Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
从房价开始上涨之日起,关于房价的讨论就从未停止过。“两会”期间房价问题炙手可热；“两会”之后房价会不会调整依然是人们急切关注的问题,购房者、卖房者、开发商纷纷揣摩政策的走势。
由于房地产业的发展一向都是和国家政策密切相关,究竟1到3月,特别是两会前后针对房地产出台的一系列政策,能够给整个行业带来什么变化?“牛”了一年的楼市在2010年究竟是“虎威犹存”,还是“骑虎难下”?为此,笔者采访了多位业内行家,为你解读国家政策精髓,揭开虎年江门楼市走向这个大问号。
■政策走向
是“遏制房价过快上涨”
而不是“追求房价下降”
3月5日,国务院总理温家宝在政府工作报告第六部分强调“促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众基本住房需求”,为今年房地产政策定下基调。
从政策的角度来看,今年的中央对房地产行业的态度是“遏制房价过快上涨”而不是“追求房价下降”。实质就是要严格执行各项土地监管政策,打击囤地和捂盘,敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场；同时,继续实施积极财政政策和适度宽松的货币政策,扩大消费,增加商品的供给,鼓励首套房和改善性购房,通过税费政策,尽快让房子回归至终端消费领域。
由于过多的行政干预,房产市场把政府卡在进退两难之中,涨跌都不行,涨了会带来过大资产泡沫,种下未来金融危机；跌了会带来近期的银行危机和地方财政危机。
■市场现况
数据:
有价无市,前1、2月交投惨淡
1月以来,大多数城市的楼市成交量均呈大幅下滑的趋势,虽然这其中存在传统销售淡季的因素,但由调控政策引起的观望气氛也是不容忽视的事实。
江门市住建局日前公布的中心城区2月份房产交易数据显示,房地产市场有价无市。虽然一手住宅交易均价同比增长15.9%,凭4683元/m2
处于历史第二高位,但相比1月份5462元/m2的均价还是有所回调。成交量方面,新房连续两个月交投惨淡,成交量环比大跌46.1%。至于中心城区二手楼交易量,1至2月连续环比下滑超四成。
现场直击:大部分楼盘人气一般
为更直观地了解市场发生了怎样的变化,笔者走访了几个热门楼盘发现,各楼盘看楼的人气没有明显回升,看房者疏疏落落。而且这些看客仍以观望为主,真正出手的买家并不多,持币待购的观望氛围依然没有散开。
笔者随机采访了几位看房者,他们均表示心目中较为理想的房价为
4000元/m2以内,现在接近5000元/m2的均价实在偏高。对于未来楼价的走向,大部分消费者认为年内价格变动会较为平稳,暴涨机会不大,除非找到了很理想的楼盘,否则并不急于出手。
■预测
2010年楼价趋于稳定
不会大起大落
怡福地产策划总监谭华驹:“房价的构成主要是建筑成本、土地成本、营销费用和各项运营经费、税费等等。江门的各项实际支出的成本加起来,与目前的4000-5000元/平方的房价也是相当接近的,因此江门的房价水平也是比较合理,并没有太多泡沫的。根据我个人的预测,由于09年的楼市火爆,大部分开发商的资金都比较充裕,而且业内人士对楼价的期望值都比较高,江门的楼市在未来半年都会比较稳定,不会大起大落。”
广州美吉地产营销总监汤建军:“中心城区和北新区的稀缺地块发展潜力大,而且随着该区供货量、土地存量的减少以及取地价格的升高,这些地区的楼盘肯定会升。除非是一些边远的城乡结合部,楼盘定价才会相对较低。但从长远角度看,楼价还是会呈上涨趋势。再讲,目前国家相关楼市政策的实质只是抑制楼市价格过快上升,而不是打沉楼市。因为打沉楼市,有可能导致社会经济二次探底,这样对谁都没好处。”
知名房地产网络编辑郑文超:“两会前后市民心态应该讲是从期待变成失望的,因为两会之后短期内江门市场根本没改变,加上天灾人祸转移了中央的注意力,想必中央对楼市的‘遏制’力度没预期的强。根据目前中国的经济状况,GDP还要靠房地产啊。”
点评:政策积少成多,肯定会有作用,但作用的大小,关键还要看地方政府的决心和执行的力度。目前政策的变化已将2010年的楼市带向了一个十字路口,但是政策效果的显现需要一定的时间,今年房地产市场走向如何,我们还需拭目以待。
肖艳霞
■延伸阅读
新增住宅数量继续缩水楼市5月前难回暖
从江门市住建局日前公布的数据来看,上月中心城区新增住宅仅仅有268套,足足比1月份下降了80.1%,而这种“缺货”的情况到这个月也没有丝毫改善,截至本周三,中心城区本月的供货量仅有36套,尚不及上月的零头。
“产品供应不足让本来就‘冷’的市场更是雪上加霜。”住建局工作人员分析认为,“估计随着新货供应量的增加,这种低迷的市场才会有所改观。”
大户型仍是存货主流产品
记者从目前江门一些在售楼盘了解到,现阶段各楼盘都是以消化存货为主,暂时都没有推出新货的打算。不过,在这些在售的存货中,大户单元却依然占据着绝对的主流位置。
在北新区以及附近的滨江新区,珠江御景山庄、高尔夫1号等楼盘的主力在售楼盘户型面积分别由260平米和150平米起；在老城区的珠江帝景湾,其主力户型也都在160平米以上。这些楼盘除了户型面积大以外,价格同样不菲,全部均价都在5000元/平米以上。
让记者意外的是,北新区的中天国际和星汇花园居然有部分面积在90平米左右的小户型。但是,其均价也都大多接近5000元/平米左右。
推货新盘寥寥无几
记者了解到,从春节假期到现在,除了天鹅湾等极个别楼盘以外,中心城区范围几乎没有一个楼盘有新货推出,影响了消费者的购买欲望。
对于这种现象,恒产(广州)地产的分析人士在早前发布的一份报告中认为,经过09年的热售,市区大部分楼盘的后继供应跟不上,只好销售少量的旧货,这也直接导致了开发商放慢销售的步伐,市场的销售也都相应下滑。
而且,市场这种缺乏新货的局面也许还将持续一两个月。记者在走访中了解到,即使现阶段市场上的新货不多,但限于开发进度跟不上,中心城区缺少新货的现象在5月份之前都很难改变。
下半年或有大量产品推出市场
不过,记者也了解到,今年下半年或有大量产品推出市场。例如越秀城建地块、碧桂园地块、奥园地块、中天国际三期、金汇城市广场、名仕华苑、高尔夫1号二期等等,都有望在今年下半年集体推出新货,买房者有望得到充分的选择余地。
贺俊明
受制“2改5”次新房风光不再?
在江门二手房市场上,由于楼龄不长、价格比较实惠,一些包括房地产中介公司放出的“次新房”房源一直都是二手买家青睐的抢手货。不过,这种情况目前却发生了微妙的变化,有业内人士表示,“次新房”通常是那些较新的二手房屋或空置房,也涵盖一部分尾房,其楼龄一般在三年之内,“营业税重新‘2改5’之后,这些次新房少了之前的优势,地位变得尴尬起来。”
◎买家次新房没税费优惠,考虑购买新房
去年年底二手房交易营业税优惠取消之前,很多初次置业的买家都将目光瞄准了市场上楼龄较短的次新房,力求在优惠截止之前买到适合自己的房子,这也直接导致了去年12月份本地二手房市场交易出现的“井喷”现象。但是,部分没能搭上营业税优惠“末班车”的买房人士,现在对次新房的态度却有了个180度的转弯,“没赶在营业税优惠之前挑到合适的房源,现在干脆准备买新房了。”记者日前在市区多个房地产中介公司走访时,不少买房者如此表示。
紫茵庭园的销售负责人谭文龙则分析认为,每一次预售的期房或准售的现房一般少则几十套,多则一百多套,“这对购房者来说,就有更多选择,相比之下,次新房的卖家抛出的只是一套,买家几乎没有挑选余地。”
◎业内人士“次新房”依然有优势
不过,也有受访的购房者表示,在目前一手市场新货不足且价格偏高的情况下,他们还是会考虑二手房尤其是次新房,“毕竟时间不是太长,价钱也比新房实惠。”
东鹏地产二手楼部总经理何梅珠也分析认为,现在“次新房”房源依然受一些购房者欢迎,“次新房最大的特点是即买即住,无论是房型、采光、通风、绿化都实实在在,不用承担买期房的风险。很多次房源的装修水准还很高,成色新,家电、家具配套齐全,让居住者免除了不少的烦恼。”
贺俊明