标题：房地产市场的信贷轮回

　　“从二套房贷重新收紧到首套房贷利率优惠上浮，诸如此类的调控政策到底是以促成楼市稳定健康发展为宗旨还是以遥控楼市不停玩着‘过山车’游戏为准则？”业内人士的发问更是发人深省。

　　房地产市场的信贷轮回

　　正如“猜疑”和“争论”充斥着时下房贷的每一个环节一样，过去两年中，类似这样的场景在每年的岁末年初都会发生。

　　然而，似曾相识的政策轮回背后，却是楼市那“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”的面孔。

　　晨报记者 冯冬宁

　　传闻冲击波

　　3月11日，春寒料峭。淄博一国有银行驻淄机构的柜台前，28岁的吕雯雯挥了挥手中的纸袋，里面装着此次办理房贷的各种证件、合同。

　　“办房贷。”按照吕的说法，过去半个月，她都在银行的房贷业务咨询中度过。以享受7折优惠为例，从首套房“首付两成”、“首付3成”再到“首付4成”，不到一个月的时间内，尽管银行方面对外依旧宣称“7折优惠，首套房首付仍可办理”，但实际操作门槛的频频提升却是一个无法回避的现实。

　　“此时不办，更待何时？”吕雯雯很是无奈。

　　“政策未动，市场先行”似乎是对目前房贷市场的最佳描述。正如国内一、二线城市一样，在淄博房贷市场，面对疯狂的楼市售价，银行也充当了先锋者的角色：“首套房首付提高”、“7折利率存废不一”……

　　事实上，这一切自去年年底开始，就已拉开了序幕。本报梳理发现，当时，在银行天量信贷发放引发关注的背景下，飘红的楼市成为国人瞩目的焦点。于是，岁末年初，当一场由国家主导的抑制房地产价格暴涨的政策步骤变为现实，在此背景下，关于“房贷优惠政策取消”的传闻开始风生水起。

　　2009年11月3日，“利率7折优惠或在年底前取消”的传言开始；随后的12月15日，淄博银行方面发表了“二套房贷政策或调整”的言论。

　　传言终于在今年年初变为现实。1月25日，淄博部分银行的驻淄机构停止了房贷的发放；2月1日，停发房贷银行重新放款。然而，正当市场为此而欢欣时，3天后，“淄博部分银行取消7折利率优惠”的消息再次释放房贷收紧信号。3月4日，淄博部分银行房屋装修贷款被叫停；3月8日，淄博四大行密调一套房首付比例……

　　“如此高密集的政策出台可谓是史无前例。”淄博天炬房产经理任风娟表示。

　　两年，不仅仅是个轮回

　　尽管国家层面并没有明文规定取消首套房贷7折等一系列房贷优惠政策，但银行单方面政策的出台还是在不自觉间悄然提高了购房门槛。

　　银行政策频频出台让坊间传闻再度风声鹤唳。

　　就在中资银行首套房7折已难觅踪迹的同时，又有消息传出：2月份新增贷款规模约为7000亿元，环比回落近五成，不少中资银行3月份的房屋贷款额度已经用完，要办房贷需等到4月。“这足以消耗掉我们每一名购房者的心。”吕雯雯表示。面对日趋“难办”的房贷，像吕雯雯一样，本报注意到，银行柜台前队伍中的人们开始“争先恐后”；售楼处中购房者的脚步亦纷至沓来。

　　历史具有惊人的相似。“这一切，在2007年9月之前出现过。”上述天炬房产经理任风娟表示。当时，楼市的疯狂席卷全国，各地“地王”、“楼王”层出不穷，为抑制楼价，市场上风传“国家即将收紧房贷”的传言。几乎和国内其他城市同时，淄博各大房产中介、银行门前，前来办理房贷业务的人士也络绎不绝。“那是一段难忘的日子。”张店世纪路一售楼处售楼员封云表示，当时她所处楼盘二期正值销售，而封本人也创下一日销售5套住房的纪录。

　　楼市的火爆也引发了决策层的关注。2007年9月27日，伴随着央行通知收紧二套房贷的政策，封云，的“一日销售5套”的纪录在随后的一年中也没有被打破。

　　2008年10月，全球金融危机爆发，以此引发的楼市低潮迅速从京沪等一线城市波及淄博市场。“销售的冰点一夜之间来到。”同为房产中介经营者的成如同表示。而那段时期，封云说，她所在的售楼处门可罗雀。同年12月17日，“救市”使然下，国务院又适度放松房贷政策，首套住房贷款利率7折，改善型住房贷款利率7折，公积金贷款利率优惠……

　　政策似乎永远充当市场的指明灯，上述房地产救市政策对去年房地产市场起到了重要的作用，楼市从萎靡走向鼎盛，其盛况甚至一度超越2007年。“水满则溢”，同样无法回避。去年的房热再次引发了业界关于楼市调控的猜想。自去年年底，“房地产信贷恐被压缩”的猜疑开始弥漫市场，于是，便出现开头的一幕。

　　开发商：抑制政策不足惧

　　房贷惠政“靴子”依旧悬停中，从某种角度而言，市场的猜疑和恐慌显然被房地产开发商们乐而见之，张建明(化名)就是其中的一位。

　　张是淄博本地一房地产公司的副总。根据他的说法，在房地产界，他已摸爬滚打了16年。“如今房贷收紧，仅仅是个伪命题而已。”3月12日下午，坐在张店联通路一写字楼内，不断强调“16年房地产开发经验”的他告诉本报。

　　张建明认为，伪命题是因为如今的银行贷款政策是“外紧内松”，而这对楼市无疑是一大利好。“至少，在购房者纷纷而至的前提下，减少了楼价下跌的可能性。而这或许会导致淄博房价继续上涨和投机炒房的人出手。”

　　采访中，一名不愿具名的地产研究机构负责人表示，目前的形势甚至更容易让开发商以“市场需求旺盛和供小于求及政策利好”为由，继续捂房销售和哄抬房价上涨，制造市场混乱。 而另一方面，即便是银行方面收紧房地产开发商的贷款，国家也提高了其土地保证金，但就开发商资金链和融资而言，活跃的民间资本依旧是房地产开发商们的有力支持者。

　　后者在刚刚过去的上周得到印证，当时，淄博本地一开发商为竞夺一楼盘，缺口高达1亿的融资仅用3天完成，据一名知情人士透露，这1亿资金中，一半以上来源于民间资本。

　　对此，著名房地产营销策划专家谢逸枫也认为，如果今年全国“两会”后中央再无新政策出来，地方政府基本上不会再出新的政策调控楼市。在经济刺激政策今年不退出和部分楼市政策优惠及供应相对紧张，另外是开发商资金链宽松和融资比较容易的情况下，房价在3月之后，继续上涨的可能性非常大。

　　这样的现实显然符合张建明们的兴趣，“相对于国家密集发布房地产新政，我们更愿意看到的是房贷政策未出台前的市场反应以及‘外紧内松’的房贷操作模式，因为，密集发布政策会给购房者更多持币观望的理由，而后两者则更容易给我们带来实质性的东西。”张如此表示。

　　关于限高还是禁行的争议

　　开发商的“乐观”显然是购房者不愿意看到的。“我们不希望2007年的疯狂再次上演。”吕雯雯表示。然而，事实证明，上述希望似乎依然渺茫。

　　以二套房贷为例，从2009年7月开始，其重新收紧的传闻就不绝于耳。直至2009年11月、12月，受购房税费优惠政策过期传言刺激，包括淄博在内的国内大多数城市均出现二手房交易量井喷、新房价格屡创新高的楼市高烧症。因此，两年多的时间内，虽然二套房贷经历了由紧及松再到收紧的过程，但作为房贷政策轮回的最佳见证者，在这样的看似轮回中，其量和价早已今日非比。淄博房价也已从2000多元/平方米的均价飙至3000元/平方米以上。

　　而另一方面，“房价越高，楼市越火，成交量越大”，这似乎已是一个难以逃脱的魔咒。“除非，调控政策在遏制房价过快上涨、在打击投机投资性购房的同时，给首套购房者、给改善型购房者一些实在的支持，有力的促动，否则不足以遏制房价跳跃式上涨的劲头。”国内知名经济学家谢国忠对本报表示。

　　然而，自进入2010年以来，从二套房贷收紧到首套房首付提高，再到7折利率优惠不再，银行收紧个人房贷这一系列动作似乎并不是在抑制房价而是抑制买房。对此，吕雯雯表示，对于他们这些自住型购房者来说，本来以为房贷收紧信号一释放，房价要跌了，而买房也可以省钱，“但我们没想到的是，开发商的房子价格还没变，但银行已经把我们的首付提高了、利率上浮了，并且还不太乐意贷款了。”

　　对此，谢国忠给出了这么一个比喻：在楼市宏观调控政策紧缩、金融信贷措施钳制和地方政府的暂时跟随背景下，刚在不限高不限速之“幸福大道”奔驰的楼市快车被赶到了“限高4.5米限速20迈”的坑洼小巷，甚至前行不远处，亮起了“禁行”的红灯。“从二套房贷重新收紧到首套房贷利率优惠上浮，诸如此类的调控政策到底是以促成楼市稳定健康发展为宗旨还是以遥控楼市不停玩着‘过山车’游戏为准则？”对此，谢国忠的疑问发人深省。

　　但从现实来看，一边不得不承认房地产是支柱性产业，一边是要么恨不得送个马达让楼市快跑、要么恨不得把楼市自身的发动机卸掉并美其名曰遏制房价过快上涨。” 这难免让人疑惑不解。”谢说。

　　事实上，不解的远不止这些。当“限高”限成“禁行”，拯救楼市变成只有休眠针和强心剂两种选择，这是谁的错？我们不得而知。