标题：冯仑谈房地产新常态：昨天高攀不起 今天爱答不理

近日，在北京大学国家发展研究院主办的“中国经济新常态下的企业机遇”论坛上，万通集团董事局主席冯仑认为，房地产市场在不停变化，用时下的话倒过来说就是“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱答不理”，现在客户就是这样对待我的。市场变化带来最大的变化，就是企业的行为、判断、战略路径都要变化。

冯仑分析称新常态下企业至少有四个方面的变化。

第一，和青春期“长个”相比，全面发展是新常态，也就是说房地产企业不光考虑规模、速度、营业额，更要考虑产品服务线，包括经营模式、商务住宅的各种业态。

第二，如果说过去是快乐，今天就是“痛并快乐着”，前者是无忧无虑的儿童状态，后者才是成人状态。这个行业就不再是简单的业绩一直发布喜报的日子，而是由长期发展带来的思考，是转型和重新出发的一个市场。

第三，商业模式的变化，过去的开发模式是制造业的模式，竞争的重点是比谁成本低、规模大、速度快，今后是由这种模式转化为以营运为核心带动开发的模式，也就是原来的不动产商业模式从制造业变成了服务业，而服务业又带来了营运、金融、互联网三种模式。

最后，以前我们是干力气活，今后是手艺活，制造业是力气活，服务业是手艺活，以前挣利润，今后挣小费。今后的地产公司如果在资产管理营运上面没有巨大的能力，就将沦为一个建筑公司。以前地产商在话语权里有一定力量，今后地产商将退出主流话语，少说话。

以下是全文：

这个时候讲房地产是一个风险，因为现在发生了变化，由常态变成了新常态。第一个很大的变化，首先是市场的变化。就像夏华刚才讲的客户方面对我们的变化非常有趣。用时下的话来说，昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理。前几年地方政府和所有业者都非常的高兴，但是客户说高攀不起，房价一路在涨。今天不一样了，我热脸给你冷屁股，今天是冷脸对着你的热屁股。所以你也不要埋怨，市场变化以后带来最大的变化那就是企业的行为判断战略以及发展的路径都要发生了变化。

这个情况下一个非常大的变化，各个企业领导人说话都说得越来越低调了。大家知道万科以前都是以住宅为唯一的产品，而且是作为全球最大的住宅企业。王石也讲过至死不会放手的就是住宅，但是最近万科也讲到要做城市服务商。城市的服务商非常多，到底是那个服务，服务到哪个部分，这就是不同的解读。你是要做房子的服务，王全安打电话召妓是不是服务呢，这是被服务。服务商只要城市化需要房子的地方，我都会做，这城市住宅的范围就宽了。刚开始说到百分之三四十，现在又要慢慢增加。不管怎么变我只不过是翻了个身，都在变，为什么要变呢？第一件事，行业的市场开始发生变化，客户开始发生变化，经济发展的阶段变化。从哪里变呢？我想大概有四个方面，从企业来看进入一个新层面。如果这是一个常态，那么现在全面发展是一个新常态。青春期之前大家知道是长个是一个常态，每天回家了站在墙上拿个卡尺量一下，标一下今天长了一厘米，大家青春期都是这样的，特别是小男孩，长个是一个常态。今天长身体，全面发展就是个常态的。也就是说现在房地产企业要讨论的不光是规模、速度、营业额，还要考虑你更全面的产品服务线，包括经营模式，包括住宅以外的，商业不动产的各个业态，购物中心，跟医疗健康的不动产。和我们教育有关的，各种各样的，包括物流等等这些都是要思考的。所以由单纯的住宅的长个，变成了全方位的全业态的，全产品线的思考，物业的发展模式。这是一个很大的变化。

第二个变化，如果说过去叫做快乐，今天就是痛并快乐着，就变成了状态。简单的快乐是儿童的状态，儿童的时候玩儿叫忘我，玩儿得不知道天黑不知道回家，不知道男孩女孩有差别，不知道长大以后人还要面对无数的风雨艰辛，那个时候就是快乐。大家长大以后会发现痛并快乐者，昨天是蜜月，今天是日子。昨天老婆在纽约时装周，今天可以找一个人干一点激情的事，人变得极其复杂，痛并快乐着。一天痛三天快乐，快乐中有思考，思考中有焦虑，焦虑中有希望，希望又有奋斗，这就是成人。所以这个行业，变成了不那么简单的，业者发布喜报的时候，而是长期发展带来的思考和改变、转型和重新出发。

这是房地产的第二个转变。

第三个变化，就是我们讲的商业模式的变化。过去是单一的开发模式是制造业模式，是我们竞争力的重点，成本、规模、速度，比谁成本低，规模大，速度快。今后由这个模式转化为新的三种模式，一种以盈利为核心带动开发，变成了服务业，以前制造业是常态，今后服务业是新常态，服务业除了经营、空间的服务，还有相关的金融的不动产，那就是金融的服务，最后还有互联网的服务。这三种形式加进来，实际上导致不动产的商业模式由简单的制造业变成了服务业，服务业变成了三种类型，营运、金融和互联网。

这样以来最大的一个变化，就是我们整个估值发生了变化。过去的常态地产在中国的开发企业，大概20倍市盈率以下，今后的新常态就是5到7倍。开发类的企业要么退市要么创新。5到7倍的市盈率对一个上市公司来说基本上上市的意义不是很大。

服务业的市盈率如果你是资产管理类，经营类的，这样的一个服务业的房地产，它的估值是15到20倍。如果你是金融，比如说不动产金融，你的估值是20到30个亿。如果是跟互联网有关的房地产的服务形态，估值是30倍起。美国有一家公司叫LLB，这家公司做短租现在它的线上有60万间房，还没有上市估值就和万科差不多。这种情况下比较一下这个模式，最后带来的估值的变化，非常的让人讶异。万科做了30年，每年销售非常大，将近2000亿。但现在按照估值现在是1000亿左右净资产，相当于股票市值等于净资产。

第二种模式呢，大家知道国贸，国贸也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110万平米的建筑，国贸一期二期加起来是110万平米的建筑。值多少钱呢？现在应该是2000亿，关键这东西还在人家手里，是北京所有的在北京经商、社交你去的地方。就是30年做了110万平米，现在价值超过了第一种模式。所以这就是新常态，也就是说以后的地产商，最后还有一个变化，第四个变化，以前我们是干力气活的，以后是干手艺活的。以前是挣利润，今后是挣小费。服务业，拿15%的小费。任何一个，我们即使是给人做个按摩还得送小费，这就是服务，它不是治疗，医生是医疗，服务是保健。所以未来我们是服务业，以后不能说我们是制造业，我们是服务业，这是新常态。所以这个变化非常明显。

最后还有一个变化就是地产商过去在整个的话语有高八度，今后是低八度，今后将退出主流的话语，这是正常的。大家看到的美国今天的地产商说话声音很大那很小，几乎没有。所以新常态就是地产商少说话，旧常态是地产商话太多，新常态就是地产商少说话。做服务业的少说话，把活干好。

所以今天我们意识到一个事情，就是我们不管发生了多少变化，从房地产行业来看，我们今天所谓旧常态和新常态就是要面对市场客户的变化，我们去调整我们的商业模式，去改变我们增长的方法。同时也重新调整我们企业家在行业中的一个角色，也调整我们个人在社会中的角色。只有这样我们才开始进入一个成人社会，虽然痛并快乐着，但是我们生命持续，我们仍然在痛苦中闪耀着我们的智慧，让我们的生活一天一天持续往下走，这就是我们对未来的期许