短短两日内,北京土地市场的巨变就让业界人士大呼看不懂。
3月17日,北京市政府再度向市场推出7块土地,其中大望京4、5号地被保利地产以50.4亿元的总价拍得,折合楼面地价每平方米17949元。相对于15日,楼面价达每平方米2.75万元的大望京1号地,这一价格无疑让人大跌眼镜。
更为困惑的是那些正准备借“地王”东风涨价的二手房业主。我爱我家望京区域门店反馈信息显示,因最新地块成交价格变化而引起的业主调价现象明显增加。17日下午一小时内,区域内各门店接到的业主咨询电话平均在30至40个,较正常工作日增长了70%。
业主的焦急,反映出“地王”效应在房价上涨中的巨大推动作用。去年的这种简单而明显的态势在今年一季度仍在延续。房价疯涨,刚性需求释放、供不应求固然是一方面,但是“地王”的频现乃至疯狂,给本来就火热的市场又浇了一瓢油。就后市而言,这种趋势是仍将延续还是能在调控的指挥棒下得以遏制?
我们看到,去年楼市超乎想象的火爆带动了土地市场的火热,众多主业非房地产的大型央企也开始“觉醒”,曲线进军楼市,在这些资金“巨鳄”面前,许多实力较弱的民营开发商纷纷铩羽而归,央企逐渐成为“地王”市场的主角。3月15日,北京的三块“地王”均为央企或央企旗下的开发商所得。
在楼市调控
政策密集出台和观望态势形成的基调下,有人称“地王”仍旧屡拍屡出为开发商的“豪赌”。那么,这种豪赌的结果是什么?天价面粉必然制成天价面包,如果房价继续上涨,天价面包卖得出,那么投资是值得的。但是如果有价无市,那么投资无疑就是亏本的。
让我们来看看成交量。中原地产最新深圳月度
报告显示,今年2月,深圳开盘销售的楼盘整体销售率仅为13%,相比1月份的成交率下滑超过两成。进入3月以来,上海商品房前两周平均每周的成交面积仅为10万平方米左右,仅为2009年平均周成交面积的1/3。
但是房价仍然没有松动的迹象。从取消营业税优惠政策减免到“国11”条,从打击屯地到限制投资者购房贷款,调控政策不可谓不密集、不可谓不重,但在各项政策的围剿下,房价依然有恃无恐的兀自上涨。
据
统计,2010年1至2月,北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元。这意味着什么?要购买一套100平米的房子,一个年收入10万元的家庭需要不吃不喝30年。简单的算术背后,是众多购房者依然买不起房的无可奈何,而曾经寄予厚望的调控措施还没有明显奏效的痕迹。
房价的上涨很大程度决定于市场预期。今年各项调控政策已经开始扭转房价高企的预期,但是“地王”产生的带动效应则再为房价高企推波助澜。一是土地成本的增加必然造成房价的高涨,二是“地王”效应能带动周边房价上涨的预期,二手房价格有跟风涨价的冲动,有可能再形成一二手房轮番抬价的局面。
尤其是,在过去房价的非理性上涨中,产生了许多依赖房价上涨的实力群体,出现了很多坐等“地王”拍卖然后再坐地起价的投资客。这样的投资客至今还守候在土地拍卖的“门外”窃喜,期望新的“地王”还能继续为他们带来收益。
或许,“地王”效应会再给楼市带来一波火热
行情,再有一部分人赚得盆满钵满,但是总有曲终人散的时候,“地王”多为央企制造,不缺资金的央企即使在这场楼市的豪赌盛宴中输了,也无损大碍,但那些买房的投资者,又能说谁是赢家、谁是输家。到头来受损害的仍然是整个市场的理性和稳定。
因此,我爱我家市场
研究部人士提醒,面对今年土地市场的变化,地块周边的二手房业主应当避免预期过度。尤其是地块周边的房价经过去年的涨幅已经处于价格高位的项目更应当注意出售时的合理定价,否则不合理的价格将会影响到房产交易的整体速度。
随着天气的逐步回暖,看房、购房者增多,楼市即将步入传统旺季。有专家认为,当前正是楼市调控的重要关口,房价现在的走势将决定今年整年的预期,不论是开发商、购房者都在观望和衡量,尤其是投资客,是在楼市的继续疯狂中再赚一把,还是赶紧抛售,都取决于四五月份传统旺季的走势。
就像一个泡沫吹得越大,破裂地越快一样,要把房价拉回理性轨道,各项调控措施绝不能放松。而能否遏制“地王”央企造、“地王”推高房价的怪圈循环,将是今年楼市调控的一大考验。