标题：戴德梁行: 短期高价难调 刚需仍是主流

　　在2009年一路高歌猛进之后，楼市自然而然成为了去年全民关注的焦点。折射于近日召开的全国两会，则是代表委员齐议楼市。从去年底开始中央及地方政府频频发力，楼市似乎进入了“盘整”阶段，深圳春节的“零成交”也让房产销售遇到了新年的第一次春寒。众所周知，春节是传统楼市淡季，此次交易量的萎缩也似乎在情理之中。但在一系列房地产调控政策出台的背景下，身处鼎沸民声与舆论漩涡中的深圳楼市恐难继续走高，局部区域的价格调整或会呈现。

　　就价值面来看，目前深圳高企的房价对于自住和投资需求的抑制作用正在逐步显现。2009年深圳的楼价经历了犹如“过山车”一般的快速上涨，1月的商品房成交均价为11034元/平方米，而到了11月则上涨到19172元/平方米，其中9月达到20940元/平方米的峰值。一方面，高企的房价使得自住和改善性需求的置业门槛提高，造成购房者持币观望；另一方面，对投资客而言，高房价势必带来投资成本的提高和增值空间的压缩，投资者在进行投资决策时将会更加谨慎。

　　就政策面来看，目前政策指向较为明确，国务院总理温家宝在做客人民网、新华网与网友沟通时，提出了解决房价问题的四大措施，此番内容可以理解为是对国四条及国11条的概括。抑制投资性需求，调控楼市，避免房价过快上涨已经成为了今年房地产市场的主旋律。但需要注意的是2010年适度宽松货币政策仍将延续，国家政策对于自住和改善型需求继续给予支持，对于保障性住房建设的投入持续加大。就目前出台的政策来看，政策对于房地产市场的调控仍然会以分层次调控需求为主。

　　就资金面而言，通过2009年楼市的快速回暖，各大房地产开发企业快速回收销售现金，从去年以来的资金压力骤然减少；与2008年末市场低迷，开发企业大力降价促销相反，即使目前出现成交量下滑，没有销售压力的开发企业更多地还是会选择按兵不动以现价观望，预计短期市场难以出现主动调整价格促销的局面。在卖方仍然维持价格观望的情况下，买方持币观望的情况也将逐渐增多，预计成交量可能会有所减少。

　　综上，当前我国正处于经济复苏的关键时期，整体经济处于上升通道，加之土地成本提高以及通胀等因素，商品住宅价格在未来半年内或将维持较高的水平并难以出现大幅调整，与此同时，投资需求淡出、首次置业及改善型需求受到高企房价的挤压而逐渐减少；2010年下半年市场有望经历局部调整而逐渐回归平稳。在这过程中，2009年以来市场所呈现的强大刚性需求仍然会是支撑市场的主力。此外，随着深圳保障性住房的相继建设完成，对于需求的分流将会在2010年之后逐渐显现。