重要，如果投资者能够每月按期偿还月供，这项交易仍是十分划算。因为你需要支付的利息进一步减少，每月的住房成本也在下降。这种投资收益并不具投机性。”

因此，现金注入再融资可以归结为房主能承担多大的贷款，就能有多长的时间继续住房房子里。

马克·高曼表示：“但现金注入再融资的 缺点就在于，如果你需要为未来支出在手边保有大量的现金，这种投资方式就将大大减少投 资者的流动性。人们需要因某些原因持有流动性。但从另一方面来看，如果你在未来5、6、7年里并不计划为住房投资，这也不明智。”

鲍勃·沃尔特斯表示：“现金注入再融资并非适用于每个人，投资者需要对成本和收益进行综合考量。”