标题：楼市为股市“收割机”正在成真

　　“这个姓张的客户确有其人,连公寓带商铺一共买了30套,总价6000多万”,对于前不久媒体报道“某投资客斥资6000万在顺义艾迪城买了一栋楼”的消息真实性,该项目总裁朱锐对北京青年报记者做出了确认的答复。而且朱锐还透露,另外一个投资人已经在洽谈整栋的购买事宜,总金额2.2亿。同样的事情还发生在北京多个楼盘的售楼处,朝阳区楼盘朝北8080亦有买房人一出手就是多套,也出现了上海某机构洽谈整栋购买的情况……当然,这些被“狂买”的楼盘,都是不限购的商住项目。

　　难道沉寂5年之久的投资客重新返场抄底了?从开发商嘴里我们无疑得到的是肯定回答,甚至已经有媒体得出投资客已经占到楼市购买力三成的结论。据专家介绍,目前投资客回流有两方面原因,一是新房供应量萎缩的现实。今年前5个月,商品房供应仅为20238套,不足去年的一半,创下了近十年供应量的新低。而在传统楼市旺季6月份,北京楼市预计只有20个项目入市,这一数量将创6月历史开盘量的新低;而另一方面,股市的获利使民间资金充足,楼市成为股市的“收割机”正在成为现实。

　　不过,亦有冷静人士提醒买房人,2009年到现在,还有大量的投资客没有解套,一时的利好与投资的长期性很难达到平衡,并不是所有的楼盘都适合投资。

　　个人买多套 机构整栋端 投资客返场的确存在

　　机构整栋端 投资客返场的确存在

　　目前北京曝出大单购买的楼盘,一个是位于顺义别墅区的艾迪城,一个是位于朝阳区与通州区交界处的朝北8080。

　　艾迪城总裁朱锐告诉北青报记者,除了张姓客户购买了6000万的公寓加商铺外,还有一位姓林的客户意向预订了一栋,总价值2.2亿人民币。在电话里,林姓客户告诉记者,目前他虽然只是预订,但购买意向很强烈,只不过资金还在股市里没有兑现。对于风险,林姓客户表示8月底9月初应该是他收手的时候,所以他也要求开发商将房留到这个时间节点。

　　40岁的林姓客户表示,他本身就是做金融投资业务的,也深谙其中的风险,股市套利然后楼市投资是比较稳妥的做法。当记者问到购买30套房的用途时,他的回答是:不知道。“我只是认为目前该项目的价格是低点,趁着股票获利赶紧抄底,未来无论是转手卖掉还是自持做租务甚至抵押,都是不错的选择”。

　　而在朝北8080,同样是价格影响着销售的进度。项目营销副总经理陈冲告诉北青报记者,他们的很多乙方,都成了自己的客户。很多客户都是两套三套购买。前不久上海某机构来洽谈,探讨能否底价整体购买,持有几年后由开发商帮助卖掉获利。

　　对于项目的投资属性,陈冲的判断是:一、项目的定价合理。18500元/平方米--23000/平方米之间,在通州区已经是性价比最合适的楼盘之一了,何况项目还属于朝阳界内。二,最近北京市政府搬迁至通州的消息甚嚣尘上,不管最终的结果如何,但投资客认为通州的基础设施建设会上一个台阶,对赌通州升值的话,无疑购买总价低一些的房产机会更大一些。

　　投资客都是哪儿来的?

　　近期,北京出现了多个日光盘,据某监测数据显示,北京今年5月份前25天的市场成交量为663837平方米,去年同期为468562平方米,涨幅惊人。市场的回暖让很多开发商坐不住了,连孙河别墅项目中粮瑞府也喊出了20万/平方米的价格,周边的楼盘“欢欣鼓舞”,纷纷以中粮瑞府为背书,对外宣传自己的物美价廉。而重新陷入购买恐慌的人们慢慢发现,自己变成了投资客。

　　那么人们是怎么变成投资客的?

　　首先,要归功于股市。

　　“这轮牛市没有赚到50%以上利润都不好意思跟人打招呼”,记者的朋友丁先生调侃道。他年初拿出200万炒股,目前已经获利100%以上,而他自己已经有两套房,现在已经开始着手卖一套腾出资格再买一套改善房。据他观察,身边的大多数朋友都认为这些收入都是“白来的”,“这种横财赶紧花出去,买房无疑是最好的选择”。至于股市还能火多久?丁先生的判断和大多数股民差不多,第四季度之前还能炒,大盘到7000点估计就到头了。“不挣最后一笔钱”是很多冷静股民的共识,安全撤退才是赢家。

　　其次,资产保值的需要。

　　目前,很多楼盘包括豪宅,都已经解冻,销售看好。北青报记者专门委托某豪宅楼盘对客群进行了一次分析,得出的结论是:自住客和投资客,比例大约7:3。

　　细分客群,投资客可分为三类:1、资产重组型:卖旧买新,淘汰手里的老旧资产,配置增长潜力更大的资产,长期持有;2、资源调整型:看好不动产的长期稳定性,加大对不动产的配置比例;3、资产回归型:看好一线城市的发展前景,淘汰掉二三线城市的资产,将更多的不动产集中到一线城市。

　　三,对于房价的恐慌。

　　最近恐慌性购房大多源自通州“利好”。北京市政府要搬迁至通州这个老掉牙的“利好”又重新来一遍,这次更是有鼻子有眼,胡各庄20个自然村已经开始拆迁,开发商之前拿的土地一律退回暂缓开发,一些政府相关机构的人纷纷在通州各大在销楼盘买房……这些消息真假难辨,但“最后的通州房价”已经让买房人出现恐慌。而由通州发起的恐慌也传导至别的区域,虽然目前还没有几个楼盘直接涨价,但开发商取消折扣、不再送精装修亦被看做是涨价的前奏。

　　此轮楼市投资潮能火多久?

　　如果认为只有像朝北8080、艾迪城这样的低总价公寓吸引投资者目光就大错特错了,即便是北京的豪宅,仍然也有投资客的身影。华润橡树湾、保利海德公馆、紫宸院等等,都有投资客出手的记录。“这部分投资者基本都是出于资金避险的初衷,从自身行业积累资本或者从股市获利后,没有好的投资渠道,再加上目前的新盘比自己原来的居住环境优越了太多,所以,花几千万买一套豪宅,连投资带自住是很多富人达成的共识。”保利北京公司营销负责人对北青报记者表示。

　　一位国际家居厂商证明了上述营销负责人的话。该厂商证明,他们公司很不愿意接别墅和豪宅的装修工程,很多业主都是投资客,几年都不去住,工期拉得特别长,而不像改善型楼盘,业主急着住,装修与进家具的效率也非常快。

　　北京的楼市投资者难道看不到地价高烧不退,全北京楼盘的豪宅化?这是好的投资渠道吗?在一次豪宅开发商的内部研讨中,记者找到了答案。其实无论是开发商还是投资者都在豪赌。豪赌北京未来像东京、伦敦、香港那样房价几十万一平方米。其中一位开发商说,公司这么大的摊子,全国几万号员工,面对高价地敢不拿吗?拿什么运转公司留住团队,只能不断拿地开发。而照目前的情形看,未来北京很可能就是下一个香港,所以只要是那些核心位置的土地,我们多高的价钱都敢拿。

　　文/本报记者 张舰