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在过去的一年中,中国经济成功实现“保八”的增长目标,房地产行业功不可没。2009年全国房地产市场迅速回暖,楼市价量齐涨,仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平,销售面积超越2008年全年,并接近2007年峰值时的全年水平。据估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强。
而就在市场成交火爆,房价不断上扬的同时,少数企业为追逐暴利空间,不惜抛弃诚信经营理念,对消费者造成诸多困扰。而就在房地产成交大幅回升的同时,房地产类消费投诉数量也大幅回升,上海的“楼脆脆”、成都的“楼歪歪”、北京的“壁炉门”等,各地的房地产“质量门”层出不穷,住宅安全问题在过去的一年不断牵动着公众的神经。
近期全国房地产成交的热点区域海南省,过去几个月来房地产消费投诉便呈现暴涨态势,成为近期投诉热点问题。据海南省消费者申诉举报指挥中心相关统计,从2009年12月21日———2010年2月20日期间共接到房地产投诉85宗,其中针对新商品房买卖与开发商、售楼商之间的纠纷投诉共有71宗,针对二手房交易的投诉9宗,其他投诉5宗。投诉范围涉及捂盘惜售、买空卖空、多次推迟开盘时间、同一房号销售给多位购房者、开发商以推倒重建或没有任何理由单方面中止交易等行为。
2009年房地产市场全面回暖,消费投诉数量却有所上升,原因何在?据有关人士分析,目前房地产维权纠纷主要分为四种情况,一是房屋质量问题；二是交房时间延误引发纠纷；三是购房定金纠纷；四是将没有验收合格证的房屋交付使用。
在房价高涨,消费者需要越来越多的财富积累才能购置一套房产的时候,理想的产品品质和令人满意的服务水准,也成为消费者的必然要求。业界专家认为,在2010年房地产调控密锣紧鼓,在市场态势更为强调以优质产品赢得竞争之时,重视和追求服务品质成为房企的必胜之道。
文/图南方日报记者李广军
维权现状
信息不对称知情权屡受侵害
去年上半年,于小姐在广州大道南某楼盘以每平米8千出头的价格买下一南向二楼的小三房。而由于在签购房合同前一直是夜间看房,中介一直带她从同一个通道进入,直到收楼后走了另一侧的通道才发现,楼下赫然一座变电站,“想后悔都来不及了”。
于小姐的故事固然有点大头虾。但在收楼时,发现原来规划图和沙盘上的绿化、泳池、球场被变电站、停车场、垃圾中转站等设施取代的事件却是屡见不鲜；面积少了,装修标准降了,物管费用涨了、交楼时间一再延迟等各种状况也是稀疏平常。
法律界人士介绍,为了实现购房者的知情权,购房者在买房前有权要求开发商出示“五证”,有权要求查看规划设计、施工图设计,购房后有权要求开发商出示实际施工中使用的主要建筑材料,设备性能规格合格证书,检测报告。同时在交房时有验房的权利,有查看竣工图的权利；有权要求开发商出示“三书”、“两表”,有权知道供水、供电、供气的基本资讯；室内环境检测；公摊面积的计算资料。开发商侵害购房者的上述权利的,发生在购房前的,购房人可不买房；发生在验房时,购房人在掌握充分证据且协商无果的情况下,可依法通过诉讼主张权利。
而近日,有专家将知情权不对称的问题矛头直指商品房预售制度。全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房,其中一大原因就是买房人只见图纸不见实物,导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷；严重诱发开发商延期交房、抵押房再预售,甚至出现“携款潜逃”等违法行为,已经影响社会稳定。
有专家建议引用证券市场上市公司的信息披露制度,建立类似的开发商预售信息披露制度,对房屋的规划、房屋质量、面积、装修、配套设施等基本信息,以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等,在各地房地产信息官方网站进行详细公布,接受公众监督。同时,将信息披露的情况纳入开发商诚信档案,对于违反规定的开发商,还应有相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度,帮助购房者对房屋价值做出理性判断,使市场形成稳定合理的房价预期,促进房地产市场的平稳发展。
其实,每个楼盘都不可能尽善尽美。购房者前来看房时,开发商若能够坦诚相对,把楼盘的优劣说明,购房者自然会有自己的选择。把问题隐藏,只能有这样的后果:业主高高兴兴买房,骂骂咧咧收楼,最后只有去维权。吴旦颖
高房价不能买安全
2009年6月27日清晨,上海闵行区莲花河畔景苑一栋在建13层住宅楼连根倒塌,“楼脆脆”名震中国,在“楼脆脆”之后,由此衍生了一个庞大的“楼xx”家族,比如武汉的“楼高高”、哈尔滨的“楼停停”、浙江的“楼薄薄”……从此房地产业内一系列影响恶劣的违规操作集中见诸媒体,原本就口碑欠佳的开发商更是成了众矢之的,也间接导致了一场遍及全国的住房安全信任危机。
就在“楼氏”家族抱团出现前几个月,发生过更令人痛心的事故,5岁半的女童小叮当在北京纳帕溪谷的家中玩耍时,因壁炉大理石装饰板坍塌被砸身亡。肇事的原因,是因为沉重的壁炉竟然是用胶水粘在石膏板上的。
“2007-2008年楼市最火赶工的时候,都是两天盖一层。外面大雨里面漏雨。”某知名地产公司广州某项目销售部一不愿具名的人士透露。据介绍,开发商盖房子的成本主要由四部分组成:一是建安成本；二是土地成本；三是各类税费；四是公关成本。而这四项开支中,只有建安成本则最容易玩花招。房价大涨时期,大家都揣着钱买房,因而开发商建什么样的房子都有人买单,房屋质量自然无可避免的下滑。
尽管作为消费者不能理解高利润下为何还要偷工减料,但“楼脆脆”和“壁炉门”都摆在眼前,近年来施工事故在常识性错误上越来越低级,已成为不争的事实。
尽管就在“楼脆脆”出世后几天,住房和城乡建设部就开始在全国开展在建住宅工程质量检查,对30个省市区在建住宅工程质量进行专项督查。但是能否能起到长期有效的作用,显然仍是问号。
据业内人士介绍,目前政府对于工程的规划、设计和验收部分管得比较严,但是对房屋建设过程中的监控以及事后房屋安全质量的监管仍很缺乏。根据目前的相关规定,政府对房屋的管理,主要体现在对房屋产权登记发证、房屋交易、房屋租赁等的管理上,对于房屋安全的监管力度很匮乏。
而分析普遍认为,监管失守和违法成本低是其主要原因。“楼脆脆”也是直到一倒成名后,才被拉入监管门槛。而最为有效的杜绝方式,自然是提高犯错成本。政府若在法律法规中加大开发商的损失赔偿标准,对于出现的房屋质量问题,应加重行政处罚措施,将在一定程度上杜绝“楼氏家族”的扩大繁衍。吴旦颖
求偿权获支持标准仍难界定
《消费者权益保护法》第十一条规定,消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利,简称为求偿权。因提供商品或服务,造成消费者或者他人人身伤害的,应当支付医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用；造成残疾的,还应当支付残疾者生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用；造成死亡的,应当支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费等费用；造成消费者财产损害的,应当按照消费者的要求,以修理、重作、更换、退货、补助商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。消费者与经营者另有约定的,按照约定履行。
2009年震动国内的上海“楼脆脆”事件,“莲花河畔景苑”在建的13层住宅楼项目发生整体倒塌。事件发生后,开发商提出退钱或换房的理赔方案,但业主们对赔偿方案普遍表示不满,许多业主甚至拒绝参加协调会。同年5月,北京纳帕溪谷别墅一户居民家中壁炉倒塌,致1名5岁女孩死亡。据报道,该别墅施工方承认由于利润低,所以选择了用玻璃胶粘大理石壁炉套。事件发生后,开发商方面提出愿意随时以现价全额回购别墅,并准备人民币200万元作为精神抚慰,但遭到业主拒绝,公安部门也介入事件调查。
近年来房屋质量问题造成的财产和身体损害的事件屡屡发生,而后续赔偿事宜总成为纠纷解决难点。2003年5月,最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,第十二条和第十三条明确规定,房屋主体结构质量经核验确属不合格,以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。但是,其中除了规定“当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候,业主还可以要求开发商承担侵权责任,这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿”外,对出现重大房屋质量的豆腐渣商品房,开发商究竟要承担怎样的赔偿标准,却语焉不详。
有观点认为应支持受害者获得“惩罚性赔偿”,而这一论点目前仍未获得法律层面的明确支持,在未来一段时间内,如何更好地维护和实现消费者的求偿权,都将是《消费者权益保护法》的一个努力方向。李广军
后悔权受关注倡导成熟市场
中国消费者协会副会长刘俊海在介绍《消费者权益保护法》修改趋势时,提出这样的观点:建议对三类产品建立消费者冷静期制度,即后悔权制度,其中包括购房购车等交易额巨大的购买行为,原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。消费者后悔权是消费者知情权、选择权的延伸,通常是指消费者在购买商品后的一定时间内,可不需要说明任何理由,把商品无条件地退回给经营者,而不承担任何费用。
作为大宗消费的购房,倘若能在“合理期限”内无条件退房,这无疑让消费者看到了今后能和开发商拥有对等权利的希望。
我们也可以看到,随后,天津、深圳等地的房地产开发商纷纷适时地推出“买房享有后悔权”营销之举,这一看似让买卖双方权利对等的维权之道再一次成为楼市热议的焦点。就当前楼市而言,消费者买房后出现主体质量或实际宣传不符等问题无疑是买卖双方发生争议的主要原因。
给消费者一个冷静期让其甄别真假对错,也更利于消费者理性消费。其实,早在“买房后悔权”言论提出之前,广州楼市就曾经有过“无理由退房”的销售方式,虽然是营销手段,但也是开发商给买家信心的一种表现形式。特别是在今年楼市走势扑朔的敏感时期,“买方后悔权”无异于一张“护身符”。不过,专家认为,实行购房后悔权,保护消费者的出发点是值得肯定的,但或许也会被赋予一定的“恶权”:导致房产炒家和投资机构的大规模行动,进而扰乱房地产市场的现有秩序,甚至变为房产商制造假象的工具。另外,即使是“后悔权”也最好明确出时间段,否则这样大宗复杂的交易,太过随意对开发商也必然造成影响。有“合理期限”的界定,这样无论是对买方还是对卖方都更公平些。
“后悔权”制度虽然是以保护消费者弱势群体地位为主导,但更是为了倡导和建立一种理性的消费和公平有序的市场秩序。对于消费者而言,“后悔权”制度的产生可以促使经营者如实反映商品特性,消费者也可以根据真实信息选择合适商品；对于开发商而言,“后悔权”会将不注重商品质量及信誉的经营者逐出市场,并在消费者心目中建立起良好的信誉。由此,开发商及消费者都可以从后悔权制度中获得相关的利益,因此“后悔权”制度拥有着现实存在的土壤。
关丽