标题：今年苏州将有2500套酒店式公寓入市

　　酒店式公寓成购房热点

　　去年8月1日，顶着“苏州第一高楼”的称谓，位于苏州工业园区湖西CBD的环球188开盘。首次推盘，环球188共推出70余套精装酒店式公寓。这些酒店式公寓一经推出即被抢购一空，更是出现了1个客户同时购买多套的热销场面。

　　随后不久，该项目再次推盘，整盘50%的量很快便销售出去了。

　　尽管售价不菲，首次开盘均价就达到了2.2至2.4万/平方米，但是来自苏州以及周边上海、浙江甚至海外新加坡等地的民众还是疯狂定购。

　　借着硬件配置高、服务品质优，租金收益可观等人们观念中认可的优势，酒店式公寓一时成为了市民购房的热点。

　　酒店的服务、公寓的管理，源起于上世纪九十年代中期欧洲市场的酒店式公寓，由于吸收了传统酒店与传统公寓的长处，酒店式公寓备受投资人士以及外籍、商务人士的青睐。

　　作为一种新型的房产项目，酒店式公寓与住宅、商铺、商用写字楼相比，具有风险较低、回报率高、投入轻松等优势，同时给购房者提供了一套真正属于自己的私家酒店。加上酒店式公寓具有的投资起点低、求租需求量大等优势，不仅可以满足投资型客户的投资心理，而且也可以为购房者提供便利快捷的住房环境。从苏州的情况来看，从本世纪初开始进入我市的酒店式公寓，通过短短几年的发展已经显现出较大的规模了。

　　2002年底至2003年底大批酒店式公寓涌入苏州市场，此阶段为苏州酒店式公寓市场的起步阶段。

　　2004年至2005年上半年大

户型的酒店式公寓充斥着整个苏州市场，小户型酒店式公寓供应量凤毛麟角。

　　2005年下半年至2007年上半年，大量小户型公寓产品投入市场，酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期。

　　2007年下半年随着“9·27”新政的出台，对投资行为打击较大，酒店式公寓市场也步入调整期。

　　2008年8月至2008年12月苏州酒店式公寓市场成交量稳步上升，虽然整体的房地产市场在金融危机的影响下很不景气，但是作为小面积的酒店式公寓产品，总价较低，另外各发展商的优惠措施也吸引了不少年轻的置业者。

　　2009年随着楼市的全面回暖，包括高端酒店式公寓都获得了投资者的青睐。

　　今年入市项目大都老盘新开

　　根据数据监控中心的最新调查显示：2010年，苏州楼市将有2500套左右酒店式公寓公开面市，占2010年房产总推盘量的10%左右。

　　目前，苏州酒店式公寓主要分布于吴中区、中心城区、园区及新区的狮山路板块。今年将要推出的2500套酒店式公寓，吴中区成为主力推盘区域，大约占总数的70%左右；园区推盘量占据15%左右，而潜力区域相城区只占了10%左右。

　　数据表明，酒店式公寓的发展重心开始从老城区向南移；吴中区之所以能成为主力推盘区域主要得益于这里优美的自然环境，不仅有景色秀丽的太湖、东山、西山等风景区，而且有古色古香的木渎、甪直等江南小镇，可以说这些有利的地理环境为吴中区公寓式酒店的开发奠定了坚实的基础。

　　调查还发现，今年苏州酒店式公寓项目的最大特点是“老盘新开”，大部分楼盘都是在2009年、2008年推出的，占到总推盘量的90%。因此“老盘新开”的房源数量十分有限，如新天翔广场、阅城新尚广场、凯马新世界等楼盘的销售量仅为4到5套。去年8月份开盘的环球188预计今年将推出酒店式公寓400多套，另外推盘量过百的尾楼盘还有蜜蜂城，在100到200套之间。

　　相比于老楼盘的大量推出，新楼盘的推盘量略显萧条，预计将于今年推出的新楼盘仅占总楼盘的17%，总推盘数量最大的属港龙·财智国际，该楼盘推出的酒店式公寓预计将超过800套，天元辰广场和悠尚生活广场的推盘量相比于港龙·财智国际则要低得多，仅为100套上下。老盘和新盘的比例为9：1。

　　从价格来看，大部分的酒店式公寓均价约在5000到8000元/平方米，价格过万的项目目前可知的除了环球188以外，还有南苏州中央鼎寓。 酒店式公寓是否值得市民投资

　　购买酒店式公寓的市民，投资占了绝对的比例。其实，对于绝大多数普通消费者来说，酒店式公寓还是一个较为陌生的投资领域。记者从某酒店式公寓售楼处销售人员处了解到，目前，50平方米的酒店式公寓，月租金大约在2、3千元，比较常规的情况是比同一地段、同一面积的住宅房高出30%左右。

　　投资四、五十万元，一年收益二、三万元，这样的数字乍一听会让很多市民心动。但是如果再细想想，酒店式公寓到底出租率高不高？管理行不行？投资风险大不大？这一连串问题会让有投资欲望的购买者担忧。加上目前市场上有部分酒店式公寓是由以前“烂尾楼”改造包装而成，这也让很多市民心生忧虑：会不会还有很多隐藏的问题要等到入住之后才会显露？

　　有投资专家指出，投资讲究一个汇报率，如果年回报率在6%，那么就可以在15到20年之间收回投资。有

理财专家算过，一套40平方米单价是6500每平方米的酒店式公寓，加上另外还要承担的契税、物业维修基金、银行贷款、物业管理费等，如果满租，租金收入必须达到1386元，才不需要自己再掏钱去养这套房子。这样的话，回报率就是6.11%。 也就是说如果是50平方米的房子，就要获得1700多元的月租金，才能不继续追加资金去养房，而且这还没有包括你必须支付的所得税，并且前提是全年满租。

　　两个问题值得投资者关注

　　——据业内人士估计，目前酒店式公寓能达到80%的租出率算是不错的了。——有些酒店式公寓是烂尾楼改造的，消费者要关注你购买的公寓使用年限还有多少？

　　酒店式公寓刚刚起步，对其中的内幕，购房者知之甚少，容易步入陷阱。由于酒店式公寓往往以高品位的服务承诺和多样化的户型结构吸引着消费者的眼球，市场空间和价格潜力要比写字楼大得多，因此不少房产商不惜一切代价，变换各种花样，把一些写字楼冠以“商住”、“单身公寓”、“酒店式公寓”等新名词大打“擦边球”。各地近年来都有类似于业主们办理产权证的时候，因为不能办住宅或者商住产权证，只能办非住宅产权证而引起纠纷的报道。

　　从目前苏州市场来看，苏州酒店式公寓市场整体发展逐渐成熟起来，市场发展态势较好，但区域差别较大，园区、高新区及市区酒店式公寓市场相对成熟，产品档次较高；而相城区及吴中区酒店式公寓市场作为后发区域，酒店式公寓产品在区域内还存在分布分散、产品档次不高，价格也相对较低等特点。尤其值得注意的是，部分酒店式公寓还为概念型的，周边配套及交通等大的环境不便利。

　　作为消费者，购买时一定要擦亮眼睛，别让“单身公寓”、“酒店式公寓”之类的噱头蒙住你的眼睛。此外，市民在购买酒店式公寓前一定要了解清楚有关土地使用年限、各种规费、入户、办证等问题。

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　　如何投资收益好 怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？

　　一看区域。酒店式公寓作为一种投资性产品，所以也具备商业地产投资的区域原则。

　　酒店式公寓客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务氛围是否浓郁、交通是否便捷、周边配套如学校、医院是否完备等决定物业有没有稳定消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在国外，类似产品往往都位于市中心。

　　好的区域不但可以为产品提供良好的工作生活环境，还可以为产品聚拢来足够强劲和相应品质的客流。

　　二看地段与交通。在大的区域条件之外，地段也是决定产品价值的重要因素。一般来说，一个区域的、交通枢纽、核心街道，核心街道的金角银边都是很具价值的地段。对于投资性产品来说，拥有一个好的地段，就拥有了成功的一半。

　　与此相应，好的地段对于一个成功的项目作用也同样显著。便捷通畅的交通可以拉近沟通的距离、缩短交流的时间、促进融合，从而节约更多的成本，达到更高的效率。

　　三看服务质量。酒店式公寓作为一种服务式公寓，与一般住宅本质的不同就是提供酒店式的服务。服务质量的好坏，自然也是判断其价值大小的标准。因为服务水平高低直接影响到后期出租时客户去留。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键。

　　对此，投资者一定要查看产品是否聘请了有高质量和好口碑的酒店管理公司，或者开发企业的实力和文化价值如何，而这将在很大程度上决定产品的未来。

　　四看价格。按理说，价格其实不是考量此类产品的主要因素。但随着近年来市场的迅猛发展，因为很多人为的原因，不少产品的价格被扭曲，变得奇高，从而违背了产品的价值。这种对未来价格的透支，让看似 “旱涝保收”的酒店式服务公寓投资，也暗藏危机。

　　在此之外，投资回报率、产品品质等也是投资者应该关注的问题，需要详细地了解、谨慎地判断。但不管如何，随着目前经济大形势的看好以及外来人员的迅猛增多，酒店式公寓也将迎来更多的发展机会和更大的发展空间。