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标题：说说还贷这点事

1楼

二丫头 发表于：2008/1/3 10:49:00

　　辞旧迎新之际，对于买房人而言，有喜亦有忧。喜的是，去年房价飙升，所购房子皆有明显升值。忧的是，去年连续六次加息，五年期以上个人住房按揭贷款，即便是优惠利率也由年初的5.81%增加到6.65%，每月要多还几百元，而且是从2008年1月1日算起。

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　　其实央行对个人房贷者还算有所体恤，年内第6次加息实行的是不对称法，五年期以上贷款利率没有上调。在新年来临的时候，央行还“善意”地提醒房贷人增加月度还款额。“善意”之所以加上引号，是因为央行也怕自己辖下的商业银行吃亏嘛。

　　美国就是个活教材。自今年年初爆发次级债（主要是次级房地产抵押贷款）危机以来，从事房贷业务的金融机构一批批地“壮烈牺牲”，本来就开始下调的美国房价因此更加跌跌不休，当然倒霉的还有购房者，因为还不起房贷而成为索债对象，个人信用也变得一塌糊涂。

　　身背房贷的中国家庭又该怎么办？提前还贷，拒绝还贷，还是放任加息？不同的人，不同的家庭财务状况，肯定会做出不同的选择。事实确也如此，几乎每次提高房贷利率，都会有部分家庭提前还贷，今年这种多次加息的情况当然使更多贷款人按捺不住。而部分购房者已开始向美国哥们儿学习，或者无意、或者有意、或者恶意地拖欠银行贷款，以致央行发布的《第三季度货币政策执行报告》指出：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。”

　　这种说法不是空穴来风，央行也非杞人忧天。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3年到8年，而我国从2003年以来，才进入房贷高速增长期。万一房地产市场出现大面积的、深度的下调，则大量房产沦为“负资产”，房贷危机也就会蠢蠢欲动。

　　那么，从房贷人的角度考量，到底是该提前还贷，还是照常还贷？这是一个比较复杂的决策，笔者只能从理论层面和宏观方面做如下分析。首先，非常有必要研判现阶段我国是否仍然处于加息通道，还会走多远。上个月中央的经济工作会议态度明确：2008年实行从紧的货币政策，这也是近10年来首次改变稳健的货币政策，原因在于2007年我国宏观经济出现偏热迹象，而且CPI增长过快，当然更深层的原因是流动性过剩。这一政策意味着2008年还会加息，信贷更加紧缩，房贷利率及门槛都将提高。如此分析，当然是提前还贷划算。

　　其次，有必要考虑一下资金的运作效率。同样是一笔钱，从投资的角度分析，最好是寻求回报率最高的渠道。很简单，比较的基准是年回报率能否超过7%（6.65%房贷利率还将有所提高）。就目前而言，我国普通居民可选择的主流投资途径是“三大样”：股票、基金、房子。因为存款仍处于负利率状态（一年期定期利率没有CPI高），所以根本就不在考虑之列。

　　继2006年之后，2007年又是一个大牛市。2006年，上证指数涨幅为130% ，深证成指涨幅为132%，2007年，上证指数涨幅为96%，深证成指涨幅为166%。也就是说，过去两年投资股票，平均收益率远远高于房贷利率。当然凡是投资，皆有风险，2006年股票普涨的态势几乎使所有投资者都大赚了一把，然而2007年股市上蹿下跳，股票明显分化，居然使部分投资者亏本。

　　显然，2007年股市的大部分钱都被机构投资者赚去了。那么，作为散户，投资由机构运营的基金，则是比较稳妥的选择。2006年，股票型基金的收益率是117％，根据天相统计，2007年股票型基金平均净值增长率为128％左右，远远高于2007年年初诸多机构预期的20％。有一点被业内人士广泛认同，2008年股市和基市不可能复制前两年的神话，但拐点出现的可能性极小。比如，很多机构预期今年基金的收益率在20%~30%之间，就是再打一个对折，仍有10%~15%的回报，依然高于房贷利率。

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