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近期,土地市场上演的疯狂,不仅让住宅市场高温不降,各路产业投资商业地产的热潮也再次泛起。进入3月份,北京新开的商业地产项目就有6个,同时,来自迪拜、中国香港等商业地产项目都看中中国零售企业的资源和商机,在国内频频发力招商。这无疑让本就面临“开张难”的商业物业感受到巨大压力。
境外商业地产中国找钱
3月19日,京城一家品牌音响公司的总经理陈丹枫女士接到了一份位于迪拜的商业地产项目——迪拜明珠项目北京路演的邀请。
这个坐落于迪拜沿海地段、可以俯瞰到朱美拉棕榈人工岛美景的大型综合地产项目,集顶级写字楼、国际零售商店、餐饮及五星级酒店于一体,总建筑面积高达181.8万平方米,从3月中旬开始,在北京、上海及香港举行首次亚洲路演。值得注意的是,这个项目在亚洲已经预售了500套,而其中一半的销量则来自中国。
但这其实并不奇怪。华人在迪拜投资房地产几乎随处可见,有商会粗略统计过,仅浙商就有十万人。甚至连迪拜首都阿布扎比机场都可以听到“一条大河波浪宽”的歌声。中国的房地产市场在金融危机影响过后迅速回温,让迪拜的地产投资者看到了中国零售业市场进驻商业物业的能力和商机,更让迪拜人相信,中国的有钱人确实多。
而对于中国零售企业来说,作为非洲及中东采购商转机必经之地的迪拜本身就十分有诱惑力。陈总经理告诉记者,进出口只收取5%关税,国内零售贸易均为免税;在自由贸易区内投资的企业,企业和个人所得均可以免税。
“现在有不少境外的商业物业到国内招商,新加坡、迪拜都有。”陈总经理告诉《华夏时报》记者,与国内相比,境外的商业物业开发相对成熟,投资环境、消费环境也比国内要好些。因此,不少有一定资金实力和品牌影响力的企业都愿意选择在境外的商业物业安营扎寨。
千亿资本竞逐商业地产
当然,看中中国零售业资源的不仅是迪拜等境外商业项目,各路房地产开发商在国内也掀起商业地产的投资热潮,希望在商业物业上分得一杯羹。
从2009年下半年开始,一向钟情于“速战速决”销售模式的住宅地产开发商们开始转型。先是“声称只做住宅产品”的万科地产首次公开声称将正式进军商业地产,接着,绿地集团、世茂地产等企业也纷纷表现出全面进军商业地产的意图,不断增加其商业地产的项目土地储备就达474万平方米。
而原本专注商业地产的开发商更是大手笔加码这个市场。宝龙集团、万达集团、中粮集团都在2010年表示持续推进商业地产投资开发。据中信证券一房地产行业分析师估计,此轮投资热潮涉及资本保守估计都在1000亿以上。
3月23日,新公示的CBD东扩区规划的土地利用方案中,商业用地拔得头筹,成为开发商们下一轮投资的重点目标。
“虽然众多房地产开发商转向商业地产,在他们看来是种趋势,但就是在这种大趋势下,商业地产的危机也正在走近。”和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海告诉记者。
国内商业地产遭冷遇
但是,面对国外同行开始进入中国招商做生意,与中国商业地产商形成了直接竞争。真正的压力在2010年才刚刚出现。
高力国际的最新数据显示,2010年北京将有21个商业项目完工,新增供给的过剩将加剧市场的租赁和招商竞争,预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。
据记者了解,北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城在2009年艰难开业,但至今依然是“部分”开业,商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡,情形很不乐观。而诸如华贸购物中心、银泰中心等已经投入运营的商业中心,无一例外人气偏低。
据记者调查,在现有运营的购物中心中,经营状况好的占27%,一般性的占51%,差的占22%,尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。
“在一线城市,商业地产尤其是零售业地产已经供大于求,但毕竟国内消费人群的购买力有限。因此,许多零售业企业纷纷出走海外,以期与东南亚零售商争夺境外的市场份额。” 刘东海告诉记者。
面对外资巨头商业项目的冲击,中国的商业地产亟待消化库存。
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计划组建房地产投资联盟
以市场嗅觉敏锐和逐利天性著称的温州民间资本，正在悄然酝酿着一个雄心勃勃的投资方略。在昨天“2010商会大会”新闻发布会间隙，温州中小企业发展促进会会长周德文透露，温州资本计划组建一个房地产投资联盟，未来将有至少上百亿元资金砸向目前正遭受调控的楼市，上海及国内主要二线城市或将成为联盟的投资重点区域。
接连受挫：
温州资本反思投资模式
据介绍，去年以来，登门拜访周德文的温商特别多，其中多数是来问计于未来的出路。在刚刚过去的2009年里，温商可谓流年不利：在山西煤改、迪拜危机、俄罗斯市场关闭等风波中，他们损失惨重。在此背景下，温州资本开始考虑资本投资转型。
周德文是国内知名的研究民营经济暨“温州模式”的专家，同时又身为民进中央经济委员会副主任、中国中小企业协会副会长。他告诉记者，这次他所领导的温州中小企业发展促进会，下月举办的“2010商会大会”将探讨房地产、创投等领域新的赢利机遇。
重寻出路：
温商打算抱团出击
周德文透露，在温州中小企业发展促进会的牵头下，许多分散的温州炒房团、房地产中介和开发公司、房地产领域专家将聚集在一块，抱成一团，参与全国各地的房地产投资项目。
据周德文透露，温州资本此次有组织地杀回房地产市场，其合作方式可能是成立一个规模上百亿元的房地产投资基金，或者房地产投资公司。与以往“散兵游勇”的方式不同，未来温州资本将实行“炒房资金、民间借贷、实业投资”组合的方式，成规模地进军全国各地房地产市场。
周德文并不认同房地产投资联盟是炒房团的升级版，他认为，集结大量民间资本，主动出击、积极寻找全国各地的投资机会，是温州资本投资转型的必然方向。
投资重点：
更看好二线城市房产
继楼市调控“国11条”之后，北京、上海、广州、深圳等城市相继出台配套的楼市调控政策，房地产市场普遍遭遇“春寒”。对此，周德文仍坚定地表示，房地产仍是温州资本未来的投资重点。
此前有消息称，温州资本正撤离上海楼市，晨报记者向周德文求证时，他明确予以否认。“没有(撤走)，这种说法有点夸张。”周德文说，在投资楼市的高峰期，温州资本约有2000亿元进入楼市，其中600亿元到800亿元就投在了上海，而上海一直是温州人最青睐的置业地。到目前为止，保守估计，留守在上海楼市的温州资本至少也在300亿元以上。
不过，周德文补充说，在未来2-3年内，目前上海、北京两个一线城市楼市的增长潜力不会有二线城市大。
迪拜经济转好 房地产项目期待中国买家
几个月前,阿联酋的主权投资机构迪拜世界的债务危机重创了迪拜政府,危机带来的连锁反映也曾经让一些多年来在迪拜经商的中国人终止投资选择回国。但是,迪拜的投资商显然没有忘记这些中国人,在新的项目推出后,他们还希望看到中国商人的身影。
3月中旬,迪拜明珠房地产项目发展商Pearl Dubai FZ LLC开始了亚洲路演之旅,他们此行的路演顺序是北京、上海和香港。Pearl Dubai FZ LLC是由来自阿布扎比的奥法赫姆集团为首的财团所设立,奥法赫姆集团则是阿联酋国内著名的家族商业集团。
回忆起这场震动世界的金融危机,Pearl Dubai FZ LLC主席Abdul Majeed Ismail AI Fahim表示,由于奥法赫姆集团是家族集团,与迪拜世界的公司性质完全不同,投资产业涉及广泛,如汽车、酒店、石油、工业和旅游业等,大多数产业没有被此次危机波及。
奥法赫姆集团投资的国际知名品牌有奔驰、吉普、菲亚特和米其林等,此次来中国是为迪拜明珠的二期和三期招商所来。“我们比较幸运的是,我们的一期是2007年开始建设,在危机之前就开始销售了,危机爆发前已经售罄。”
迪拜明珠是个位于迪拜科技及媒体免税区核心地段的总建筑面积约180万平方米的综合地产项目,能够俯瞰朱美拉棕榈人工岛,总投资约40亿美元。分三期建设,预计最后一期在2013年完成施工。
在二期进入销售阶段时,迪拜的经济已经开始好转,这让奥法赫姆有信心为二期寻找更多的客户,他将眼光转到了中国。回忆起2001年第一次受邀来中国访问时,奥法赫姆说,“我那时就预测到中国会在国际经济发展中起到很重要的作用,阿联酋会是其中一个市场。”
在迪拜地产开发的鼎盛时期,其拥有的高楼起重机占到了全球的五分之一。此前有报道称,迪拜爆发金融危机后,中国商人损失惨重,尤其是大批在迪拜投资房地产项目的浙江商人。
在阿联酋的约20万中国人,其中十分之一是温州人,一向在楼市中长袖善舞的温州“炒房团”折戟迪拜,成为令人难忘的血淋淋的事实。有浙商估计,他们的楼市投资损失近半,估计超过20亿元人民币。
此次迪拜明珠来到中国招商,如何重拾中国投资者的信心,是奥法赫姆需要考虑的一件事。奥法赫姆称此行没有安排去浙江考察,他表示,如果时间来得及,想去和浙商做些交流。
“以前很多客户购买房产,是出于投机考虑。但我相信,在经历了金融危机后,再选择投资,一定是深思熟虑后的,并且是以投资为目的的。”他表示。更多的投资价值体现在,迪拜是一个连接几大洲的中枢城市,工作、居住和娱乐等方面的投资机会很多,中国商人在迪拜小商品流通、房地产、酒店经营等方面一直是主力。
迪拜明珠是顶层建有空中平台和走廊连接的四座高楼,包括住房、办公、商城、酒店和餐厅等的综合性建筑,由德国建筑大师彼得施韦格（Petet Schweger）担任总建筑师。此外,迪拜明珠也具备迪拜独有的“永久产权房加免税区”优势。
“更重要的是,目前迪拜的经济已经转好,投资的机会已经回来了。”在他接触到的一些来考察迪拜明珠投资价值的人中,大多数都认为这是一个投资机会。
目前,在已经售罄的一期中,60%是由本地投资者购买,另外40%投资者是来自不同国家和地区,涉及到40个国家和地区,这让奥法赫姆对二期和三期的销售显得踌躇满志。