标题：2009京城二手房飙价榜 四环边房价“飙”得最快

　　编者按 在刚刚过去的一年里，二手房“量价齐涨”成为北京楼市的关键词。盘点一年的二手房市场，人们关注的热点是哪些区域的楼盘升值最大？哪些楼盘的交易最为活跃？为此，《北京晨报·房产周刊》联合21世纪不动产推出《2009年北京市二手住宅价格涨幅排行榜》，对北京市交易量较大的200个二手房项目进行价格涨幅排名，通过排名发现，上榜项目价格涨幅均超50%、四环边上的次新房房价上涨最快成为突出特点。

　　21世纪不动产统计显示，截至2009年11月，全市近200个主营二手楼盘全年价格平均涨幅为43.5%，其中最高涨幅达93.5%。同期，北京二手住宅成交量比2008年同期大涨7.5倍。在对目前北京市交易量较大的200个二手房项目进行价格涨幅排名中，列前10位的楼盘全年单价涨幅在73%至94%之间。提到列表中涨幅排名靠前的项目，21世纪不动产分析师透露正是交通、购物、教育以及医疗等方面配套设施的逐渐齐全，促使目前处于市场活跃期的四环边上的二手房售价飙升，也因为具备便捷的居住环境，消费者愿意承担更高的价格。

　　从“二手房价格涨幅前50楼盘排行榜”中，记者发现半数楼盘都是位于北京四环边上的项目价格涨势最猛，如排名在前10位的楼盘中，有7个楼盘分布在四环周边，西、北四环的项目占到6个；且在2008年11月份价格处于9000元/平方米至15500元/平方米的二手房价格一年来涨幅最快。对此，21世纪不动产分析师还针对《2009年北京二手房价格涨幅前50楼盘排行榜》中形成的交易特性进行了以下分析：

　　供应：两年以上次新房是主力

　　在对北京200个二手房交易活跃的楼盘调查中发现，建成年代在2001年至2007年期间的次新房成为目前市场上的交易主力。分析原因，21世纪不动产分析师介绍说：“由于2007年甚至更晚建成的房屋有大量的房源还在进行新房销售，此外即使销售完毕的房屋也大多在购买新房的业主手中，且两年内的二手房多数还涉及到高额的营业税，因此真正上市流通、成为二手房的供给量非常少，并不是二手房成交主体，这类房价变化幅度较小。反而是建成年代集中在2001年以后的次新房，由于房屋的外观及内部都较新，户型结构也比年代较早的老房子更为合理，因此成为过去一年中二手房的交易主力。”

　　成交：7成买家为改善型购房

　　从价格区间来看，这些楼盘的成交价格主要集中在16000元/平方米至30000元/平方米。21世纪不动产的监测数据显示，目前成交客户中70%左右的买房者均是升级置业，这部分需求主要是35至45岁的中年人，具备一定的资金实力，16000元/平方米至30000元/平方米这样中档及中档偏高的价格，与近期逐渐成为需求主力的改善型需求者的购买能力是一致的，因此需求量的上升促进了成交热点区域房价的上涨。

　　供需比：1比3的供需比例助涨房价

　　虽然房价的快速上涨抬高了买房人的准入门槛，但目前平均1：3的供需比例以及大量的看房客户事实依旧增强了业主加价的信心，一方面是业主报价的不断攀高，另一方面是购房者的追涨心态，都促成了房价不断上涨。此外，21世纪不动产市场分析师认为，除了楼盘自身的客观原因以外，成交量和新房价格屡飙新高以及天价拿地频出的消息都是房价难以回落的因素。

　　-专家观点

　　投机购房需求抬高二手房价格

　　虽然在仲量联行最新发布的2009年第四季度市场报告中，该机构表示目前北京高端住宅的价格目前已经达到27478元/平方米，预测2010年高档住宅的房价同整体房价市场一样涨幅会大幅放缓，但仲量联行北京研究部主管覃晓梅解释说这不代表房价就下跌，原因是开发商高价拿地、且目前频繁寻找新的融资渠道以及区域交通、商业等配套的逐步完善，都是未来房价持续看涨的动力。而要看清的另一个事实是，近一年来，二手房市场的活跃以及房价猛涨的背后是有投机购房因素的存在。“政策能否影响市场的核心不在于出台的数量多少，而是已经出台政策的有效执行力。让二手房价格回归到正常水平的核心要看二套房贷款的执行力度，提高投机者的准入门槛能有效控制二手房房价的过快上涨。” 覃晓梅个人认为。

　　地王周边二手房价格仍有升值空间

　　据“链家地产”统计数据分析，一个区域地铁开通前后二手房价提升幅度至少在15%左右，而区域重大规划将迅速拉近区域与周边房价高位区域的距离，预计根据区域不同将在3%-15%左右不等。“链家地产”认为，2009年地王的溢价幅度基本都在200%至400%左右，之所以远远高于实际价格，除了反映出开发商对后市的预期之外，区域的市政规划及其他重大利好条件也是重要的溢价参考指标，因此，绝大多数地王周边都有着重大的利好条件。

　　对于区域二手房来说，对未来房价上涨空间最重要的标杆性参照指标就是区域地王、区域地铁规划或通车，因此，地王周边二手房经历2009年上涨以后，未来涨势空间仍很大。

　　二手房挂牌均价再涨近千元

　　经过2009年年末二手房市场短暂的量涨价稳之后，2010年1月，京城二手房的挂牌售价再次出现上扬。根据安居客最新的数据统计，安居客北京在售二手房房源总量为455533套，1月上旬北京挂牌出售二手房均价达到18425元/平方米，相比上月同期均价上涨了970元/平方米，涨幅为5.56%。

　　在不同类型的二手房源价格涨幅中，别墅1月上旬均价达16903元/平方米，与上月同期相比涨幅达5.66%；四合院1月上旬均价为20052元/平方米，较上月同期涨幅29.29%；公寓1月上旬均价为14410元/平方米，较上月同期涨幅为6.13%；普通住宅1月上旬均价为 14922元/平方米，较上月同期上涨818元/平方米，涨幅为5.80%。

　　在二手房区域及楼盘关注度中，望京、亚运村、回龙观、朝青、广安门等区域成为1月上旬最受关注的前5个区域；荣丰2008、远洋山水、新华联家园、万国城Moma、海晟名苑等成为1月上旬最受关注的前5个楼盘。此外，面积在70至130平方米的两居和三居关注最高。

　　安居客分析人员认为，由于政策频出导致购房者心理出现变化，而卖家则因税费调整转嫁房价进而再次推高成交价格。预计今年一季度二手房交易可能出现冷清、观望气氛将重回市场，楼市短期内形成“有价无市”的局面。

　　那么，上述僵局将在何时打破？安居客分析人员认为，今年二季度将是全年房产走势的关键。估计在二季度，政策的影响已被各方消化完毕，而买卖双方的心态调整业已到位，全年房产走势将在二季度勾勒出较为清晰的画卷。安居客分析人员说：“相比二手房市场，2010年的新房市场会活跃一些，整个房产市场可能会相对低迷些，但大起大落肯定不会在2010年楼市出现。”