标题：影院或成开发商下一个战场

早报记者/赖汀雨

今年1月，国家首次对我国电影产业发展下发了《指导意见》；2月，将发展文化产业作为转变经济发展方式的八项“加快”之一；“两会”开幕前夕，又首次提出“加快实现我国由电影生产大国向电影生产强国转变”的宏伟目标。一时，影院市场备受关注。

回望2009年，影视巨作《阿凡达》运用强悍的科技制作力席卷全球。国内各大一线城市陆续出现一票难求的场面，其显现的影视吸金效应如同影片本身一样，一石击起千层浪，电影市场的可运作空间被推至风口浪尖，开发商对类似影院这样的商业周边项目的投放热度更是从浪谷涌向浪峰。

此种趋势着实令原本相对暗淡的商业地产在虎年变得“燥热”起来，到底何种运营模式才能有效契合未来的供需发展，让我们从市场中窥得一二。

门槛相对较高

近期，世茂股份宣布将正式成立世茂国际影城。此前，世茂股份助理总裁兼商业运营总监王振国就表示，世茂国际影城的成立预示着公司由此参与到中国城市影院的投资经营中来，“原因首先是看中近两年来中国电影产业的飞速发展。另一方面，由于我们的主业是商业地产项目，这与影院这一未来商业娱乐的重要板块也高度相关。”

据悉，世茂国际影城计划将在3年后达到全国15家；5年后增加到全国40家。

业内人士表示，世茂此举是受到院线市场回暖的影响，特别是2009年的影视市场，诸多影片造就了高票房。据广电总局最近发表的一份报告，2009年中国内地票房收入超过了62亿元，同比增长42.96%。有预测称，10年后，中国的票房收入将达到300亿元。

无疑，这个数字是具备吸引力的，特别是就地产开发商而言，相关政策的相继出台，让整个楼市进入调整期。在复杂的形势面前，开发商进行相应的投放点转移也在情理之中。

明泉地产董事长王云就对记者透露过，2009年的房产市场有太多非专业人士挤进来，这些人原本可能从事外贸或是经营服装，总之均希望在房产大锅中分到一杯羹。那么这些非专业人士是否会在调整期内选择淡出楼市？出于对金钱的敏锐嗅觉，“猎物”一词与院线挂钩的可能性又为几何？

景瑞销售副总监杨子江认为，这群“非专业人士”淡出房产的可能性是存在的，但转投商业地产周边项目的可能性不大。选择商业地产周边项目的投资者多分为两种；一是具备足够的经济实力，将周边配套与商业地产共同进行发展；二就是具备原有资源的积累。投资商会以快进快出的住宅业为重点开发，不选择商业地块的原因在于此类项目的门槛较高并且回报周期较长。

据了解，影院投资的回报周期较长，以一个影院为单位，一般配有8个厅1500个座位，一次性投入基本是在2000万-3000万元。而影院主要消费人群是年轻时尚的人群，因而在装修、设计上需要不断更新，3年内会进行设备、装修的二次投入，永远跟着时代的潮流，因此回收周期非常漫长。

由此可见，类似影院这样的商业地产周边项目，其市场是具备一定壁垒的。

运营模式制胜

影院市场的回暖以及2010年楼市前景的不明朗均为商业地产的崛起提供了可能。在趋势面前，怎样将周边商业项目与商业地产之间有效挂钩，从而适应未来的市场运作成为关注重点，各类运营模式被再次推到了台面上。

依旧以影院为例，目前我国主要的院线基本是通过加盟连锁构成，只有极少数的是由房地产开发商自主投资建设的，较具代表性的是万达院线以及广州金逸珠江院线。有数据显示，2009年上半年，全国院线前五强为万达影院、中影星美、上海联合、中影南方干线、北京新影联。上半年，排名靠前的10条院线合计票房达到了18.67亿元，占全国总票房的79.8%。

可见，房地产开发商的自主建设承受住了市场的检验，而大连万达集团则尤为突出，其推广的万达影院模式更是被业内人士多次提及。

易居分析师薛建雄表示，所谓万达影院模式就是指万达集团将其商业广场与影院相配套，广场所到之处必定有万达影院支撑，并通过经营商铺、写字楼以及公寓的形式配套运营。

业内人士指出，万达集团开始做院线，可以省去传统院线所要做的很多工作，比如选址；此外，也不用谈判租金，因为场所来自于集团内部，而传统的院线之所以要找地产开发商做战略合作伙伴，也是因为可以省去前期很大一部分的工作。并且，万达是通过做万达广场，来使自己的影院实现拓展。在同一个集团内部，最大的好处是速度快，节省时间，减少很多沟通环节，这一点从万达的发展速度上就能看出来。

但并不是所有地产开发企业都会选择万达的运营模式。之前，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司地产策划部经理苗钧就提过，每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，选择的模式当然也会不同。

针对商业地产的未来发展模式，上海阳光欧洲城投资发展集团的刘亚芹副总裁表达了个人观点，他提出，将影院作为一种资金投入点的发展模式是可行的，因为影院能够形成一种“聚人气”的效应，但在将来不会以单一的形态出现，在项目前期筹备的过程中，势必有相对应的后续开发跟上，或者搭配前期相关项目研发。

同时，刘亚芹告诉记者，在日本，将商场、影院、餐饮多元化整合的模式已经相当普遍，而影院往往会被建造在商场的顶端，所能带来的效果是促使消费者在进出影院的过程中进行无意识消费，从而盘活整个商场。