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本报记者 安丽芬 广州报道
透视房企丰年图景·2016
2016年房地产市场的火热，成就了不少房企的靓丽业绩，但在“高分成绩单”背后房企分化正在加剧。以下专题从净利，存货和现金流等多项关键数据来解构目前房地产业格局，以及未来行业“转型”的可能方式。
134家上市房企中营业收入、净利润同比增长超50%就有50家和38家，其中这两项指标超过100%的有25家、19家。
暴涨、分化、调控，2016年房地产市场热点不停切换，上市房企的业绩表现也在不断刷新行业高度。
Wind数据显示，按照申银万国分类，目前共计134家主营为房地产开发（不包括园区开发房企）的上市房企披露了2016年年报，合计实现营业收入1.6万亿元，同比增长31%；合计实现净利润1324亿元，同比增长41.6%。
不过，在这个地产丰收年中，仍有不少上市房企业绩出现下滑甚至亏损。这一年，多家大型房企也在年报中聚焦“分化、集中、转型”。
业绩丰收年
在去库存政策的刺激下，2016年全国商品房销售面积和金额均实现大幅增长，双双创下历史新高。在此背景下，多家上市房企业绩也创下“历史最好水平”。
“2016年是房企的丰收之年，不仅体现在结算收入和利润上，还体现在行业的量价齐升。”5月4日，华南某公募地产分析师表示。
21世纪经济报道记者通过Wind数据简单排序发现，2016年，134家上市房企中营业收入、净利润同比增长超50%就有50家和38家，其中这两项指标超过100%的有25家、19家。
比如华联控股(8.850, 0.03, 0.34%)（000036.SZ）2016年实现净利润13.5亿元，同比增长高达1846%，创下了历史最好水平；渝开发(8.040, -0.02, -0.25%)（000514.SZ）实现净利润1.2亿元，同比增长高达1564%；另外新湖中宝(4.720, -0.04, -0.84%)（600208.SH）、粤泰股份(9.180, -0.01, -0.11%)（600393.SH）等17家上市房企净利润同比增幅超100%。
“去年有一个项目销售，刚好也碰上行情不错。我们跟别的大型房企不一样，他们一直有建有销，而我们的项目是间断性的，做好一个销售一个，所以有销售收入时业绩会有大幅增加。”5月4日，华联控股证券证代沈华表示。
从营收同比增长情况看，2016年，共计50家上市房企营收同比增长超50%，其中中茵股份(20.980, -0.31, -1.46%)（600745.SH）、绿景控股(13.550, -0.31, -2.24%)（000502.SZ）等25家上市房企同比增长超过100%。
值得注意的是，表现突出的中茵股份和绿景控股均属转型房企，正在逐步地“去房地产化”。
5月4日，中茵股份证券办人士对21世纪经济报道记者表示，“我们本来是房地产企业，但去年增长迅速的却是通讯板块，目前业绩占比超过90%以上，房地产板块占比已非常小。我们去年房地产板块是亏损的，对业绩还造成了一定的拖累。”
值得关注的是，从营收规模来看，2016年房地产企业集中度正在进一步提升。
134家上市房企中，有三家营业收入突破1500亿元，分别是绿地控股(7.300, -0.08, -1.08%)（600606.SH）、万科A(18.910, -0.11, -0.58%)（000002.SZ）、保利地产(9.270, -0.08, -0.86%)（600048.SH），全年营业收入分别为2471.6亿元、2404.77亿元和1547.5亿元。
占据第二梯队的则是招商蛇口(18.550, -0.25, -1.33%)（001979.SZ）、金地集团(10.780, -0.11, -1.01%)（600383.SZ）、华夏幸福(35.670, -0.45, -1.25%)（600340.SH），其营业收入均超过500亿元，较2015年有大幅增长。
而营业收入处于100亿-500亿的上市房企仅有23家，营业收入处于50亿-100亿元的有24家，剩余80家上市房企的营业收入均在50亿元以下，还有些不足千万元。
分化与集中
尽管2016年是房地产丰收年，但分化却在加剧。
“房地产市场的分化在2016年呈加速态势，主要原因一是由于区域的分化，导致布局不同的房企销售表现明显不同； 二是高企的土地价格形成了竞争壁垒，导致规模不足的房企逐渐退出土地市场；三是房地产市场告别了暴利时代，这意味着房企需要在成本上多下功夫。而龙头企业的融资环境更为优越，融资成本明显低于规模小的竞争对手，进一步导致小房企难以形成竞争力。”上述房地产分析师指出。
可以作为以上论点注脚的是，2016年，部分上市房企利润下滑甚至亏损。
其中，天房发展(6.030, -0.10, -1.63%)（600322.SH）、阳光股份(7.820, -0.02, -0.26%)（000608.SZ）、海航创新(5.180, -0.01, -0.19%)（600555.SH）等50家上市房企净利出现下滑；阳光股份、\*ST匹凸(8.590, 0.09, 1.06%)（600696.SZ）、\*ST松江(5.690, -0.30, -5.01%)（600225.SZ）、海航投资(4.800, -0.01, -0.21%)（000616.SZ）等15家上市房企出现亏损。
“亏损跟结算有关系，结算和销售时间上有一定的差距。公司2016年结算的项目主要是天津市外环线以外的项目，所处区域及周边整体房地产供应较多，销售价格提升幅度有限；另外公司近年来融资力度较大，利息支出增加比较多。”5月4日，天房发展证券办人士表示。
阳光股份则在年报中解释称，“公司利润亏损较上年同期变化较大的原因，主要为开发产品销售结转成本增加、上海淮海路项目推出以及较上年同期无重大资产处置收益”；海航投资则称，“净利润下降主要系公司报告期内房产销售收入大幅减少、财务费用支出大幅增加、资产减值损失大幅增加所致。”
除了利润分化之外，存货指标也显示地产企业的分化及集中。WIND数据显示，2015年、2016年和2017年一季度，134家上市房企的存货分别合计为3.1万亿元、3.6万亿元和3.76亿元，同比增幅分别为34.8%、16%和14%。值得注意的是，2016年，前20家上市房企合计存货约为2.6万亿元，占比72%，而在2015年这一占比为69%。
2016年，存货规模最大的绿地控股达到4845亿元，万科A紧随其后为4673.6亿元，其次保利地产、华夏幸福、首开股份(11.110, -0.18, -1.59%)、招商蛇口等4家上市房企的存货也过千亿元；而存货低于百亿的上市房企多达81家，其中有些小型房企的存货不足百万元。
对此，方正证券(8.110, -0.31, -3.68%)房地产行业首席分析师夏磊5月4日指出，“房地产企业分化正在加剧，大房企通过并购获取资源，形成多元化布局，中小房企则在加速转型。房企发展主要受销售的影响，住房品质有严格保障、在消费者中有良好口碑的公司销售业绩也更好，回款速度及数量也会有优势；从企业集中度来看，中小房企受定增及发债受阻影响较大，资金不充裕，发展受限，存在被大型房企收购的可能性；从盈利能力来看，资金雄厚的公司有能力在核心城市及周边集中布局，享受稀缺资源带来的高回报。”
在行业分化和集中的大势下，很多房企都在谈转型，但规模不同的房企，转型的思路天壤之别。
上述房地产行业分析师指出，大中型房企在考虑往多元化方向发展，比如以前纯粹做住宅开发的，逐渐涉及商业地产的开发和运营、物流地产、养老地产、长租公寓等，也有通过参股一些牌照型的金融企业向金融领域发力，还有一个方向就是房地产投资信托——REITs；小型房企更多是以逐渐退出房地产市场为主，转型方向主要有医疗、环保、传媒、教育、互联网等，有的是自谋变，有的是直接将企业或者项目卖掉。 （编辑：巫燕玲）