标题：两会政策能促使房地产市场拐点隐现？

　　——从虎年首季楼市数据看地产走势如何变化

　　两会结束。总理在政府工作报告提出促进房地产市场平稳健康发展，严厉打击投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。调控政策方针很好。

　　现实中楼市低迷已席卷全国

　　据国内30个城市房管局提供的交易数据，继 2010年1月份楼市成交量出现大幅萎缩后，2月份北京、天津、上海、广州、深圳等绝大多数城市的商品住宅成交面积出现环比大幅缩减，城市二手住宅市场成交量继续下跌，不但低于去年春节同期甚至接近历史最低水平，唯有海口逆市增长。

　　面对国内持续高涨的房价， 2009年末到2010年初期间，国务院连续出台政策调控房地产市场，抑制投资投机性的购房需求、遏制房价过快上涨；“国4条”和“国11条”及各职能部委陆续出台的文件、措施，使房地产市场在2010年带上一个“紧箍咒”，特别是两会期间地产市场淡化，众多城市的楼市成交量也低出了心理预期。

　　两会把房地产调控抛到了风口浪尖，成为楼市的“风向标”。难道两会将是房价走势的分水岭？宏观调控将促使房地产市场拐点隐现？

　　一，全国房地产市场低迷，楼市充斥阴霾的色彩。

　　1、多数城市成交面积环比大幅缩减。

　　2月份，30个城市中，27个城市住宅成交面积皆环比缩减。广州和深圳下跌幅度较大，月成交量不足20万平方米， 环比跌幅近70%；北京和上海下跌幅度略小，分别是 41%和37%；天津下跌幅度最小，约 34%。

　　刚刚过去的2月份，深圳楼市低迷，全市一、二手房成交量双双大跌；2月28日，新房均价更是跌破1．5万元／平方米，创今年新低。而北京市的新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年来的最低谷。除春节假日因素外，2 月市场成交低迷与政策关系密切。2月 23日，北京市出台调控房地产市场的“京 11 条” ，提出包括恢复“限外令”在内的调控政策，这些政策极大影响了市场预期。

　　上海 3月开盘的新盘多达 40个，但真正敢于公布房价的楼盘不到十分之一，甚至有一些开发商连开盘日期都不敢定。按照过往经验来看，这种定价的犹豫徘徊往往是房价调整前的重要信号。

　　广州 2010年整年的供应量约在 6万套以上，今年 1~2 月份，广州一手、二手房市场成交都比较惨淡，随着 3~4 月的需求释放，若成交量未稳住 50万~60万平方米的话，今年成交量将会大幅下滑。

　　海口和三亚住宅市场领头上涨，直接源于海南成为国际旅游岛，使海南房地产市场急剧升温。

　　石家庄现房销售量亿出现负增长。据石家庄市住房保障和房产管理局发布的《石家庄市2010年1~2月房地产市场分析简报》分析， 1~2月，石市市区商品房成交面积71.4万平方米，商品住房60.83万平方米，同比分别增长158.7%、178.65%。但其中现房销售面积呈下降趋势：商品房销售3.32万平方米，商品住房销售2.45万平方米，同比分别增长-35.28%、-48.85%。其原因：一方面与现房上市面积较少有关：1~2月，石市市区商品房现房备案面积为1.85万平方米，同比增长-20.6%。”石市住房局相关人士说，另一方面，购房者观望群体增多，市场需求量减少也是现房销量减少的重要原因。

　　历年春节以后的 3月份曾是楼市活跃期，而在今年 3 月份楼市“小阳春”已难出现。

　　2、宏观调控对需求的影响不可忽略。

　　2010年 1月各大中城市的成交面积普遍下滑并不是一个偶然的现象，这与国家在2009年12月份密集出台了包括“国11条”在内的一系列以遏止房价过快上涨为目的的宏观调控政策有重要关系。尤其是3月分召开的两会，有关楼的市话题被高度注关注。人们期望能出台严厉措施遏制房价。

　　这种影响主要体现在两方面：

　　其一、进一步增加消费者（主要是投资者）的购房成本、降低资金杠杆率。

　　目前各地的房价已处于历史高位，而近期的宏观调控政策从多方面增加了消费者（主要是投资者）的购房成本、降低了资金杠杆率。比如，二套房贷政策日趋严格，首付比率提高、利率优惠减少；二手房税收优惠减少；以及加息预期等。

　　其二、改变了消费者对房价的预期。

　　现代经济一定意义上是“预期”经济，特别是对投资者而言。此前由于市场的过度过快上涨、各方对市场的未来走势已经渐渐出现分歧，少数人对房价能否持续快速上涨已有质疑，而当前的宏观政策把更多的人拉到这个队伍中来。鉴于当前的市场形势和宏观调控的力度，中短期市场的观望情绪可能还会加重，消费者无论出于自住需求还是投资需求，都很容易延迟购房决策，这对需求产生显著影响。

　　二，库存去化周期普遍延长。

　　虎年首季，虽然一些城市可能因为当月新增供应较少、商品住宅库存绝对量还有所下降，但是从北京、上海、深圳、杭州和重庆五个代表城市看，五个城市的库存消化速度都相继开始减慢，去化周期呈现逐渐延长的趋势。

　　三，房价维持高位 。

　　从30个城市的监测数据来看，今年1-2月份，虽然各大中城市的销售面积环比大幅下降，但多数城市的销售均价依然维持在高位、甚至仍有上涨。

　　与去年 2月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的 6个城市是：海口 58.4%、三亚 56.1%、广州 22.7%、温州21.3%、北京和金华 16.9%。但随着一系列优惠政策逐步退出，房产调控趋紧的预期下，70 城市房价与上月相比价格明显放缓，除海南旅游岛获批致使房价大涨外，其他城市涨幅较小，17 个城市房价与上月持平或下降，涨幅最大的 5 个城市是：三亚 19.3%、 海口 17.0%、 宜昌 3.9%、 蚌埠 2.4%、赣州 2.3%。另有杭州、重庆等少数城市有降幅，也很可能仅仅是受到成交住宅结构变化的影响（高档住宅成交比例减少），很难说明是房价已有下降趋势。开发商下调在售项目价格的现象几乎未见。

　　河北省会石家庄，进入2010年后，市房价并没有止住涨势。1~2月，石市市区商品房成交均价为4500元/平方米，同比增长21.33%；商品住房（含经济适用住房）均价为4063元/平方米，同比增长12.39%。其中：1月份商品房成交均价4416元/平方米，2月份商品房成交均价4672元/平方米。

　　四，两会不会成为楼市的“分水岭”，石家庄房产市场继续会呈现稳中有升的走势。

　　今年两会带来的楼市悬念牵动了众人心，为未来楼价的走势埋下怎样的注脚？我认为，两会后楼市现拐点的可能不大。

　　2010年开发商调整策略，产品供应丰富。随着近日石家庄市建设局加快城中村改造政策的出台，2010年省会地产市场放量很大。不少购房者都准备将购房时机放在2010年以便把握更多的可供其挑选的好房源，2010年省会刚性需求的空间依旧不减。很多开发商迎合市场需求，将中小户型放在主打位置，做为2010年省会楼市的头场“征战”。如卓达集团旗下的书香园三期、河畔盛景 (论坛 新闻)、盛世春天、以及太阳城二期等项目都推出了大量符合市场需求的中小户型。

　　耕地逼近18亿亩红线，地王频出。3月15日，北京诞生了三个新“地王”。同日，省会石家庄也诞生735万元/亩的新“地王”。“面粉都涨价了，面包能不贵吗？以往经验显示，地王出现肯定会推动周围的房产项目价格上涨。

　　石家庄房价的政策弹性不大，调控对房价影响不大。关于大力整顿和规范房地产市场秩序方面，对于加快房企洗牌，促进房企优胜劣汰都有相当大的影响。各房企由“价格战”将转向严于律己的品质竞争。今年将会走品质化竞争路线。高品质楼盘、可持续的低碳楼盘都已成为开发商的营销卖点。以价格战为主打的市场已然悄然走远，各个项目都开始以提高自身楼盘品质来吸引购房者消费目光。

　　由于作为二线城市的石家庄并不存在大量的泡沫经济，以往年行业调整的情形看，其它城市房价暴涨暴跌时，省会的房价虽然也同步涨跌了，但涨跌幅远小于全国平均水平。另一方面也因三年大变样迎来的机遇，在一个大放量和刚性需求存在的环境下，省会楼市在一定时段内，继续会朝着符合市场经济规律的方向发展，楼市价格稳中有升成为发展趋势。

　　从总体看，关于房价的走势判断，由于现阶段开发商的资金状况普遍充裕且09年新增供应有限，开发商现有库存压力也不大，只要开发商理性把握2010年的新开工和拿地速度，那么即使今年销量回落到08年的水平，今年房价都难以显著下降，而且也会呈现稳中有升的发展趋势。