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标题:楼市拐点还没有出现——近期房产现象及今后楼市走向之我见

1楼
老王第二 发表于:2008/6/15 13:16:00

  胡温的讲话

  

  先说昨天的胡温讲话,稳定房价,防范金融风险,这个可以说说出了中央的想法了,没有什么可以争议的,重点在哪里,我觉得是稳定这两个字上。但问题的关键是如何稳定,房子作为一种金融商品来说,价格的波动可以说是正常的,但是目前中国还要面对一个问题就是所谓的流动过剩,主要就是热钱,这个热钱包括两种,一个是国际上的,一个是国内的。非常多的热钱,这些钱在中国就好比一个池塘内的一个巨浪,他转不出这个池塘,只能在里面来回转动,大家都知道这个浪打到哪里都是灾难。从普洱茶,冬虫夏草,红木家具到和田玉,房子,股票……但是有个特点就是这个东西是流动的,当他到了这里,水位就会马上升高,速度非常快,但是离开后水就会降下,也是非常快的。你如何控制,中央领导说两句话,公布两个政策就好使?所以说是稳定其实很难做到的。

  

  建业上市

  

  其次说说河南建业上市,上市当天可以说房产界的名人都去齐了吧,用新闻的话说是:“王石、宋林、牛根生、潘石屹、李思廉站在一旁,颔首相贺。”想起了黄健翔的那句话:“他背后不是一个人”。很多人说这是预示着房地产的春天又来了,我看则是恰恰相反。价格来说说是低价上市毫不为过,大家想想如果是去年的6月那么他的价格会是多少?而且上市首日就跌破本来就很低的发行价了,实在没有什么能拿出来炫耀的。2007年12月,建业地产启动上市计划之初,融资目标为 80亿港元,这次仅仅融资14亿不到,可以说是失败的吧。但是老潘还是不遗余力的宣称这是2008年房产业的转折点,是破冰之旅。呵呵,我觉得他们这么做的目的很简单只有一个就是,对一些不明就里的人宣称房地产业今后将不缺钱,价格不会跌,大家快来买吧!但实际上是怎么说来的?就好像是冬天里穿个湿的棉袄,不穿冷,穿上更冷。

  

  恒大现状

  

  再说说恒大,我个人的看法是这个企业如果倒下了才是房地产2008的转折点。有人说你说的不可能,这么大的企业是不可能倒下的。我说没有不可能,你看看香港的四大天王之前有多少倒下的房地产企业,那个不比这个大,所以这个企业倒下出现整片的烂尾房不是什么不可能。现在恒大的外部环境非常不好,我不了解内部的具体情况不敢瞎说,就我看到一些事情说说我的看法。其一就是捐款来说,在众多房产企业没有反应过来的时候,一下子拿出1000万,是当时房产业最多的,比后来拿出几千万甚至一个亿的那些房地产商效果还要好。受到网上网友的一致好评,企业形象得到极大改善,而且间接的透露出我们恒大不缺钱的意思,借以反驳一些网络上流传的恒大缺钱之类的话。可以说这一手老许做的非常漂亮,从反应能力也看出了他能一手把恒大带到今天的地步不是偶然的,这个人确实有能耐。接下来是有一点我看不明白的就是在沈阳的恒大去年拿了三块地,都是大的项目,其中一块就是去年年底开盘的恒大绿洲,盘子相当大,而且从房地产网上查询到今天为止基本上没有卖出几套。但是最近恒大却又在大打广告另一个超级大盘恒大城即将开盘。在沈阳房产销售非常不景气的今天,而且恒大现有项目销售非常差,资金非常紧张的现在,又要建一个大盘,这种做法我是无论如何都理解不了的。这次不按照常理出牌的做法,我这样的普通人是无论如何都猜不出其中的玄机。不管怎么说恒大现在的日子不好过恐怕不是什么问题,今后恒大怎么走,我也期待着早日看到结果。

  

  也说徐滇庆跟牛刀。

  

  天涯上的很多网友,特别是一些空军(本人也是空军),一提徐教授就骂他是托如何如何,还有人直接问候他的家人了,主要原因就是他一直认为房价会上涨。其实呢他说的有没有道理才是关键的,上周的中央经济半小时里他说了他的看法,就是去年投入到房产市场的资金是2.7万亿,今年如果其他短期存款或者现金中流入到3.7万亿那么房价就会上涨。他这么说是从金融学的角度来看问题的,没有任何的错误,就如同我在开始说的,这些钱好比一个巨浪,流到哪里哪里水位就会变高,高到一定程度不能再高了,就流走到别的地方去。所以他说房价继续上涨是完全有可能的事情,而不是单单的信口开河。同样的原理今年郎咸平也说过,而且指出了国内的热钱一些受贿的钱在里面。所以今后房价继续上涨不是没有可能,完全有可能,主要就是看今后这些资金的流向,继续流入楼市推高楼市还是如何都是大家要关注的,当然这个老徐非常肯定的指出一定上涨这个是有问题的,世界上没有100%的事情,你怎么知道今后资金一定流到这里?但是不要人家一说房价涨就骂人,空军们更应该勇于面对现实,而不是喜欢面对谎言,面对事实才能有助于你更加理性的进行分析,不然你只看哪些说房价会跌的新闻能做出正确的判断吗?其实老徐的言论还是有相当的价值的,例如他一直主张政府把卖地的钱的十分之一投入到经济适用房的建设中去的建议(目前他说是0.4%不到)还是很有道理的,当然地方政府绝对不会这样做(所以大家想等几年看看能不能搞个经济房的,我劝大家打消这样的念头吧)但是老徐的话其实不是完全没有道理,他也不是一个没有任何思想信口开河的人。

  

  接下来说说牛圣人,这位牛刀可绝对值得一提,而且要重点提,这位高人我没见过,不过很想见见这位前无古人后无来者的世外高人。为什么这么说他呢,大家想啊,一个从来没有算命算对过的算命先生,居然混了多年以后大家依然对他崇拜有加,到哪里都是赞美多余谩骂,写出的预测依然有人追捧,到处转载(例如天涯的牛刀18先生:)说牛刀先生又说了未来会如何如何(要知道之前N年这位可一次都没有说对过,而一直作出正确预测的人们大多数都被骂个狗血喷头)大家说这样的事情难道不是一个奇迹吗?当然谁家过年都要吃顿饺子,不过人家这么多年没吃饺子还依然有脸出来混实在也是不容易,让我看在眼里心都疼,希望今年老天能开开眼,让我们伟大的牛圣人也说对一次吧!!!!!!

  

  最后说说我对房价的看法,我说的是整体,个别的深圳上海的不算,当然整体趋势确定后这些楼市也不会意外。很多人说房市出现了拐点,我是不赞同的,我的看法是现在看来不明朗。后市可能会下跌也可能出现徐教授说的上涨。具体的我认为要到10月份才能见分晓。目前来说市场整体是处在一个观望期,有的城市涨(但是涨幅非常小而且缺少量的配合)有的跌更多的城市的楼盘是横盘中。只能说楼市在横盘整理中,稍稍有些降幅但是其实不多,不能就此说楼市在下降通道。为什么说不是拐点呢,大家看看股市从5000到3000用了多长时间,现在我们说那个点是拐点可以,但是楼市不是这样的,很多媒体报道拐点,但是依然很多网友说都说了拐点为什么我这里楼价没降呢?所以结论很简单,所谓的拐点没有真正的到来,不然这么大的变动你能感觉不到?股市从6000到了3000你能说你没有感觉。所以目前楼市不能说出现了拐点。而且老徐说了目前很多热钱依然存在,其中的一部分如果流入到这里楼市上涨不是不可能而是完全可能的,当然他十分肯定这些钱一定会流入楼市这一点我不认同。有人可能会说了,老百姓没钱买不起了,其实你买不起不代表别人买不起,去年年底的房价高不高,一样有人买不是?现在不是没人买的起的问题,而且资金在观望中,一旦流入后房价上涨是毫无疑问的,而政府担心的也是这一点,所以呼吁稳定,但是流入还是流出,中央也说了不算。

  

  那么我为什么说10月才能见分晓,6、7、8是传统上的淡季,在今年就更不用说了,而且还有一点就是今年是奥运会,许多人都认为奥运会后房价会下跌,所以有需要的人也都在持币观望中,那么为题就在这里,我说如果奥运会后房价没有跌,那么这些人会怎么办?我的看法是到了9月、10月,奥运会开完了,这个时候如果房价没有跌,一部分持币观望的人信心就会动摇进入市场,而重要的是如果能带动更多人的进入的话,加上媒体的鼓吹,那么现有的平衡状态就会被打破,上半年一直观望的投资资金会蜂拥而入从而带动楼市的上涨。那么从房地产商的角度来说,现在是急于卖房子回笼资金,但是卖不出去,很多人说你降价啊,但是降价真的就能卖出去吗?北京房价现在2万,好,我1.5万卖,1万卖,可能等你降到1万反而更加没人买了,再降我就赔了,大家期望你降更多这个才是房地产商担心的,所以降价后能不能卖出去是不好说的。那么我是房地产商的话我会怎么办,这个时候要以静制动,静观其变,那么6、7、8是传统的淡季,我也不动不会像恒大那样继续打广告攻势做无用功,反正也卖不出去我会好好休养生息,等到了9月,奥运也结束了开始最后的一搏,广告铺天盖地打出来,各大媒体政府都鼓动起来(注意这个时候不是单独行动,很多房地产商估计都是同样的战略,到时候会遥相呼应,有人说你怎么知道难道他们开会统一行动被你知道了?要知道高手过招不需要语言一个眼神就都心照不宣了),前面我说了到了这个时候会有一部分有需要者进场,还有一部分被忽悠的人(不是所有人都聪明的)都会进来,而一些本来看跌的人也会坐不住,这个时候我再加上一些优惠打折,会带动一些担心房价会涨上去而错过的人入场(有政府媒体忽悠呢),最后的决战日期我就定在10月的黄金周的房展会期间,不是一个城市一家房地产商而是所有的城市所有的房地产商都参与,这个才是多军与空军的最的决战。而这个结果将引导今后房价的走向,确认究竟是出现拐点还是会继续上涨!

  

  先码这么多,有事要出去,以后有时间再说说我对结果的预测,大家比较一下看看我跟牛圣人那个算的准:)

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