标题：地产股明年市盈率20倍？

　　虽然昨日股指又跌了40点，很多股票也没少下跌，但是地产股板块昨日似乎有企稳的迹象。业内人士认为，明年地产股的市盈率将有可能降至20倍左右，所以目前的地产股板块估值偏低。真的是这样吗？即使明年地产股板块的市盈率真的降到20倍了，是不是就具有投资价值了呢？

　　国外股市对地产股的定价不看市盈率，也不看增长率，看净资产。成熟股市一般不认为地产企业具有持续经营能力，而把他们看做一个项目经营的集合体，其估值一般是净资产的5-8折，这一点有点类似于封闭式基金。也就是说，如果一家地产企业的净资产是10元钱，那么它的股价应该是5元到8元，而不应该用市盈率来衡量。

　　可是在我们的A股市场，地产股的估值却相当高，别以为这纯是投机的因素，地产股的高价是有其道理的。从业绩方面衡量，国外地产企业的利润率大约为5%，而国内地产企业在公开场合说是20%-30%，但据我看，真实数据可能更高。在这样的背景下，地产企业的估值体系用净资产估值肯定是保守了，用市盈率估值也不合适。

　　但2008年地产企业还能保持这样的高利润率吗？地产高利润事实是建立在供求不均衡的高房价基础之上的。房地产作为极其优秀的人民币资产，得到了众多投机资金、投资资金、百姓资金的大力追捧，而房子这东西还有一个特点，就是买的人多，卖的人少，你价格越涨，就越没人卖，二手房市场上，除了投机资金卖房外，基本都是卖旧房买新房的换房行为。

　　看2007年的房价，估计2008年地产企业市盈率降到20倍左右应该靠谱，但是降至20倍之后，房地产企业就有投资价值了吗？记得一个投资大师曾说过，要在100倍市盈率时买股票，在10倍市盈率的时候卖股票。应该这样理解，市盈率总是滞后企业的变化，当行业转好，股价开始上行，此时市盈率还很高，但是目前已经到了股票的买点；而当行业转差，公司股价开始下跌，此时市盈率就会变得很低，但这时候恰恰是卖出股票的时机。

　　所以说，就算地产股市盈率变成20倍了，其是否具有投资价值也很难说。