去年以来，已有4家A股上市公司推出重组方案，筹划装入房产中介资产。其中，以沥青产品为主业的国创高新(9.360, -0.11, -1.16%)率先“出线”，该公司重组深圳市云房网络科技有限公司（下称：深圳云房）的方案，日前通过了证监会上市公司并购重组审核委员会的审核。
在剩下的3个案例中，以铅酸蓄电池为主业的\*ST万里(14.770, 0.14, 0.96%)曾尝试重组搜房控股旗下资产，但以“海外上市公司回归A股上市相关政策尚未明确”告终；以珠宝首饰为主业的明牌珠宝(8.500, 0.05, 0.59%)曾计划重组苏州好屋，并在披露重组方案之前通过增资及受让老股方式提前取得了苏州好屋25%的股权，但这个重组方案最终因苏州好屋业绩承诺未达标而终止；目前，昆百大A(8.400, -0.13, -1.52%)仍在推进重组我爱我家，该案例的结局待定。
房产中介是个靠天吃饭的行业，近两年市场情况好，房产中介扩张比较快，财务数据、业绩预期都很好。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近两年房产中介市场环境较好，是上市的好时机。但他同时指出，未来的政策环境、市场形势将给房产中介的经营带来压力，而为了寻求上市，房产中介公司已经对未来几年给出了较高的业绩承诺，这些业绩承诺能否达标，将存不确定性。
上市好时机
5月16日晚，国创高新公告称，公司发行股份及支付现金购买深圳云房100%股权并募集配套资金暨关联交易事项，获得证监会上市公司并购重组审核委员会的有条件通过。这意味着，去年以来尝试重组房产中介的4家A股上市公司中，国创高新率先“出线”，有望拿到正式批文。
按照国创高新的方案，该公司拟以38亿元向深圳大田等12名交易对方发行股份及支付现金购买其持有的深圳云房合计100%股权；同时，国创高新拟向控股股东国创集团等非公开发行股份募集配套资金20.97亿元。
资料显示，深圳云房旗下拥有Q房网这一品牌，定位为提供线上与线下（O2O）全渠道营销解决方案的房地产互联网交易平台。方案显示，以2016年8月31日为评估基准日，评估机构以收益法对深圳云房给出了38.07亿元的估价，较净资产值2.67亿元，增值率达1326.66%。
对比而言，*ST万里此前拟置入搜房控股旗下丽满万家100%股权等资产，以2015年12月31日为评估基准日，置入资产的评估值为162.58亿元，较3.73亿元的净资产，增值率高达4260.1%；
明牌珠宝重组苏州好屋的方案中，苏州好屋截至2016年6月30日的净资产为4.85亿元，而评估机构以收益法给出的估值为32.5亿元，增值率为570.15%；
昆百大A重组我爱我家的方案中，截至2016年9月30日，我爱我家净资产账面值为7.27亿元，评估机构同样采用了收益法，给出的估值为66.58亿元，增值率为815.61%。
前述4个案例中，评估机构均采用了收益法，但对房产中介资产估值的结果差距较大，增值率从5.7倍到42.6倍不等，这样的估值是高是低？
在卢文曦看来，房产中介“卖身”A股上市公司的方案集中在去年，是因为近两年房地产市场情况较好，中介扩张较快，房产中介的财务数据普遍好转，在此基础上得出的业绩预期、估值也会比较高，“房产中介上市的节奏都跟上去了。”
近两年房产中介市场的好转，从房产中介财务数据上，可以得到充分体现。国创高新拟收购的深圳云房在2014年、2015年及2016年，分别实现净利润-0.78亿元、-2.09亿元、2.68亿元。深圳云房表示，2016年实现扭亏，主要是因为2015年新设的门店在2016年逐步释放了业绩。
再以明牌珠宝拟重组的苏州好屋为例，在2014年、2015年及2016年上半年，苏州好屋分别实现净利润479.84万元、249.64万元和8150.72万元。苏州好屋表示，2015年净利润较小，主要是因为公司在2015年对员工实施了股权激励，剔除股份支付影响因素，苏州好屋2015年度净利润为9871.48万元。
“中介依然是一个靠天吃饭的企业，要摆脱此类困境，寻求上市是很关键的。从扩张逻辑来看，与其做大门店规模，不如做大资本金的规模；另外，上市也是为了获取更大的融资，尤其是借资本市场来实现加速扩张。” 在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，去年以来多家房产中介尝试“上市”，主要是为了借资本市场加速扩张。
卢文曦表示，近两年房产中介市场的好转，给房产中介上市创造了好条件。“中介公司很重要的一点是靠资本扩张，服务行业主要靠人去推，这几年人力成本比较高；而且，中介公司开店铺的租金压力很大，店铺租金对现金流的要求高，不靠资本去推动，靠公司自然生长，速度是不会太快的。要提高市场占有率、要扩张，就需要考虑上市、融资，而上市也是为了得到更多的钱来拓展业务。”
业绩对赌隐忧
为了上市，前述4个案例中，房产中介的股东方普遍给出了较高的业绩承诺。
例如，在明牌珠宝重组苏州好屋的方案中，苏州好屋多位股东承诺，苏州好屋从2016年末至2019年末，累积实现的扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别不低于1.9亿元、4.4亿元、7.6亿元、11.6亿元。
实际上，明牌珠宝在推出重组方案前曾于2015年底以股权受让及增资的方式，提前获得苏州好屋25%的股权，当时苏州好屋的多位股东承诺，2016年至2018年苏州好屋实现的净利润分别为1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元，盈利承诺期间的承诺盈利总和为净利润7.5亿元。这意味着，为了让上市公司收购苏州好屋100%的股权，苏州好屋的股东方对业绩承诺进行了“加码”。
但结果却不尽如人意。不久前，明牌珠宝披露苏州好屋在2016年实现的扣非后净利润为1.31亿元，与明牌珠宝受让苏州好屋25%股权时承诺的1.8亿元存在差距，与重组方案中1.9亿元的业绩承诺更是相差甚远。最终，明牌珠宝宣布终止此次重大资产重组事项。
而在昆百大A重组我爱我家的方案中，我爱我家多位股东给出的业绩承诺是，截至2017年底、2018年底、2019年底，我爱我家实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后归属于母公司股东累积净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。
对比而言，深圳云房股东方给出的业绩承诺预期则更低。在国创高新的重组方案中，深圳云房的多位股东承诺，深圳云房2016年至2019年扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元、3.65亿元。
在2016年，深圳云房实现归属于母公司扣除非经常性损益后的净利润为2.71亿元，业绩承诺达标。深圳云房坦言，对比苏州好屋等案例，在同样的市场环境下，深圳云房业绩承诺增长率较低，这是因为“预测2017年至2019年的承诺业绩更加谨慎合理，承诺业绩具有可实现性”。
卢文曦表示，目前房产中介市场竞争相当激烈，“在一个充分竞争的市场，中介费不可能顶格收取，很多公司是在打折收中介费。而房产中介公司想通过扩张实现一家独大、垄断是比较难的。” 不久前，有媒体报道称，北京有多家房产中介下调了中介费。
卢文曦举例称，在上海市场，虽然部分房产中介已经在线下大量铺设门店，但仍存在“夫妻老婆店”现象，“这种小中介的门店是自己的，或者是店主很早以前租的店面，租金很低，甚至可以通过让出一部分店面给别人而实现零租金成本，这样的中介一个月哪怕做一单，一单收一个点或一万块钱的辛苦费就能活下去，对比起来，其他规模化的房产中介竞争不过。”
实际上，在传统的新房代-理业务、房屋经纪业务之外，部分房产中介开始尝试长租公寓、资产管理业务。但在卢文曦看来，房产中介的模式更多的还是靠人海战、靠店铺铺设、靠卖服务，资产管理等多元化业务最终还是要靠资金来推动。
严跃进也表示，“房产中介模式当前仍属于粗放型，即房屋买卖其实就是在卖房屋的信息，或者说卖供求的信息，没有实质性、高端的专业含量。”
“（房产中介）还是个靠天吃饭的行业，政策影响很大，一旦调控收紧，中介的扩张会比较难。” 卢文曦说，在很多城市出台限购等政策的市场环境下，房产中介如果对未来几年给出了较高的业绩承诺，这些业绩承诺能否达标存在不确定性。
实际上，前述苏州好屋2016年承诺业绩未达标，并导致明牌珠宝终止重组方案，主要原因就在于：“2016年第四季度房地产调控政策对苏州好屋短期的经营业绩产生了一定的不利影响。”
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