标题：昆明楼市上涨初期没赶上 州市房地产还有空间

　　理财师建议：投资应根据自身条件，配置适合自己的理财方案。（此图为配图）CFP供图

　　中年投资者案例

　　昆明楼市赚了钱 正在寻找新方向

　　今年48岁的昆明市民王女士在昆明多年来一直热心房产投资，从01年的火车站附近12万就买一套90平米老房子，到现在房产投资已经快10年了，她告诉记者，她和爱人结婚开始就喜欢攒钱，1996年时就进入了股市，不过行情一直不理想，就是1999年-2000年那波上涨行情中赚到一点，01年开始行情逐渐低迷，2001年下半年，她和爱人就决心转换投资方向，把注意力集中到了昆明当时还处于低位的房市上来，2001年-2007年房市一路高歌，王女士家收益也是逐年猛增，但是在07年下半年卖出全部房产后就没有再做投资，两年来一直在寻觅新的投资方向。

　　“现在，我们对于股市与昆明的楼市都失去了信心，基金、理财产品感觉做长线没有太大价值，现在看报纸，玉溪的房价还入在如此低位，又燃起了家里人投资的欲望。”王女士表示。我与爱人都是生意人，两口子一年税后收入在30万左右，儿子已经成人。家里通过多年投资，现有定期储蓄80万元，国债30万，银行理财产品加基金一共40万；3环一套260平米的跃层（自住），一环一套120平米平层（儿子居住，上班路程较近）；王女士一家一直喜好长期价值投资，因为现在正值中年收入可观，没有后顾之忧。所以希望通过理财师建议，给出到州市去投资的建议（希望以儿子的名义来投资，儿子在正规事业单位，年纪轻，有较好的贷款条件，希望可以配合信贷这一杠杆，扩大投资倍数）。王女士表示，只要方案合理，她可以把全部资金都用上，不止储蓄，基金、理财产品与国债资金都可以。

　　●财务状况分析：

　　1、王女士一家财务状况良好，具备房产投资的基础；2、现有房产已经满足了家庭成员的刚性需求，因此在州市购房主要是追求绝对收益；3、家庭事业有成，具备一定抗风险能力；4、有良好的房地产投资经验，具备自我分析和判断能力；5、现有流动资产利用率太低，投资回报与王女士风险承受能力不符。

　　●投资目标分析：

　　1、王女士属于积极性投资者，具备承受风险的能力，敢于投资及抓住机会，但是其投资的冲动性和非理性投资也不可小视；2、王女士愿意将家庭全部资产用于投资在州市的房产，并期望获得良好的回报；3、王女士过于强调房产投资的绝对收益，且对该类投资的把握性过大。而这样的投资抉择在获得超额收益的同时，也有可能会造成家庭承担不必要的压力；4、王女士可以用现有资金中的一部分进行州市房产投资，但是必要的资产配置不应受到缩减。

　　青年投资者案例

　　昆明楼市上涨初期没赶上 州市房地产还有空间

　　今年34岁的张先生，现在是一所私企的中层，一年税后收入在15万左右，还没结婚，所以投资没有太大压力。现在昆明已拥有自己的房产（按揭已结清），在06-07年时，由于操作没有大的失误，捞到人生中第一桶金，现在拥有30万的积蓄，由于没有太多时间打理，所以股市基金都没有进入，只是买了点理财产品、还有一些储蓄，现在了解到州市的房市还有投资空间，非常希望理财师能给出合理建议，“我们一直钟爱房地产，因为不用花太多时间去打理它，就可以给你合理回报，只要进入的时机合理，哎，昆明的房市我是没赶上，价位低时要么在读书，要么没资金。”张先生表示。

　　●张先生财务特点：张先生的年纪属于典型的夹心饼干型阶层，该类型投资者一般资金量并不大，同时面临上有老下有小的局面，因此在风险承受能力上，反而较弱。尤其是在子女教育，父母赡养方面的投入均属于刚性支出，因此，资金的充裕对该族非常重要。

　　●张先生的理财困惑：张先生虽然有一定的积蓄，但是银行理财收益太低，昆明本地房价高于自身承受能力等因素，造成张先生处于一个非常尴尬的境地，想投资却又找不到满意的渠道。

　　●理财建议

　　招商银行昆明分行AFP理财师鲍淳建议，张先生目前的情况比较适合在二线城市投资房产，如曲靖房价约在每平米3000元以下，大理房价约在每平米3000元左右，张先生的现有资金已经能够购置一套100平米左右的房产。同时，张先生的收入也处在上升阶段，能够满足全家人的需求，多余的资金如果通过购买州市房产的方式进行投资，不但提高了利用率，也提高了收益率，更重要的是，一旦家中真的急需大笔资金，那么通过将房产迅速变现，或者抵押给银行的方式，也能解燃眉之急。

　　该类型投资者一般具有鲜明的特点，虽然有积蓄，但是不敢冒太大风险，上有老、下有小的格局也束缚着投资者的手脚，一旦出现孩子上学、老人就医等问题，则对流动资金的需求就大幅增加。传统意义上的理财产品、存款无法满足该类客户的需求，而一线城市的房产投资却又无力参与，因此，该类型投资者可以通过在二线城市进行房产投资的方式，不但有效配置资产，也能够获得满意的收益，同时也为今后的更大投资做好资金储备。

　　【理财方案】

　　房产投资规划：

　　招商银行昆明分行AFP理财师鲍淳认为，王女士进行房地产投资的主要目的是追求绝对收益，因此，并不适合在三线城市进行房产投资，建议在发达的城市中选择；王女士希望用儿子的名义进行贷款融资，该方法比较适合王女士一家的情况；建议王女士选择在大理、丽江等地购买产权式酒店、商铺或者当地特色房产（如客栈）进行投资，该类投资获利快，具备增值空间及题材，随着丽江火车的开通，旅游增长也会带来更多的人流量，该类州市对于商业性房产的需求也会有所增加。

　　但是，不建议王女士对住宅进行投资；目标房产价值可在300万元左右，自有资金投入150万元，通过银行申请150万元按揭贷款（商业房按揭贷款需要首付50%，贷款期限一般是10年）；年租金收入在20万元以上。

　　现有定期80万元、国债30万元、银行理财产品+基金40万元，合计150万元的资产需要重新配置。

　　资产配置调整及贷款规划：

　　王女士需要首付150万元，因此需要调整原资产配置。建议王女士取消定期存款、卖出国债。理由：定期存款收益率低，国债无法与国家上调存款利率同步，该两项投资对于王女士来讲收益低、周期长，王女士取消定期及卖出国债后能够获得资金110万元。

　　将原有的40万元银行理财产品+基金调整为10万元基金+10万元银保理财产品。理由：在王女士进行房产投资后，应相应降低原有的高风险产品占比，因此将基金降为10万元投资，同时为了确保家庭在未来有一份稳定的资金来源，建议王女士每年投资10万元购买10年期期缴型保险产品，该产品在10年后本利返还，且能够在王女士急需资金时通过质押贷款的方式获得所缴保费70%的资金。经过调整后王女士将拥有20万元的基金+保险产品和20万元的现金。

　　通过上述调整后，王女士能够获得现金130万元。

　　王女士贷款规划：

　　王女士现还差购房首付20万元，建议将现有260平米住房通过抵押方式在相关银行办理70万元、10年期“随借随还”业务，该笔贷款只对实际使用资金及天数计收利息，即使王女士获得的贷款额度为70万元，由于只使用了20万元，因此，没有使用的50万元不收利息；如王女士贷款20万元、10年期，则每月需还贷本息合计2200元，每年还款2.64万元；王女士付清150万元首付后，剩余150万元房款可以向银行申请10年期按揭贷款，该笔贷款每月需还贷本息合计1.65万元，每年还款19.8万元。

　　两笔贷款合计每年需要还贷22.44万元，王女士投资的房产年租金为20万元以上，能够抵扣银行贷款支出，王女士不需要额外用收入来偿还贷款。

　　王女士收益测算：

　　1如果房价每年涨幅为8%，则10年后，王女士现在的300万元房产投资将增值为647万元；

　　2王女士每年有10万元保险产品及10万元基金投资，10年后价值为200万元以上；

　　3王女士在10年后将获得647万元的固定资产，200万元的流动资产及未来每年不低于20万元的房租收入。该笔资金能够满足王女士60岁以后的养老需求。

　　王女士原有的资产配置收益率过低，无法与王女士的风险承受能力匹配。因此，“建议王女士考虑通过房产投资获得未来的较高回报，同时，考虑到王女士收入状况、家庭成员工作状况、现有财力等因素，理财师建议王女士放弃住宅，而选择商铺进行投资。”AFP理财师鲍淳表示，在本次规划中，鉴于王女士具备较高的偿还能力，且所投资房产能够获得租金，因此通过银行贷款的方式使王女士获得杠杠效应，用较少的资金投资了较大的项目。王女士现年48岁，通过本次理财不但获得了较好的投资收益，也为今后的退休生活夯实了基础。王女士通过在州市进行房产投资的方式，不但节省了成本，也为自己找到了资产保值、增值的新办法。

　　【理财分析】

　　工商银行玉溪分行CFP理财师李向东认为，对于王女士下州市投资的思想，他认为不是很可取。对于投资，不熟悉的不去碰这话是真理。就拿玉溪来看，如果玉溪人口不大幅度增加，玉溪房地产价格不会大幅上升，一个地方房子价格的高低自然有它的道理。投资的假设一定要科学，不要认为房价只会涨不会跌。