标题：不同人群如何置业？

　　买房如买衣，它也需要量着不同年龄段的体裁衣，同时，买房又不同于买衣，因为衣服一年可以买好几套，而买套房却需要几年甚至几十年的财富积累。那么处于不同年龄段的人群应该如何置业呢？

　　住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。

　房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

　　首次置业：先考虑承受能力

　　刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

　　因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

　　首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

　　其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

　　再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

　　此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

　　最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

　　中年人置业升级：便利最重要

　　中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

　　建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

　　首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

　　其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

　　再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

　　最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

　　老年人置业升级：首选房屋品质

　　为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

　　建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

　　第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

　　第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

　　房产投资技巧知多少

　　（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

　　（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；

　　（3）投资性房产的流动性较差，当受宏观经济政策和经济周期等方面的外因影响较大时应该适当的降低房产投资比重，提高货币资产的比重，增强资产的流动性，这样既可规避政策性风险，又可以兑现房产增值收益。

　　（李孟海　华信汇金理财研究员）

　　在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。