标题：中国的房价悬疑

　　一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延,并逐渐形成全民“击鼓传花”的买卖房游戏,至于所谓的房价泡沫何时被捅破,显然尚很遥远

　　中国房价在2009年上演了一出“犹抱琵琶半遮面”的大戏,让所有人直呼看不懂。由于遭受2008年全球经济危机的影响,2009年初的房产市场弥漫着一片悲观情绪,直至5、6月份,仍然低迷不振,但盛夏来临之际,房价则如同脱缰野马急速飙升,包括北京、上海、深圳等一线城市以及二、三线城市在内,房价几乎以冲刺的速度一路高歌。

　　尽管“买不起!”几乎是老百姓面对高房价时的一声叹息。但从交易数据来看,需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日,北京二手房成交量达273390套,高出2006年、2007年、2008年三年的总成交量36370套。同时,这个数字远远超过商品房成交量175969套。

　　高成交量的背后,是令人惊呼的高房价。统计数据显示,北京二手房价格的涨幅惊人,从价格对比来看,2009年累计涨幅已超过58.4％,达14100元／平方米。这一均价及涨幅都创造了历史纪录。

　　新楼盘的销售价格更是用“疯狂”来形容。根据北京市房地产交易管理网发布的2009年第四季度的成交价格排行榜,排行前30名的楼盘单价全面超过3万元,最高成交价高达70156元/平方米,其中CBD区域的单价更是全面超过了4万元。据说,北京CBD内的一处超高端公寓社区,正在以每月8-10%的涨幅调价,计划今年五一黄金周,将一举突破8万元每平方米!

　　就在房地产市场一片火爆的气氛下,政府的宏观调控政策如同高悬着的“德摩克利斯之剑”,终于落下!

　　2009年12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,为此轮楼市调控拉开序幕。直至2010年1月13日,央行宣布于1月18日上调银行准备存款金率——短短一个月时间,楼市调控政策密集出台,给疯狂的房价浇了一盆冷水。

　　根据中原地产发布2009年12月份二手住宅指数月报,国内二手住宅市场出现了微妙变化,一线城市房价继续上涨,但成交连急速萎缩,北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%,上海、广州下滑幅度相对较小。成交量的下滑说明了市场观望情绪的急速蔓延。

　　一边是猛涨之后的高房价,另一边则是政府重磅出击的调控政策,显然,2010年的房产市场再次走到了岔路口,究竟是向左走还是向右走？人们预计中的房价拐点是否如期出现？2007年的楼市寒冬能否再次重演？

　　政策救市还是助势？

　　从2009年6月至11月,全国70个大中城市的房屋销售价格与去年同期相比,增长累计达到了25.3%,尤其北京、上海、深圳、三亚等热门城市的多数楼盘的价格更是呈现翻番增长。

　　二手房市场更是异常火热,因此2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。随后,2009年12月14日中央经济工作会议酝酿出台楼市的进一步调控政策,并提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措;紧接着,2009年12月17日,针对2009年不断涌现的“地王”现象,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制。

　　最受业内重视的就是今年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）, 明确增加保障性住房和普通商品住房有效供给的同时,也提出将加大差别化信贷政策执行力度,继续实施差别化的住房税收政策。如对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）,贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率严格按照风险定价;要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,等等。

　　分析人士指出,此次“国十一条”反映出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场,这也将有利于抑制投资投机性购房,促进房地产市场的健康发展。

　　从“国十一条”看出,政府在这次房价新一轮的疯狂上涨中似乎启动了急刹车。一般来说,房地产调控政策的出台都在3月份两会之后。比如2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的,此次在年末出台房地产调控政策这还是第一次,尤其是距离12月14日的国务院常务会议,房地产调控政策在短短不到一个月时间里迅速提出,更是令人深思。

　　结合中国房价的走势来看,2005年至2007年是上涨的黄金期,而这一时期恰恰也是政府出台楼市调控政策的密集期。2005年、2006年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制,正是调控政策的出台,抑制了楼市背后的旺盛需求,房价只能是愈调愈高。

　　分析指出,前几次抑制性房地产调控过程中,都是从抑制需求入手。比如,对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等,但在抑制需求的同时也控制供给的增加,通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下,压缩供给的结果当然是价格继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

　　而“国十一条”的第一条就提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”,显然吸取了2005至2007年压缩供给的教训。结合目前的经济大背景来看,“国十一条”透露出的是楼市“稳定”和“健康”的主旋律,因此,尽管遭遇2010年初的楼市调控“寒流”,但长期而言,中国大部分城市的房产价格仍然会趋于平稳,这显然是一个不争的事实。