标题：香港人楼市置业经

　　收租供楼就是交完首付后以租还贷。“除笨有精”则不太好理解了，粤语是指某些表面上吃亏的做法，内中应另有深意，近乎大智若愚的意思。

　　“比如，近日开售的新盘动辄要500万至600万甚至更高价，如果以同一笔资金，在新界二手市场可买入3至4个‘细价’（即低总价）单位。而且，现在按揭贷款利息低企，买入这种楼贷款额往往不足100万元，以30年供款期计算，月供仅约3000港元，以租金收入供按揭款，静候物业升值，被看做是‘除笨有精’之举。”

　　纪墨举了个例子。他曾于2006年9月购入一套售价578平方呎、总价98万港元的房产。这套房在香港卫星城市元朗的市中心边缘，距离港铁（西铁站）约800米，离巴士站约500米，坐西铁23分钟到尖沙咀、35分钟到中环。

　　那时正处于香港楼价一个低峰期。之前1998年楼市最高峰期，曾以212万港元交易过一次，最近楼价又回升到150万港元左右，同区最新出售位宅项目YOHO MIDTOWN，均价为每平方米5万，最高出售单位价为每平方米7万。

　　纪墨说，当时购入这套房时是20年楼龄，建筑面积约53.7平方米，两室一厅，单位朝西南，楼层20层，房间朝南，景观为山景和乡村景。

　　房租抵月供

　　之所以购入元朗的地产，纪墨有自己的看法：即原先较为偏远的元朗现在已经是卫星城市，虽没有大商贸大厦，但零售业繁荣，大部分大型连锁店都在此开有分店。很多深圳居民过关后直接就到元朗的莎莎、卓悦及百货公司扫货，不用到市区，因此刺激了元朗零售业的发展。当初购入时，同厦同尺寸单位租金约为5000至5500元港币，现在同厦租金约维持在10至12元一呎（约为0.093平方米）。

　　为佐证他所说不虚，纪墨从网上查询了当地房产的最新报价。网上显示2010年3月14日的一条同区楼宇租售最新价格：永发大楼，536 平方英尺售202万港元。月供7478港币，租7200港元，或每平方英尺租13港元。周围有水边围轻铁站、丰年路轻铁站、朗屏港铁站等。

　　另一栋大厦的一间2居房，包差饷（香港境内地产物业征收的一种税项）和管理费，总面积466平方英尺，售价为164万，月供为6080港元，租价则为5500港元或每平方英尺租12港元。

　　这两套房每个月各种杂费大概在500元左右，而年租金大概是6万至8万元间。事实上，如果将100万元放于银行作12个月定存，以0.35%利息计算，1年只有3500元利息，每月所得只有约290元。买楼收租与定银行存收息相比，回报高下立见。

　　现在，纪墨一直考虑再买一或两套100万港元以下的房产，作为投资保值用。“因为租金足够供七成、10年期的贷款，只要解决首付就可以让别人帮我供楼。”纪墨笑着说。

　　“最大收获是，不一定要购买大房子，一定要选好景观。”纪先生说，此次买房也让他有一个投资心得。

　　纪先生说，他此前有一套旧房产，约为88平方米，接近于所谓“千呎豪宅”，格局是三居室、两个卫生间，小区还有泳池、网球场和会所。出售均价是3.6万港币一平方米。但因为是低层，又没什么景观，所以一直比较难售出，直到最近才脱手。

　　房贷利率：仅2.2%

　　说起香港的贷款利率，记者着实羡慕了一番。

　　前面所说的那套房产，纪墨仅仅看了两回，就决定买下那套房子。他根据手头的现金和贷款协商的结果，首付3成，余下贷款10年还清，贷款时利率为4.7%，月供7100多港币。

　　“那之后利率就一直降，这次金融危机的前后最低为2.2%，现月供仅在6300元港币左右。”纪墨介绍背景时说，香港打工族平均薪资水平为1.5万港元左右，对收入较低的单个普通人这也是相当可以接受的月供金额。

　　买这套小户型时，纪墨也征询了女友的意见。女友表示，面积虽然不大，实用率只有七成多一点点，但景观是区内比较好的，楼层较高，所以也同意购入。

　　3年过去了，楼价现在已经升到150万港元左右。

　　对于这次置业，纪先生说，他相当满意自己的决定，目前正计划出租。这套房除了一年“几时打台台”（偶尔刮台风时），在强风中会晃，但高楼属于正常现象。

　　“香港楼价正稳步上升，而且因为区内的西铁自从2009年8月连通到尖沙咀和红磡后，区内人口不断增加，承接力很强。”纪先生说，他出售自己的另一套房产时，就有四五个客人是从内地到香港来看房，内地客也是推动香港楼市的一个客源。

　　香港媒体估计，内地个人买家来香港购买房产物业有上升趋势，占2009年当地房产年交易份额的10%以上，而去年香港的物业成交额达到4000亿元。

　　惧买京城楼盘

　　当记者问起作为一名香港人对内地楼市的看法，特别是北京的房价时，纪墨以一句“不敢接手”作答。

　　纪墨说，很多人已经担心内地楼价是泡沫。“深圳、广州多年前都发生过楼价崩盘的经历，不少香港人当年也吃过亏。”他说，香港人经历过1998年、2003年楼价狂跌的经验后，虽然现在楼市活跃了，但已经没有当年的疯狂，当然政府也有不少措施，防止炒楼，如加印花税、多推出政府低价楼等等。

　　“经过楼市泡沫洗礼，香港人现在投资楼市已经没有当年的盲从，越来越注重风险问题。不少报章的投资个案都是一些低价楼、高回报，既看重升值能力，也考虑是否容易脱手。”纪墨说。

　　他认为，一方面，北京作为超级城市的吸入效应仍然明显，至少目前还没有看到这种吸入效应的效力减弱，但由于高房价，导致了一部分人已经提前出局了。任何一个城市圈，都有潜在平衡力量去制约。市场自我修正的力量大过政府人为干预，什么时候到所有的“有钱人”，都在几个超级城市置业了，游戏就结束了。现在很多人看到的这个吸入效应，就是“散户”在接盘。“散户”接不了盘的时候，就是游戏GAME OVER的时候了。

　　承接力——这是纪墨判断京城地产泡沫是否出现的衡量标准：

　　“楼市健康发展应该是看承接力，虽然说北京房产会有外来人承接，短期不会大跌。但长远来说，如果北京的房价继续升，北京本地人工资追不上房价，没有购房能力，本地市场没有承接能力，外来购房的人，也总有一天没力承接，这楼房价总有一天因为承接力问题，出现泡沫破灭。”

　　建言卖房长租

　　在与一位朋友聊天中，纪墨得知西四环世纪城的二手楼盘超过一平方米3万元人民币。

　　“世纪城？印象中应该属于四季青乡吧？10年前那里还是一片农田，北京发展真是太快了！”纪墨说，他曾在中关村一带居住过3年，因此对当时的环境比较熟悉。显然，纪墨对北京的印象早已“OUT”了。

　　对于朋友这套128平方米“豪宅”并没有让纪墨吃惊，让他吃惊的是这套总价接近400万元市值的房产租金仅有5000元左右。

　　“如果在香港，如果以同一房价就是400万港元，市中心边缘住宅来算，那么大型的住宅，128平方米月租金约为1.7万至2万港元！”他对北京如此低的出租回报率表示难以置信。

　　而当听说相当一部分楼盘的租售比达到1比600时，纪墨提出了一个让朋友不以为然的建议： “把现在的房子卖了，然后租房子住。400万元每年的投资回报如果能稳定在10%至15%间，也有40万到60万，完全可以不用工作了。”

　　香港人士的这一建议立即遭到否定——“卖了楼让我住哪里去？!”朋友问。纪墨笑言：“卖给下家，然后再从下家手中租回这套房，还是住原来的房。再等房价泡沫破灭，低价买回这套房，一进一出，有何不可呢？”