标题：即便股价已涨 炒房仍不如炒地产股

  很多时候在A股市场，买股票就像在追公交车，大叫着“师傅！师傅等一下，开开门。”然后司机师傅刹个车，开门催你“怎么那么慢？快点！快点！”。你庆幸终于搭上车了，公交车开动几站才发现，坐反方向了。

  文章取了这么个标题，必须开头先拿这个故事掩护下。咱不是鼓动买地产股，不是说地产股一定涨，纯粹聊聊作为投资工具的房地产和房地产股。我们先来比较一下房产和房地产股的估值。

  这两家伙不在同一个市场，还能比较估值？是的，房产作为实物、房地产公司股权作为虚拟经济，它们之间不光能比较估值，而且作为同一行业，估值相当有可比性。

  地产股“招保万金”的市盈率在9倍至19倍间，这个数字的意思是预期9年至19年收回成本。市盈率=股价/每股收益，市盈率代表了大家投资收回成本所需要的时间。

  房产的估值怎么算？租售比，就是房产的估值。以深圳为例，主城区大部分的楼盘每平方米在3.5万-5万元间，假定一套80平方米的房子，房价350万元，月租5000元，市盈率=房价320万/年租金收益6万=58倍，即收房租53年可收回成本。

  50倍、60倍估值的房产，在楼市是常态。58倍市盈率的地产股，即便在泡沫化的A股市场上也不太多，房地产板块低于该数的股票超过60只。上文所说较具代表性的四大地产龙头股“招保万金”为例，目前动态市盈率分别是：招商地产19倍、保利地产10倍、万科9.4倍、金地集团12倍。

  笔者这个将房地产股票与房产拉一起的估值比较法，当然有些无厘头。其实，当下人们对股市、楼市的投资有些不安又有些按捺不住，主要原因在于这两个投资渠道都是高风险高收益的领域，而且从价格的阶段涨幅来看，不管是房产，还是房地产股，都已经经历了一波凌厉的涨势，还能投资吗？还能持有吗？

  这个问题可以看两个新闻。一个是最近报纸讲的，今年以来超万亿元新资金进入股市，一大原因是居民投资偏好从房地产转向了股市；一个是最近中国平安收购碧桂园9.9%股份，成为第二大股东。金融机构现在买地产股的股份几乎成了潮流，看看安邦保险就知道了，没见大量收购国内物业只见买进地产股等。

  炒地产股是不是就比炒房好？这个大而化之的问题，本身就是一个问题。前面从同一个行业在实体经济和资本市场的估值，聊开一下话题，现在具体聊投资。真正的投资，对于房产而言，第一是地段第二是地段第三还是地段；对于房地产股而言，第一是选股第二是选股第三还是选股。

  全国既没有铁板一块的房地产市场，也基本没有雷同的区域市场。房价作为房地产最有力也几乎是唯一的标准，可以说透露所有信息；全国众多省份城市，杭州和长沙房价差别大；同样是沿海特区，深圳和珠海房价不一样。就算同一座城市，都在北京，五道口和回龙观的差别就够惊人。这还不算，我现在码字的地方，隔着一条十米宽的马路，对面住宅小区比我所在写字楼的住宅小区每平方米房价要高出1.5万元左右，地理位置几乎无从差别。新旧程度差异也没那么大。再回来说股票，同样是房地产股票，它们之间的差异怎么样？笔者只能这么说，其中的差异相当于隔一条马路的那两个住宅小区。真要炒地产股，首先咱们像炒房一样把标的股的情况翻个底朝天，投资不容易啊，所以聊了这么多，其实是无用功。